Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Тема остатков на лицевом счете дома стара как мир, хотя к ней чаще всего возвращаются, когда МКД ушел из управления. В такой ситуации собственники помещений или новая управляющая организация требуют от «старой» управляющей организации возврата «положительного» остатка на лицевом счете дома. Ходоки аппелируют тем, что деньги, мол, уплачены, но работы не выполнены. Суды же, ссылаясь на статью 1102 ГК РФ, взыскивают сумму остатков в пользу собственников. В этой статье я начну рассматривать основные ошибки управляющих организаций по отражению и формированию остатков на лицевом счете МКД.

Итак, основы…

На вопрос, где приводится понятие остатка на лицевом счете МКД, большинство слушателей семинаров отвечает, что такого понятия нет. Вот тут кроется первая ошибка. Такое понятие есть и оно прописано в ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.

Согласно п.8.18 указанного выше ГОСТа, лицевой счет многоквартирного дома – это «учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома».

Обратите внимание, что понятия «учетный регистр» жилищное законодательство не содержит. Но понятия регистр есть в законодательстве, которое регулирует порядок ведения бухгалтерского учета на территории РФ. Так, в п.3.1 Положения о документах и документообороте в бухгалтерском учете указано, что в учетных регистрах накапливается и систематизируется Содержащаяся в принятых к учету первичных документах информация, необходимая для отражения в бухгалтерском учете.

Таким образом, лицевой счет МКД – это чисто бухгалтерский документ, который составляется на основании данных бухгалтерского учета, а никак не на основании непонятных (уж простите за прямоту) табличек, которые составляют экономисты управляющих организаций по одним им известным принципам.

Экономисты  тут конечно могут обидеться и сказать, что у них все правильно. Но тогда ответьте мне на  несколько простых вопросов:

• как так получается, что у бухгалтера УК на конец года по МКД получается прибыль, а у экономистов по этому же дому не прибыль, а некие остатки, которые прибылью не могут быть по определению?

• почему в форме 2.8 (пусть её, похоже, скоро и отменят) экономисты раньше отражали только положительные остатки по лицевому счету МКД, а отрицательные в этой форме никак не фигурировали?

Ответ на эти два вопроса банален: абсолютно у всех управляющих организаций в бухгалтерском учете неверно отражаются операции, связанные с начислениями стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, и неправильно отражается выручка от реализации услуг по  содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Вот тут-то и кроется основная проблема в отражении остатков: мало кто знает, как они формируются и как должны отражаться.

Обилие семинаров и вебинаров от «гуру в ЖКХ» проблемы не решает, так как «гуру» только еще больше запутывают своих подопечных, а последние совершают ошибки в подготовке отчетов перед собственниками помещений в МКД. Главное правило общения с гуру – понимать, что они НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА СВОИ СЛОВА НЕ НЕСУТ.

Жестокая правда, мать ее…

Вопрос 1. Может ли на конец календарного года быть нулевой остаток по лицевому счету МКД?

Ответ – такого быть не может в принципе.

Исключением является гипотетическая ситуация, когда одновременно выполняются следующие условия:

• Собственники утвердили перечень работ и услуг, который начал «работать» с 01 января.

• Управляющая организация в течение календарного года выполнила работ ровно на ту стоимость, которая была утверждена в перечне работ и услуг. Копейка в копейку.

Переложите вышеуказанные условия на любой МКД, который находится у вас в управлении. Выполнимы эти условия одновременно? Думаю, нет, а раз нет, поехали дальше…

Если вы посмотрите на нормы п.7 ст.156 ЖК РФ, то увидите, что «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год». Аналогичная норма содержится в п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Предложения управляющей организации оформляются в виде перечня работ и услуг, который должен содержать все работы и услуги, которые будут выполняться управляющей организацией в течение одного года с момента утверждения перечня работ на общем собрании собственников. Указанная в перечне работ суммированная стоимость всех «годовых» работ и услуг делится на 12 месяцев и на площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам, что и формирует в итоге такое понятие как «размер платы за жилое помещение».

Давайте возьмем для примера ситуацию, когда управляющая организация взяла в управление МКД с 01.09.2017 года и с этого момента она выполняет работы (услуги), указанные в перечне работ и услуг, утвержденном на общем собрании.

С сентября 2017 года по декабрь 2017 года включительно будут в частности выполняться работы по уборке снега (если он конечно выпадет). При этом стоимость уборки придомовой территории от снега была заложена в перечне одной строкой и каждый месяц выставляется собственникам помещений в виде 1/12 от годовой планируемой стоимости услуги. Следовательно, за уборку снега собственники помещений должны платить весной, летом и осенью (до сентября 2018 года), а снег в этот период фактически убираться не будет по причине его отсутствия. То есть оплата за снег есть, а работы не выполняются.

Указанный выше пример со снегом показателен тем, что с сентября 2017 года по декабрь 2017 года включительно управляющая организация понесет гораздо больше затрат, чем получит от собственников в виде начислений в квитанциях, что в конце 2017 года (вспоминаем, что отчет делается по состоянию на 31.12.2017 года) сформирует задолженность собственников перед управляющей организацией, которая будет погашена уже в 2018 году.

Но мы видели нулевые остатки по лицевому счету дома, отраженные в форме 2.8 на сайте реформажкх.ру воскликнут многие и будут правы. Было такое дело, но:

• Если вы посмотрите структуру формы 2.8 «Отчет об исполнении управляющей организацией договора управления», утвержденный приказом Минстроя РФ от 22 декабря 2014 г. № 882/пр, то увидите, что по строкам 5 и 19 управляющие организации могли отражать либо нулевые значения либо положительные остатки. Это логично, так как в данных строках отражались переходящие остатки денежных средств на начало и конец года, а денежные средства либо есть, либо нет.

• В свою очередь, если управляющая организация выполнила в отчетном году работ (услуг) больше, чем начислено собственникам помещений по квитанциям, то это (при условии подписания акта выполненных работ с советом дома) формирует дебиторскую задолженность собственников перед управляющей организацией, которая будет погашаться в следующие за отчетным периоды.

   Поэтому, даже если у управляющей организации в отчете за год отражены нулевые остатки на лицевом счете МКД – это не значит, что никто ничего не должен.

   Продолжение следует…

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.