Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Есть на свете два типа «индивидуумов», которые наивно полагают, что знают абсолютно всё и именно это сакральное знание помогает им выводить «на чистую воду» сотрудников управляющих компаний и ТСЖ. Первый тип – это собственники помещений и ненормальные общественники, которые поставили борьбу с УК и ТСЖ смыслом своей жизни, ибо другие смыслы, видимо, уже недостижимы. Второй тип – это сотрудники ФАС, которые после данных свыше указаний считают, что им пора включиться в борьбу за справедливость.

Не так давно глава ФАС дал поручение проверить обоснованность установления платы за коммунальные услуги в регионах. Честно сказать, именно ФАС должно без напоминаний следить за размерами тарифов естественных монополий и давать им «люлей» за необоснованный рост.

Но сотрудники ФАС на местах не совсем понимают, чем отличаются жилищные услуги от коммунальных и вместо тех, кто их «кормит» (РСО, если кто не понял), наехали на управляющие организации. Последних признали (внезапно) монополистами на отдельных МКД (но это ладно, крыша едет сейчас у многих) и фактически заставили УК уменьшить установленный собственниками размер платы за содержание жилого помещения на сумму НДС, который по мнению ФАС заложен туда необоснованно, так как по мнению сотрудников ФАС если есть льгота по НДС – цена должна быть ниже на размер льготы.

По мнению ФАС, если в договоре управления не указано, что цена включает в себя НДС – значит размер платы устанавливается без НДС…

Начнем разбираться:

Согласно пп.3 п.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги…».

Иными словами, ЖК РФ не регулирует порядок отражение в договоре управления включения/не включения НДС в стоимости услуг по договору.

Особенности обложения НДС стоимости работ и услуг по договору управления связаны с тем, что, что согласно пп.30 п.3 ст.149 НК РФ не облагаются НДС «реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги)».

С учетом норм пп.30 п.3 ст.149 НК РФ все услуги управляющей организации (далее по тексту – УК) можно разделить на две «группы»:

1. Работы (услуги), облагаемые НДС по ставке 20%, при условии оказания данных работ (услуг) собственникам помещений в МКД без привлечения подрядных организаций (хозяйственный способ).

2. Работы (услуги), необлагаемые НДС, при условии оказания данных работ (услуг) собственникам помещений в МКД с привлечением подрядных организаций (подрядный способ).

Обращаем ваше внимание, что при заключении договора управления МКД, УК не знает:

1. какие именно работы в дальнейшем она будет выполнять хозяйственным способом, а какие с помощью привлечения подрядчиков;

2. будет ли и дальше существовать льгота по НДС (все помнят, как государство всех кинуло в 2019 году с льготой по страховым взносам);

3. какой режим налогообложения будет применяться в дальнейшем, так как если сегодня в управлении 10 домов, то через год их может быть 110 и УК «слетит» с упрощенки.

Поэтому «угадать», какую ставку НДС нужно прописать в договоре, управления попросту невозможно.

Но ведь в договоре управления что-то про НДС прописать нужно? А УК (ТСЖ) ничего про НДС в договоре управления не написали.

Что делать УК (ТСЖ)?

В такой ситуации паниковать не нужно.

Пользуемся позицией, высказанной в п.17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 №33. ВАС РФ указал, что если «в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Загвоздка может быть лишь в том, что при применении льготы по НДС, указанной в пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, сумму НДС, включенную в стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, невозможно определить по формуле:

НДС = Цена работы (услуги) * Расчетная ставка 20/120

В любом случае, в ситуации, когда УК применяет общую систему налогообложения и применяет льготу по НДС в соответствии с пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, невозможно на конец какого-то месяца определить сумму НДС в составе статьи «содержание и ремонт» в силу следующего:

1. Налоговым периодом по НДС является квартал (ст.163 НК РФ), следовательно, определить сумму налога «внутри» стоимости услуг УК за конкретный месяц попросту невозможно.

2. В каждом конкретном месяце (своеобразный «отчетный» период перед собственниками, если исходить из стоимости работ и услуг в платежном документе) структура затрат УК и способы выполнения работ (хозяйственный или подрядный) могут серьезно отличаться, поэтому, некоей «стабильности» в части исчисления суммы НДС, нет по определению.

Фактически сумма НДС в составе работ (услуг) УК интересна только собственникам помещений в МКД, которые являются юридическими лицами и одновременно являются плательщиками НДС. Указанную сумму НДС они могут принять к вычету и тем самым уменьшить размер НДС, подлежащего уплате в бюджет. Такие собственники вправе обратиться в УК, и последняя в конце квартала может выдать им документы для вычета НДС.

Самое главное: если сумма НДС не обговорена в договоре, то в ситуации, когда УК (ТСЖ) «слетели» с УСНО повышать размер платы на НДС категорически нельзя, так как размер платы ранее был уже согласован.

Что делать собственнику – юридическому лицу?

Если в договоре управления НДС не выделен и не указана причина этого, попросите у управляющей организации пояснить, почему не выделен налог. Запросите документы, которые подтверждают основания для невыделения налога, например, копию информационного письма о применении УСН или уведомления об освобождении от уплаты НДС.

Процентов на 99,9 НДС в договоре управления не выделен ошибочно.

Ну и самое главное - относительно уменьшения размера платы на сумму «льготируемого» НДС, чего так жаждет ФАС и некоторые собственники.

Тезис 1. Цена согласованна сторонами в договоре управления или в перечне работ и услуг является твердой, если иное не указано в договоре (п.4 ст.709 ГК РФ). Эту стоимость не может менять ни УК, ни собственники, ни тем более ФАС.

Тезис 2. Льгота, заложенная в пп.30 п.3 ст.149 НК РФ (это к сведению ФАС) позволяет УК и ТСЖ делать стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества НИЖЕ. Отсутствие льготы автоматически сделало бы экономически невыгодным использование в качестве исполнителей по работам, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, юридических лиц и ИП, которые применяют упрощенную систему налогообложения, а ведь таких большинство. На стоимость «упрощенцев» пришлось бы сверху «накручивать» лишние 20% НДС, что однозначно не понравилось бы собственникам помещений в МКД.

Вывод: яркие представители ФАС и особо одаренные собственники, требуя снижения размера платы при использовании льготы по НДС, мягко говоря, не правы.

Ну, а если на вас по этому поводу «наехали» - обращайтесь к нам. Опыт сбора рюкзаков для отправки всех желающих «лесом» у наших юристов имеется огромный. Вся необходимая информация тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.