Новогодние поправки в ЖК РФ. Часть 1

Источник фото: https://www.pexels.com/

Традиции нарушать нельзя. Как обычно, перед Новым годом государство радует всех очередными поправками в законодательство, регулирующее сферу управления МКД. 20 декабря 2017 года Госдума в третьем чтении приняла законопроект № 82843-7, который вносит изменения в ЖК РФ и другие нормативно-правовые акты. В этой статье мы рассмотрим основные изменения и их последствия для отрасли.

Изменятся полномочия органов ГЖИ

Правки коснутся п.1 ст.20 ЖК РФ. Органы жилищного надзора будут, в том числе, контролировать соблюдение «требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения».

Согласно новой редакции п.4.2 ст.20 ЖК РФ у ГЖИ появятся дополнительные основания для проведения внеплановой проверки управляющих организаций и ТСЖ. Ими станут:

выявление органом ГЖИ, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
нарушения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;
нарушения лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, гражданами требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ.

Наше мнение:

Правки носят формальный характер, так как и ранее ГЖИ проверяло по указанным основаниям.

Новые полномочия Чибиса

Руководить, так руководить. У главного госжилинспектора А.Чибиса так «мало» полномочий, что потребовалось получить некое подобие абсолютной власти.

Депутаты всегда готовы помочь коллегам чиновникам и теперь согласно п.4.2 ст.20 ЖК РФ основанием для внеплановой проверки может стать приказ (распоряжение) главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации о назначении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации.

Наше мнение:

Формальные изменения, так как и раньше ГЖИ под чутким руководством Чибиса могла закошмарить любую управляющую организацию. Вопрос только один, когда такие полномочия начнут использоваться для распределения МКД «нужным» людям?

Лица, принявшие помещения от застройщика могут принимать участие в общем собрании.

Статью 44 ЖК РФ дополнили частью 1.1., согласно которой лица, принявшие помещения от застройщика «по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию».

Наше мнение:

Отличные изменения. Ранее была противоречивая судебная практика по вопросам участия лиц, которые приняли помещения от застройщика, но пока не получили документы подтверждающие право собственности в общем собрании собственников. Несмотря на позицию, высказанную Верховным судом РФ в Определении от 16.11.2015 по делу N 304-ЭС15-14035, надзорные органы на местах зачастую признавали голосование лиц, получивших помещения от застройщика незаконным, что крайне усложняло управление новостройками.

Управляющие организации обязаны будут вести реестры собственников помещений

Статью 45 дополнили частью 3.1, которая возлагает на управляющие организации и правление ТСЖ обязанность вести реестр собственников помещений в МКД, который должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в МКД, а именно:

фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в МКД;
полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;
номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо:
сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Наше мнение:

Ничего нового данное изменение в работу управляющих организаций не вносит. Указанные выше данные и ранее были в управляющих организациях и ТСЖ.

Реестры собственников необходимо будет передавать собственникам помещений

А вот тут начинаются чудеса. В части 3.1 ст.45 ЖК РФ появились новые требования. Так, при обращении в управляющую организацию, правление ТСЖ (ЖСК) обращения в письменной форме (в том числе через ГИС ЖКХ) собственника помещения, по инициативе которого собирается общее собрание собственников помещений о предоставлении реестра собственников помещений, такой реестр нужно будет предоставить в течение пяти дней с момента получения обращения. Согласия собственников помещений, на передачу их персональных данных в виде реестра собственников помещений инициатору собрания не требуется.

Наше мнение:

Вообще достаточно странная формулировка указана в новой редакции ЖК РФ. Что означает обязанность предоставить реестр собственников собственнику «в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»?
Всё очень просто. Любой собственник может каждый день ходить в управляющую организацию и требовать реестр всех собственников, не дать который управляющая организация не может. А уж будет собственник проводить общее собрание или нет – никого в доблестной Госдуме не волнует.

Так что готовьтесь печатать реестры, отдавать их любому собственнику, который может запросить их ради спортивного интереса.

Кому нужны персональные данные, о чем мы...

Кривые руки разработчиков поправок и популизм депутатов, которые при голосовании не открывали законопроект, сделали своё дело.

В ГЖИ и управляющую организацию надо будет передавать подлинники протоколов общего собрания

Согласно новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ инициатор общего собрания обязан передать в управляющую организацию (ТСЖ) не копию протокола общего собрания, а его оригинал.

