Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Когорта людей, называющих себя общественниками, настолько запудрили собственникам голову, что они вправе все решать в своем МКД самостоятельно, что последние вдруг решили, что размер платы за содержание помещения можно устанавливать без согласования с управляющей организацией. Спешим расстроить и горе общественников, которые скорее всего не читают нормативно-правовые акты, и собственников, но в процессе установления размера платы за содержание помещения придется согласовывать все с управляющей организацией.

Большинство продвинутых и не очень собственников помещений в МКД знают, что размер платы за содержание помещения в МКД должен утверждаться на общем собрании собственников помещений, которое может инициировать как управляющая организация (п.7 ст.45 ЖК РФ), так и любой собственник помещения в многоквартирном доме.

Не будем рассматривать вопрос установления размера платы, когда процесс организован управляющей организацией. Рассмотрим ситуацию, когда собственники помещений вдруг внезапно решили, что они слишком много платят управляющей организации. Некие активисты решают «выкинуть» все, по их мнению, ненужные работы из перечня работ и услуг управляющей организации и установить свой размер платы, не считаясь с тем, насколько такое финансирование будет позволять содержать и ремонтировать  общее имущество собственного МКД. 

Ну так вот, шах и мат вам, атеисты!!!

Не могут собственники в одностороннем порядке изменять перечень работ и услуг.

Общественники здесь закрывают рты, горюют, берут платочки и вытирают слезы. Ну а что вы хотели? Матчасть надо учить…

Итак по порядку…

Список работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД утверждается в виде перечне работ и услуг, который разрабатывается управляющей организацией и утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД (пп.«в» п.4, п.5, п.8 416 ПП РФ), при этом четких требований к структуре и оформлению перечня работ и услуг законодательство не содержит, поэтому каждая управляющая организация сама решает, как ей оформить перечень.

Действующие нормы гражданского и жилищного законодательства возлагают на собственников помещений в МКД обязанность финансировать его содержание в размере, позволяющем поддерживать его в состоянии, соответствующем действующему законодательству. Такие обязанности закреплены и в ст.210 ГК РФ, в ст.39 ЖК РФ, а также п.10 и п.20 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491. 

Как разъяснил Верховный суд РФ в п. 16 Постановления Пленума от 27 июня 2017г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). 

Установление размера платы за содержание жилого помещения – это соглашение сторон, когда управляющая организация после проведенного осмотра общего имущества МКД разрабатывает перечень работ и услуг, а собственники утверждают разработанный перечень на общем собрании собственников. 

Понятно, что жгучее желание собственников помещений установить свой «справедливый» размер платы за содержание жилого помещения не находит одобрения у управляющих организаций в силу следующего:

1. Собственники помещений не обладают специальными знаниями, которые позволяют им определить перечень необходимых работ и услуг по надлежащему содержанию общего имущества. Странно, но ни у кого не возникает желания учить физика-ядерщика как обслуживать ядерные реакторы, ну а в устройстве МКД разбираются абсолютно все.

2. Все финансовые риски по управлению МКД возникают не у собственников помещений, что было бы логичным, а у управляющей организации. Логику депутатов, представителей Минстроя и разработчиков ЖК РФ понять можно только под воздействием чего-то явно «бодрящего». По мнению вышеупомянутых товарищей, управляющая организация должна выполнить огромный объем работ не на своем имуществе, но зачастую за счет собственных средств и взыскать убытки, возникшие из-за одностороннего уменьшения перечня работ с собственника имущества невозможно. 

Неудивительно, что управляющим организациям пришлось реализовать свое право, закрепленное и в статье 45 Конституции РФ, и в статье 11 Гражданского кодекса РФ, и обращаться в суды для защиты своих нарушенных прав и их восстановлению.  То есть, в очередной раз в судах доказывать и собственникам и надзорным органам, что невозможно за придуманный собственниками и не обоснованный никакими расчетами размер платы, содержать и обслуживать МКД надлежащим образом и выполнить тот объем работ, который установлен законом. 

Судебная практика по таким спорам также позволяет сделать выводы  о том, что здравый смысл все-таки побеждает при вынесении решений и внутреннее убеждение судей настроено на вынесение справедливых решений, которые предполагают защиту интересов не только собственников, но и управляющих организаций. 

Так, например, решением Кировского районного суда города Омска по иску управляющей организации к собственникам – инициаторам общего собрания, оставленному в силе апелляционным определением Омского областного суда по делу № 33-7455/2017 от 08 ноября 2017 года признано незаконным решение общего собрания собственников помещений МКД о принятии экономически необоснованного размера платы, то есть его произвольного снижения собственниками: 

«Разрешая спор, суд, приняв во внимание приведенные выше положения закона, устанавливающие принципы установления тарифов на обслуживание жилья, пришел к правильному выводу о том, что примененный собственниками принцип расчета не соответствует требованиям закона. Фактически собственниками в основу расчета экономической обоснованности тарифа заложен меньший объем услуг по сравнению с обязательным перечнем, утв. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. №290, и Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которое устанавливает периодичность выполнения работ (оказания услуг), связанных с эксплуатацией жилищного фонда, а также строительными, санитарными правилами и нормами. 

В то время как перечень работ и услуг, которые фактически выполняются ЗАО «УК «Левобережье» и за которые начислялась плата в размере 25 руб. 06 коп. (до вынесения Государственной жилищной инспекцией Омской области предписания от 03 марта 2017 г. об устранении нарушений законодательства), указан истцом в расшифровке структуры платы за содержание и ремонт жилого помещения на 2017 г. 

При этом, данный тариф является экономически обоснованным (с учетом имеющихся в материалах дела документов о заключении истцом договоров со специализированными организациями, оказывающими услуги и выполняющих работы по уборке подъездов, по дезинфекции и дератизации подвалов, чердаков, мусоросборных камер, по транспортировке твердых бытовых отходов, по обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования, по обслуживанию лифтов, по оказанию услуг аварийно-технической службы, по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома) и не превышает размер тарифа, который был утвержден в этот период времени органами местного самоуправления г. Омска».

 Аналогичная положительная для управляющих организаций практика содержится в решениях: 

1. Дело № 33-4725/2017  Нижегородский областной суд апелляционное определение.

2. Дело № 2-1658/2015 от 05 октября 2015 года Михайловский районный суд Волгоградской области.

3. Дело № 33-8389/2017 Красноярский краевой суд апелляционное определение от 28 июня 2017 г. 

Стандартная ситуация, когда суд отказывает управляющей организации в рассмотрении иска о признании недействительным общего собрания по уменьшению собственниками размера платы, ссылаясь при этом на п.6 ст.46 ЖК РФ, не основана на нормах действующего законодательства. 

В отношении решений общих собраний, принятых после 01.09.2013, действуют положения гл. 9.1 «Решения собраний» ГК РФ, поскольку иное не установлено жилищным законодательством (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ, п. 104 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». 

Так, в случаях, описанных в ст. 181.5 ГК РФ, решение собрания ничтожно независимо от признания его таковым судом (решение принято в отсутствие кворума, по вопросу, не включенному в повестку дня, а также не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка или нравственности). Как указано в п. 106 Постановления Пленума ВС РФ № 25, допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. 

Следовательно, если ничтожным решением общего собрания нарушены интересы управляющей организации (в нашем случае собственниками принято решение об уменьшении размера платы), она вправе предъявлять в суд требование о признании данного решения недействительным. 

Вот так советы от общественников и слепая вера в то, что общее собрание собственников может принимать любые решения, а управляющая организация «никуда не денется», разбиваются об облаченные в мантии неприступные торсы и бюсты судей самого гуманного суда в мире.

• Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.