Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Многие управляющие организации весной 2015 года лихорадочно заключали договоры управления в неразберихе с лицензированием. Все мы тогда надеялись на бессрочность лицензий (зря, как оказалось), а потому и в условиях договоров управления прописывали максимально возможный по п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ пятилетний срок. В условиях неясной перспективы нам всем казалось, что максимальный срок действия договора управления обеспечит стабильность хотя бы на пять лет.

Сейчас мы подходим к началу пятого, последнего года действия договоров. Есть и те, у кого договоры управления ограничиваются одним-двумя годами. Объединяет нас одна проблема - как безболезненно «выпустить в свободное плавание» те многоквартирные дома, которые нас уже не интересуют по разным причинам (появление «писателей» или просто экономическая невыгодность).

Пользуясь случаем, можно напомнить, что в конце 2015 г. в газете «ЖКХ» на нашем форуме   была статья о публичности договора управления (о том, что это далеко не публичный договор). В той статье указывалось, кстати, что договор управления заключают две равноправные стороны и что процедура заключения договора управления регулируется теми же положениями ГК РФ, что и любой другой договор на территории РФ. 

А если заключение договора управления происходит с учётом норм ГК РФ, то и прекращение также подпадает под регламентацию ГК. Но смущают нас формулировки, использованные законодателем. Сравните:

Итак, расторжение договора это не его прекращение, а уж тем более это не односторонний отказ от договора. Из пунктов 1 и 2 ст. 450 ГК РФ следует, что расторжение бывает либо по обоюдному согласию, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон договора.

Как видим, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ не требует согласия обеих сторон договора управления на его прекращение, достаточно заявления одной стороны, следовательно, мы уже нашли отличие прекращения от расторжения. Почему это важно? Читайте дальше, вникайте!

Прекращение договора управления это не односторонний отказ. У нас права на односторонний отказ не существует (расскажите это всем сотрудникам ГЖИ) после Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что нельзя «отказаться», если право на отказ не закреплено в каком-либо законе. Следовательно, чтобы иметь основание прописать в договоре управления наше право на односторонний отказ от исполнения, необходимо, чтобы такая возможность была в применимом законе. Увы, такой «лазейки» нет.

Из абзаца второго п. 2 ст. 310 ГК РФ следует для нас общее правило: «по дефолту» право на односторонний отказ дано нашим любимым жителям, а не управляющей организации. Впрочем, у них оно и так есть по ЖК РФ. А где-то в законе или ином правовом акте есть указание на возможность предоставления договором права на отказ управляющей организации? Нет.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть налицо прямая отсылка к Главе 29 ГК РФ. Увы, п. 3 ст. 450 ГК РФ утратил силу (да-да, 42-ФЗ)... Именно там была возможность соглашением сторон (=договором управления) предусмотреть наше право на односторонний отказ.

Вернёмся к нашим договорам. Если вы дочитали до этого места, значит теперь есть понимание, что прекращение договора управления это не преступное деяние, оно не требует согласия второй стороны договора, не требует ни проведения общего собрания собственников, ни оформления дополнительного соглашения к договору управления.

Приступаем к самому интересному: а кому мы адресуем наше заявление о прекращении договора управления? Безусловно, собственникам помещений, которые в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ являются стороной договора управления!

Частные случаи указаны в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ - второй стороной договора управления могут наряду с собственниками помещений выступать органы управления ТСЖ, органы управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанные в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо застройщик (в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

И здесь нужно опираться на тот порядок взаимодействия, который установлен условиями договора управления и (или) решением общего собрания. Какие способы заявить о прекращении?

• письмо в Совет дома/в Правление ТСЖ;

• объявление на информационной доске;

• уведомление в ГИС ЖКХ (а она именно для этого и задумана);

• объявление на оборотной стороне платёжного документа/в газете/на ТВ;

• ценное письмо с описью вложений (каждому!).

Одним словом, использовать нужно все доступные способы с оглядкой на ст. 165.1 ГК РФ (там, где про юридически значимые сообщения написано!). Для перестраховки можно прочитать о том, как можно заявить о прекращении, в апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13.07.2015 г. по делу № 33-1988/2015.

О том, как не нужно поступать, прочтите в Постановлении 13 ААС от 09.11.2015 г. № 13АП-22894/2015.

Реакция «второй стороны договора» нас мало интересует. Нам она не требуется, мы не позволения испрашиваем, а заявляем о том, что концерт окончен, табор уходит в небо. Начинается самое страшное.

В силу ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в течение пяти рабочих дней со прекращения договора управления лицензиат (=управляющая организация) обязан разместить эти сведения в системе (в какой - нет нужды комментировать?), а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Как следует из ч. 3 ст. 198 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, опираясь на процедуру, закреплённую в Приказе Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр. Фактически орган ГЖН вносит в реестр запись о прекращении действия договора управления.

Формально нам достаточно оформить заявление (п. 2 Приказа 938/пр) о внесении изменения в реестр в связи с прекращением договора управления., приложить к нему документы, указанные в п.3 Приказа 938/пр (разумеется, не все).

Вот мы и подошли к следующему занятному моменту: при чём здесь ч. 3 ст. 200 ЖК РФ?

После прочтения частей 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ становится понятно, что в них указаны случаи исключения из реестра лицензий сведений о многоквартирном доме по основаниям, скажем так, виновным, когда управляющая организация «залетела».