Если МКД находится на «непосреде», то оригинал протокола должен передаваться инициатором сразу в органы ГЖИ.

Полученный от инициатора собрания оригинал протокола общего собрания управляющая организация обязана передавать в органы ГЖИ (ч.1.1. ст.46 ЖК РФ). Напомним, что ранее в ГЖИ сдавалась копия протокола, а оригинал оставался у инициатора собрания. Теперь на руках инициатора останется только копия протокола общего собрания (ч.4 ст.46 ЖК РФ).

Наше мнение:

С одной стороны изменения неплохие и органы ГЖИ будут своеобразным «хранителем» исходного протокола общего собрания, который после направления уже нельзя будет никак изменить и потерять. С другой стороны, у управляющей организации не будет на руках ничего кроме никем не заверенной копии протокола общего собрания.

Читал вчера анализ указанной нормы от «экспертов» в ЖКХ, которые предлагают сразу делать несколько оригиналов протоколов общего собрания. Странные рекомендации, так как согласно действующему законодательству к протоколу общего собрания «прикладываются» оригиналы решений собственников помещений, которые подписываются собственником помещения в единственном экземпляре.

Как при таком подходе сделать два полноценных экземпляра протокола знают «эксперты», а я не знаю…

Из ЖК убрали право не оплачивать жилищно-коммунальные услуги при неразмещении платежных документов в ГИС ЖКХ

Напомним, что ранее Минкомсвязь и Минстрой «носились» с гениальной идеей, что ГИС – это круто и если поставщики информации не разместили в ГИСе платежные документы, то платить собственникам и потребителям не обязательно. Этакая дополнительная ответственность для поставщиков информации в ГИСе.

Разбирающиеся в ЖКХ депутаты Госдумы, не задумываясь, пробежали меду рядами кресел и судорожно нажали на кнопки голосования, что привело к появлению нормы в ЖК РФ, позволяющей не платить за жилищно-коммунальные услуги при неразмещении платежных документов в ГИСе. 15 декабря 2017 года депутаты, среди которых много спортсменов, пробежали между креслами и отменили ранее принятое, а именно части 22 и 23 статьи 155 ЖК РФ. Теперь «отличная» работа ГИСа, который, кстати, стал лауреатом премии Рунета, никак не влияет на обязанности оплачивать потребленные услуги.

В ЖК прописали штрафы за неправильный расчет размера платы в квитанциях

Поправками были внесены изменения в ст.156 и 157 ЖК РФ.

Если управляющая организация (ТСЖ) допустят ошибки в начислении размера платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения в сторону необоснованного увеличения размера платы, потребитель:

вправе обратиться с требование перерасчета неправильно определенного размера платы
вправе обратиться с заявлением в письменной форме о выплате штрафа (обратите внимание – заявление обязательно), который составляет 50 процентов от суммы превышения размера платы по квитанции от правильно определенного размера платы.

Полученное заявление о выплате штрафа рассматривается в течение тридцати дней со дня поступления и по результатам рассмотрения управляющая организация принимает одной из следующих решений:

о выявлении нарушения и выплате штрафа;
об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

В случае, если действительно имело место нарушение порядка определения размера платы управляющая организация (ТСЖ) обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника.

При прекращении договора управления «старая» управляющая организация должна выполнить дополнительные требования

Госдума дополнила статью 161 ЖК РФ новым частью 3.1.
Согласно поправкам, при прекращении управления МКД ТСЖ (ЖСК), указанное ТСЖ (ЖСК) в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений обязаны передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД:

техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы
ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД
электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Договор на КРСОИ стал обязательным

Госдума закрепила-таки все убытки по коммунальным услугам за управляющими организациями и ТСЖ.
В ч.12 ст.161 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым управляющие организации и ТСЖ теперь не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, в «том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме».

Поэтому, если кто-то и тешил себя надеждами, что можно на кого-то «спихнуть» убытки, то делал это зря. Договор и ранее был обязательным, но это не было прямо указано в ЖК РФ.
Теперь народные избранники исправили это «недоразумение», за что им огромное спасибо.

Юрий Кочетков.

22 декабря выйдет вторая статья, посвященная поправкам в Жилищном кодексе.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

Читатели, не забывайте подписываться на наш блог, новости и социальные сети. И активно обсуждать публикации на нашем форуме.

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Блог

Новогодние поправки в ЖК РФ. Часть 1

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.