Блог

Главная КРСОИ по факту – договор управления или решение общего собрания?

Показать статьи темы

за


КРСОИ по факту – договор управления или решение общего собрания?

Широко разрекламированные в СМИ изменения в Жилищный кодекс РФ, которые, якобы, уже позволяют при расчете стоимости коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества, учитывать показания общедомовых приборов, так пока и не работают. Причина стандартная - Правительство по традиции забыло подготовить и подписать подзаконные акты. Однако, уже сейчас можно пользоваться возможностями, предоставленными ЖК РФ.

Еще с 10 августа 2017 года действует новая редакция ЖК РФ.

Согласно п.2 ст.9.2 ЖК РФ на общем собрании собственники помещений могут принять решение об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (далее по тексту – КРСОИ), исходя из показаний общедомового прибора учета.

Ох, как старались в своё время представители Минстроя и Госдумы выдать исправление ошибки Минстроя, совершенной еще в 2016 году, за свой «подвиг» по защите прав граждан. Рассказывали о вороватых управляющих организациях, о неправильно рассчитанных нормативах потребления коммунальных услуг и о прочих проблемах, виновником которых оказался сам Минстрой. Но рассказчики забыли напомнить, что раньше такой порядок существовал в п.44 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее по тексту – Правила 354).

До 01.01.2017 года собственники помещений могли оплачивать стоимость коммунальных услуг на общедомовое потребление (далее по тексту – ОДН), исходя из показаний общедомового прибора учета. Для этого необходимо было принять решение на общем собрании.

С 01.01.2017 ОДН вошел в состав жилищной услуги и стал называться «коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме». Данные изменения были внесены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 №1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

После внесения изменений получилось так, что с 01.01.2017 года:

  • у ресурсоснабжающих организаций право распределять между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, исходя из показаний общедомового прибора учета, сохранилось (п. 44 Правил №354). Правда, для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли такое решение на общем собрании собственников помещений;
  • у управляющих организаций, ТСЖ (ТСН) и ЖСК право распределять КРСОИ, исходя из показаний общедомового прибора учета, пропало, а размер платы стал ограничиваться нормативом потребления (п.29 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491). Размер «сверхнормативного» КРСОИ ложится «на плечи» управляющих организаций и ТСЖ, формируя у них убытки.

Что мы с вами имеем после 10.08.2017 года?
  • Внесены правки в Федеральный закон от 29.06.2015 №176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности в п.10 ст.12 указанного закона четко прописано, что при изменении тарифа на коммунальный ресурс или норматива потребления коммунального ресурса изменение размера платы за содержание жилого помещения происходит без решения общего собрания.
Обратите на это внимание, так как после 01.01.2017 года некоторые «эксперты» продвигали идею, что размер платы за КРСОИ включается в размер платы за содержание жилого помещения исключительно по решению общего собрания. Эта позиция была основана на непонимании порядка формирования размера платы за содержание жилого помещения, которая состоит из размера платы за содержание общего имущества (формируется в перечне работ и услуг) и размера платы за КРСОИ. То есть, голосование после 10.08.2017 года может утвердить «алгоритм расчета» размера КРСОИ, но не сам размер.

При отсутствии решения общего собрания размер платы за КРСОИ появится в квитанции и будет изменяться «автоматически» хотят этого собственники помещений или нет.

  • С этой даты действует новая редакция п.2 ст.9.2 ЖК РФ, в которой указаны различные варианты расчета размера платы за КРСОИ, а именно
- расчет по нормативу потребления при отсутствии общедомового прибора учета;
- расчет по нормативу потребления при наличии общедомового прибора учета с ежегодной корректировкой размера платы;
- расчет исходя из среднемесячного объема потребления КРСОИ при наличии общедомового прибора учета, с ежегодной корректировкой размера платы;
- расчет исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
- расчет исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ.

  • Минстрой и Правительство до сих пор никак не подготовят и не подпишут поправки в нормативно-правовые акты, которые должны регулировать прописанные в п.9.2 ст. 156 ЖК РФ способы расчета размера платы за КРСОИ.

Могут ли собственники помещений сейчас принять решение об определении размера платы за КРСОИ на общем собрании?

Наш ответ – могут.

Обоснование:

Если вы обратили внимание, в п.9.2 ст.156 ЖК РФ указано, что если в МКД есть общедомовой прибор учета, то собственники помещений могут принять решение об определении размера расходов на КРСОИ (цитируем):
  • исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
  • исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

То есть, Правительство РФ должно разработать, но пока не разработало лишь порядок расчета КРСОИ по среднемесячному объему, а в отношении расчета КРСОИ по общедомовому прибору учета такого порядка ЖК РФ не предусматривает, что вполне логично. Регулировать на уровне правительства здесь попросту нечего, так как объем КРСОИ при расчете по показаниям общедомового прибора учета распределяется на собственников помещений пропорционально доле площади их помещения в общей площади всех помещений.

