Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 49
Тема: Мысли вслух
Бурмистр.ру
Заметка двенадцатая. Часть двенадцатая. Жилья аренда. Снижение квартплаты. Общие принципы.
Согласно ст. 535 Гражданского кодекса Германии арендодатель обязан предоставить арендатору квартиру в надлежащем состоянии, не имеющем дефектов, и поддерживать ее в таком состоянии в течение всего срока аренды. При возникновении дефектов или недостатков арендодатель обязан их устранить.
Арендатор, соответственно, должен уведомить арендодателя о наличии дефектов в письменной форме (если он хочет потом это подтвердить) и потребовать их устранения. Одновременно с этим он может воспользоваться правом потребовать снижения арендной платы до тех пор, пока дефект не будет устранен.
Дефект имеет место, если арендуемое жилье находится в таком состоянии, что арендатор не может использовать его так, как он вправе ожидать. Т.е. фактическое состояние арендуемого объекта (реальное состояние квартиры) в худшую сторону отличается от состояния, в котором она должна находиться согласно договору или закону.
Наиболее распространенными дефектами являются негерметичные окна, пятна от сырости, неисправности систем отопления и/или горячего водоснабжения, засоры канализации.
Как ни странно (а для меня абсолютно непонятно), внешние факторы, не зависящие от собственника, которые доставляют арендатору неудобства, также могут считаться дефектами жилья.
С одной стороны, по закону немецкий арендодатель может доказывать отсутствие своей вины в возникновении дефекты и перерасчет (уменьшение платы) производится не будет. С другой стороны, немецким судам на это зачастую плевать.
Но я, опять же, своим скромным умом категорически не могут принять, почему строительные работы в доме или на прилегающей территории, которые сопровождаются шумом, грязью или иными неудобствами должны являться основанием для проведения перерасчета. Если только сам арендодатель их не затеял… Странные они - эти немцы.
Понятно, что в результате ремонтных работ снижается «потребительская ценность квартиры», на которую рассчитывал арендатор. Понятно, что арендатор при заключении договора брал на себя какие-то обязательства. Однако что мог или может сделать арендатор, чтобы не допустить строительства дома или ремонта помещения в соседнем здании? Заблокировать его по решению суда?
У нас «ответственность без вины» бывает редко. Например у владельца источника повышенной опасности. Получается что немецкая квартира – это источник повышенной опасности? Ни-па-нят-на…
Судя по всему, немецкий арендатор имеет тот же статус, что и наш собственник квартиры: «Рафик был ниучем неуиновен». И, наверное, даже хуже. Во-первых, «у него лапки». Т.е. купить и вкрутить лампу в квартире он не может. И, во-вторых, арендатор имеет максимально тонкую душевную организацию. Поэтому любое отклонение помещения от идеала оскорбляет его достоинство. Как шутили раньше: любая складка на одеяле – лазейка для агентов мирового империализма.
Менять розетку, ему тоже по статусу не положено. Он же ведь не квартиру снимает, а живет в отеле на «все включено». Удивительно, что арендодатель его кормить не должен. Однако в турбизнесе работы рядом с отелем не являются основанием для перерасчета за путевку.
Снижение арендной платы исключается, если арендатор знал о недостатке уже в момент заключения договора аренды или если должен был легко его заметить (т. е. если он проявил грубую неосторожность).
Если арендатор претензий сразу не высказал, значит требовать снижения платы не имеет право. За исключением случаев, когда арендодатель умышленно скрыл недостаток или обещал наличие определенной характеристики (удобства), которой на самом деле нет.
Если недостаток возник в период аренды или арендатор обнаружил его уже после заселения, но продолжает платить полную стоимость аренды без возражений, он, все равно, может требовать снижения платы в будущем.
Т.е. арендатор должен сразу сообщить о недостатке в письменной форме, потребовать ремонта и указать, что будет платить полную стоимость аренды только при условии устранения дефекта. Если в течение нескольких недель никаких мер не принимается, то арендную плату можно снизить и задним числом.
Право на снижение арендной платы возникает также в...
.png)
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
20529 человек
