Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Начинаем с понятий, как обычно. Жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК и ЖСК соответственно, а Жилищный кодекс это ЖК РФ, чтоб не путать аббревиатуры) признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В рамках данной статьи мы не касаемся связанных с ЖСК вопросов именно строительства МКД, цель несколько иная у нас.

Из вышеприведённого понятия кооператива (а это ст. 110 ЖК РФ) понятны две связанные цели:

• удовлетворение потребностей граждан в жилье;

• управление МКД.

Ну и первый интересный момент - членами кооператива могут быть юридические лица, которые потребностей в жилье не имеют, в отличие от граждан - членов кооператива. У юридических лиц несколько иные потребности.

В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление кооперативом является одним из трёх способов управления МКД, в указанной норме кооперативы перечислены наряду с ТСЖ. Вот мы и постараемся в рамках статьи осветить некоторые моменты, связанные с выбором данного способа управления.

Во-первых, если МКД введён в эксплуатацию, а после создаётся кооператив (мы не касаемся ЖСК), то «мертвой» становится норма ч. 2 ст. 110 ЖК РФ, где указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, ибо никакого «приобретения» МКД членами кооператива не происходит.

Предположим, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления - управление кооперативом. Оспаривать принятое решение можно на общих основаниях, опираясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, а реально выход в суд имеет смысл только в том случае, если имеются доказательства ничтожности принятого решения (отсутствие кворума).

Первое, что настораживает: в ряде случаев на общем собрании собственников вопрос о создании кооператива в повестку дня не включается и не обсуждается. Почему? Всё просто: кооператив заранее кто-то создал. И это необязательно собственники помещений в указанном МКД.

А попробовал бы кто создать без общего собрания ТСЖ и управлять домом... А кооператив создать можно, представьте себе, не спрашивая мнения собственников помещений. А теперь почувствуйте разницу: решить на ОСС создать кооператив и выбрать его для управления своим МКД или согласиться с предложением «уже готового кооператива» поуправлять домом... Не смущает ничего?

При этом части 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ не требуют обязательного приобретения, строительства или реконструкции МКД. Там указано, что члены кооператива своими средствами участвуют во всём этом. Но закон не содержит требования о том, чтобы в каждом случае имело место что-то из перечисленного. Учитывая ст. 161 ЖК РФ, где один из вариантов способа управления - кооператив, выходит, что управление МКД кооперативом необязательно подразумевает вначале строительство или реконструкцию МКД. Главное - последующее содержание (смысл его раскрыт в ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Идём далее... Следует понимать, что кооператив не является управляющей организацией, то есть договор управления с собственниками помещений в МКД кооператив НЕ заключает.

Жилищный кодекс РФ, перечисляя способы управления МКД, проводит тем самым разграничение, которое даёт основания сделать такой вывод:

Статья 161 ЖК РФ:

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Соответственно, кооператив - самостоятельный способ управления МКД.

Это согласуется с давно высказанной позицией Президиума ВАС РФ и также ВС РФ, которые неоднократно указывали, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива, в том числе созданного до введения ЖК РФ в действие, исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном порядке. (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 года № 11333/10, Определение ВС РФ от 10 сентября 2015 года № 305-КГ15-1770 по делу № А40-27092/2014).

При этом согласно ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, то есть на них распространяются положения интересной ст. 123.3 ГК РФ:

«1. В течение трёх месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесённой части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.».

Как видим, кооператив вполне может подвести своих членов под субсидиарную ответственность. Даже при наличии прямых договоров с РСО не исключается возможность образования кредиторской задолженности перед подрядчиками. А бухгалтерский баланс не обманешь - если имеются убытки, кооператив должен будет их покрыть за счёт дополнительных взносов членов.

При этом ни суд, ни иные органы не вправе диктовать размер таких взносов и порядок их внесения.

Кстати, если говорить о кредиторах, то у кооператива это не только РСО, но и подрядчики.

И получается, что если есть убыток по причине, например, неплатежей «за квартплату», то кооператив может не заниматься истребованием дебиторской задолженности, а вынести на собрание членов кооператива вопрос о покрытии убытков допвзносами. Фактически, деньгами членов будет предложено закрыть чужие долги.