Обратите внимание:

Может получиться так, что при расчете КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета размер платы за КРСОИ может оказаться «минусовым».

Это достаточно распространенная ситуация, когда объем потребленных коммунальных услуг собственниками помещений и потребителями превысит объем коммунального ресурса по показаниям общедомового прибора учета. В таком случае управляющая организация (ТСЖ) начнет «зарабатывать», реализуя фактически не приобретенный объем коммунального ресурса.

В проекте поправок в Правила содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, содержится норма, согласно которой при расчете размера платы за КРСОИ «отрицательная» стоимость КРСОИ за текущий месяц будет учитываться при расчете размера платы за КРСОИ в следующем месяце.

Куда вписывать условие об определении размера КРСОИ по общедомовому прибору учета, в договор управления или нужно отдельное решение собрания собственников?

На последних семинарах по управлению МКД, которые я читал в ноябре и декабре 2017 года, слушатели мне рассказывали, что на вебинарах им рассказывают о том, что собственники могут утвердить на общем собрании форму договора управления, в котором прописана возможность выставлять размер КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета. По словам экспертов, которые проводят вебинар, это абсолютно безопасный и удобный способ определения «алгоритма» расчета КРСОИ.

Не согласен с такой позицией и вот почему.

В ст.156 ЖК РФ однозначно указано, что принятие решения об определении способа расчета стоимости КРСОИ осуществляется путем принятия решения на общем собрании собственников помещений.

С одной стороны, договор управления МКД утверждается на общем собрании собственников помещений, и кворум при утверждении условий договора такой же, как и при принятии решения рассчитывать размер платы за КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета.

С другой стороны, советы экспертов кроме умозаключений ничем не подкрепляются, а штрафы платить вам и претензии жителей тоже ваши.

Спросите откуда штрафы и претензии? Легко.

Как я указывал выше, «старая редакция» п.44 Правил №354 содержала тоже условие принятия решения об оплате тогда еще ОДН по показаниям общедомового прибора учета. Условием выступала ситуация,  «когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета…».

Не находите ничего общего с действующими нормами ЖК РФ? И в Правилах 354 и в ЖК РФ говорится о том, что должно быть именно решение собственников, принятое на общем собрании, а не формулировки в договоре управления, пусть и подсказанные вам юристами и экспертами всех мастей. Такая позиция подтверждалась многочисленной судебной практикой, которая, к сожалению, была не в пользу управляющих организаций и ТСЖ.

Так, Верховный суд в Определении от 12 июля 2016 г. №304-КГ16-8311 указал, что «наличие в проекте договора условия о распределении объема коммунальной услуги на общедомовые нужды между помещениями многоквартирного дома пропорционально занимаемой площади (пункт 5.7), нельзя рассматривать как обстоятельство, достоверно свидетельствующее о волеизъявлении собственников помещений многоквартирного дома о возложении на них бремени несения расходов по оплате сверхнормативного расхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, по указанному вопросу должно быть принято отдельное решение в связи с его особой значимостью».

Аналогичная позиция содержится в частности в:
  • Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 ноября 2016 г. по делу № А28-15727/2015.
  • Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 января 2016 г. по делу N А75-3994/2015.
Поэтому трижды подумайте и примите решение, кто оплатит убытки от включения в договор управления условия об оплате КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета – ваша компания или эксперты.

Ну, а пока ждем поправок от Минстроя и Правительства. Новый год прошел, пить им уже хватит… Хотя, тут скорее как в известном анекдоте «Налейте мне для запаха, дури у меня своей хватает…».

С уважением, Кочетков Юрий.


Обсудить статью и задать вопросы можно здесь



Комментарии
Валера Тумлак
09:33 18.12.2018
По моему ничего не надо принимать.Все написано в постановлении №354,что подтверждается письмом Минстроя РФ №50534-ОГ от 17.11.2017г.,в нашем городе честные УК все подсчитывают по формулам постановления,а хитрож... как наша УК берет плату по нормативу и уже сумма незаконного обогащения достигла 200 тысяч рублей.Конечно можно принять решение платить КРСОИ по средним показаниям ОДПУ.К сведению
когда ОДН платили по ОДПУ  , расходы на ОДН по горячей воде превышали норматив более 5-раз (600 кубов вместо 120).Когда ввели ограничения  
стало 120.У других домов,которые обслуживают честные УК,ОДН составляет 5-6 кубов,хотя дом поболее нашего.Видимо наше УК уменьшает сумму показаний приборов учета в жилых и нежилых помещений.,А предполагаемое Постановление ,называемое "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме" на мой взгляд нарушает права потребителя,т.к. переплачиваешь за КР СОИ.  

Комментарий

Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Отправить Отменить

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!