Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

В последние несколько лет все сотрудники сферы ЖКХ с замиранием сердца  ждут  новогодних  изменений законодательства от Минстроя. 2018 год не стал исключением. И как обычно, нововведения порождают массу вопросов и коллизий законодательства.

11 января вступили в силу  изменения в  ЖК РФ.  Статья 45 дополнена частью 3.1, согласно которой  управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.

В реестре собственников  помещений МКД упоминается также ряд ненорматино-правовых актов.

Пункт 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее- Постановление 491), предусматривает наличие у управляющей организации иной документации, связанной с управлением МКД, в том числе: выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, одним из стандартом управления МКД, является сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.

Пункт 5.2 ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами предусматривает, что для предоставления собственникам необходимой, в соответствии с действующим законодательством, информации исполнитель организует сбор, обновление и хранение информации с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.

Исполнитель должен разработать процедуру сбора, хранения и защиты информационных ресурсов и иметь квалифицированных специалистов, способных выполнять данную работу.

Исполнитель создает службу, отдел или назначает ответственного за работу по сбору, обновлению и хранению информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, разрабатывает и принимает положение о работе такой службы или отдела.

Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Следовательно,  данные для расчета кворума   и  проведения общего собрания инициатор может получить у  управляющей организации. 

Казалось бы,  все просто: получил любой собственник бесплатно  реестр собственников согласно ч.3.1 статьи 45 ЖК РФ, и провел собрание по смене управляющей организации.   В свою очередь управляющая организация отказать в предоставлении реестра не вправе.

Но, как это часто бывает, законодатель не учел один небольшой, но важный нюанс.

Согласно ч.5.1 ст.48 ЖК РФ, при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

• сведения о лице, участвующем в голосовании;

• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Согласно п. 19 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 937 приказ от 25.12.2015г. «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»,  обязательным приложением к протоколу общего собрания является реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.

Приказ также содержит указание на обязательность заполнения в решении собственников данных о правоустанавливающих документах.

Как законопослушные организации, управляющие компании, конечно, будут соблюдать нормы действующего законодательства и буквально исполнять положения части 3.1. ст.45 ЖК РФ. А это значит: выдавать инициатору реестр собственников без  сведений о документах подтверждающих право собственности. Ну не предусмотрена такая обязанность Жилищным кодексом! 

А значит, эти данные о документе, подтверждающем право собственности, инициатор собрания должен добывать сам. Но тут претензии не к управляющим компаниям и ТСЖ, а к тем криворуким разработчикам нормативки, которые так написали поправки в ЖК РФ.

Ну, а мы в свою очередь готовы помочь страждущим и предоставить реестры собственников по 20 рублей за помещение в МКД.  Подробности тут. 

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.