Если вспомнить, что для создания кооператива требуется всего пять лиц (если буквально читать ст. 110 ЖК РФ, то физическое лицо хотя бы одно, а прочие могут быть юрлицами), которые могут и не быть собственниками помещений в МКД, то вполне понятна перспектива - начнётся активная агитация за вступление в члены кооператива. Да, это не ошибка! Членство в кооперативе не зависит от наличия (отсутствия) у лица какого-либо права на недвижимость; судебная практика уже устоялась по данному вопросу.

Следите за руками: если вдуматься в положения ст. 117 ЖК РФ, то видим, что управление легко можно свести к абсурду: достаточно 3 членов кооператива из 5, чтобы собрание членов кооператива состоялось. Учитывая, что ЖК РФ не требует, чтобы члены кооператива имели более 50% площади помещений в МКД, получается, что все вопросы могут решаться при минимальном участии собственников...

Если взглянуть на ч. 1 ст. 111 ЖК РФ, то можем сделать вывод о том, что кооператив может быть организован вообще без участия собственников помещений в существующем МКД! То есть абсолютно посторонние лица могут принять решение о создании кооператива.

Но не стоит путать вопрос создания кооператива и вопрос выбора способа управления; последний вправе решать исключительно собственники помещений в МКД.

Таким образом, возможна ситуация, когда на ОСС приходит некое лицо о предлагает выбрать выбрать уже созданный некими лицами кооператив для управления МКД. Это фактически «мягкий захват» дома.

Из ч. 1 ст. 112 ЖК РФ следует, что она не имеет исключений в ситуации создания кооператива в уже построенных МКД. Соответственно, если выбран способ управления - управление кооперативом, число членов кооператива не может быть больше, чем число квартир в доме.

Это - ключевое отличие кооператива от иных способов управления, поскольку при управлении МКД кооперативом принцип голосования уникальный: один член - один голос.

Формально этот принцип означает равенство голосующих, но не означает «равной квартплаты», ибо никто не отменял требование о пропорциональном бремени несения расходов по площади принадлежащего собственнику помещения.

И ещё - поскольку член кооператива не обязательно собственник помещения в МКД, теоретически есть вероятность того, что пока существует кооператив, управляющий домом, при голосовании будут учитываться и голоса членов-не собственников.

А теперь представьте себе владельца вместительной «трёшки», который удивлённо узнаёт, что его голос на собрании членов кооператива равен голосу «однушки», а кроме того голосуют какие-то незнакомые ему лица (в том числе юридические), которые и не жили в доме никогда, а просто «такие же члены кооператива»...

Ну и напоследок. Поскольку целью создания кооператива является управление МКД, а управление кооперативом является самостоятельным способом управления МКД; предусмотренная ч. 2 ст. 162 ЖК Р возможность заключения кооперативом договора управления с управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

В свете всего изложенного, заранее созданный некими лицами кооператив может оказаться «прокладкой», «троянским конём», который руками и голосами не собственников - членов управляет домом, а позади маячит тень то ли «своего» подрядчика, то ли «нужной» управляшки. Поэтому если вдруг появляются листовки с подписью «Ваши неравнодушные соседи», агитирующие за выбор кооператива как способа управления домом, следует сто раз подумать о последствиях... Это ведь не управляшка, над которой нависает орган ГЖН, грозя штрафами и аннулированием лицензии. Это ведь не ТСЖ, обязанное ежегодно сдавать реестр своих членов и обязанное «самораспуститься», если членов стало менее, чем требуется по ЖК РФ. Кооператив - не лицензиат, ему для управления даже не требуется большинства голосов собственников.

Да, способ управления можно сменить в любой момент, но кто провёл хоть одно ОСС, тот знает цену всего этого.

Собственно, выводов никаких не последует. Цель статьи была - показать некоторый потенциально возможный негатив, если описанный инструмент (=кооператив) будет использован «по-плохому». Все выводы читатели должны делать своим умом.

С уважением, Алексей Тищенко

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2020». Вся необходимая информация и заявка здесь.