Иными словами, исключение сведений из реестра лицензий это не то же самое, что внесение в реестр изменения в связи с прекращением договора управления. Этот момент нужно чётко понимать! Прекращение договора и соответствующее изменение в реестре лицензий это, скажем так, обычный, «мирный» порядок, когда соблюдены все условия договора управления, а главное - срок его действия истёк.

Исключение сведений из реестра происходит по вине самой управляющей организации, независимо от её согласия, независимо от того, истёк ли срок договора управления, независимо от того, что думают об этом собственники помещений.

Исключение сведений из реестра - крайняя мера, которая отсутствует в ГК РФ и никак с ним не связана.

Исключение сведений из реестра лицензий является основанием к прекращению деятельности по управлению домом в порядке, установленном ст. 200 ЖК РФ (но не является прекращением договора управления в прямом смысле слова, поскольку орган ГЖН стороной договора управления не выступает и не имеет самостоятельного интереса в его прекращении). Что происходит с договором управления в этом случае? Нужно ли его расторгать по соглашению сторон? Увы, ЖК РФ и ГК РФ молчат об этом. Да и вопрос это скорее теоретический, в рамках данной статьи не было цели его разрабатывать.

Итак, логика такая: исключение сведений из реестра влечёт необходимость применения ст. 200 ЖК РФ. И наоборот: если исключения не было (а для нас прекращение договора это основания для внесения изменения в реестр, но не основание для исключения из реестра сведений о доме, в отношении которого договор мы прекратили), то мы не обязаны соблюдать порядок, указанный в ст. 200 ЖК РФ.

Первая неожиданность для нас: после прекращения договора у нас вроде бы отсутствует обязанность передавать кому-либо документацию и ключи/пароли/коды (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ). По опыту сказать можно, что лучше всё сдать в муниципалитет. Весной 2015 года был случай: несколько двухэтажек проигнорировали собрания по выбору управляющей организации, точнее - вышли из «большого ТСЖ», но никуда не «прибились». В итоге техническую документацию сдавали в муниципалитет, чтоб открытый конкурс провели.

Вторая неожиданность: упомянутый в ч. 2 ст. 200 ЖК РФ «порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием» так и не установлен Правительством РФ. И не нужно кивать на Приказ 938/пр, поскольку он посвящён совсем другим вопросам и принят он в соответствии с ч. 3 ст. 198 ЖК РФ.

И вот мы подошли к обязанности, которая на нас не распространяется. В силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации мы должны только в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Поскольку у нас договор управления прекращён, в реестр лицензий орган ГЖН внёс изменение (а не исключил из реестра сведения о доме!). Всё на этом.

Минстрой России в письме от  11.01.2017 г. № 241-АТ/04 разъяснил, что  порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом.

Порядок прекращения деятельности управляющей организации в силу прекращения договора управления многоквартирным домом устанавливается самим договором либо нормами ГК РФ.

В случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением срока сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

Договор управления многоквартирным домом считается прекращенным с даты, указанной в нем. Следовательно, управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом с даты, обозначенной в договоре.

В поддержку данной позиции: постановление АС Северо-Западного округа от 07.04.2016 г. № Ф07-672/2016, постановление 2 ААС от 17.07.2015 г. № 02АП-5103/2015, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2017 г. № 33а-6072/2017.

Ценители прекрасного также могут изучить великолепное решение АС Красноярского края от 31.05.2017 г. по делу № А33-3616/2017, там описано то, как лицензиат уведомил собственников о прекращении договора.

Резюмируя изложенное, повторим: прекращение договора управления не является его расторжением, не требует согласия второй стороны, не является отказом от исполнения договора. Исключение сведений о доме из реестра лицензий - мера неординарная, напрямую не прекращающая сам договор управления, но фактически запрещающая управлять домом.

Ключевой момент: исключили дом из реестра - но мы тянем лямку до появления «следующего желающего». И это логично именно с точки зрения гражданского права, ведь формально договор управления не прекратился.

Прекратили договор - внесли изменение в реестр и мы не обязаны «пахать» по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, поскольку обязательство-то прекратилось надлежащим исполнением. А уж что пишут насчёт «принципа непрерывности управления» - это печаль собственников и муниципалитета, которым мы заблаговременно сообщили о предстоящем прощании. Содержать чужое имущество за свой счёт мы не обязаны, об этом ещё Конституционный Суд РФ писал.

А теперь следите за руками... Бонус для обитателя форума с ником «Игры разума».

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат прямого запрета указывать в договоре управления, что при наступлении/ненаступлении определённых, чётко сформулированных обстоятельств (например, определённое нарушение договора, несовершение определённого действия - неутверждение размера платы?) договор считается расторгнутым по заранее выраженному согласию обеих сторон. Это не отказ от договора, правда, же?

На эти крамольные размышления натолкнуло хитрое Постановление Президиума ВАС РФ от 13.11.2012 г. № 7454/12 . Самое интересное там начинается на 11 листе.

Прекращение договора управления (сокращение срока) ввиду наступления отменительного условия это не односторонний отказ  от исполнения, согласитесь? Тут в помощь нам ст.327.1, п. 2 ст. 157 ГК РФ.

Приятно же, если удастся реализовать эту схему! Мы получим возможность прекратить договор управления, сдвигая срок его окончания поближе.

С уважением, Алексей Тищенко.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ.  Вся необходимая информация о сервисе тут.