Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

«Уж сколько раз твердили миру, что…» размер платы за содержание жилого помещения должен утверждаться собственниками помещений на их общем собрании соразмерно утвержденному ими перечню, объемам и качеству услуг и работ и должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Хорошо бы еще при этом были учтены предложения управляющей организации (профессионального участника рынка управления многоквартирными домами) о видах и объемах работ, необходимых для поддержания имущества конкретного МКД в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, в т.ч. для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Именно такой способ установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме является основным по замыслу законодателей и признается судами приоритетным.

Соответствующая позиция приведена, например в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2019 N Ф09-5038/19 по делу N А76-40829/2018, в котором указано, что «…основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является волеизъявление собственников помещений в МКД, выраженное в принятом на общем собрании соответствующем решении. Данный способ является приоритетным, его соблюдение направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение возможности управляющей организации в одностороннем порядке необоснованно по своему собственному усмотрению изменять плату».

Однако, в реальной жизни очень мало таких идеальных ситуаций, когда собственники помещений своевременно собираются на общее собрание и, руководствуясь обоснованными предложениями и расчетами управляющей организации, утверждают размер платы не произвольно, а в строгом соответствии с нормами жилищного законодательства и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в пунктах 14-16 Постановления от 27.06.2017 N 22, т.е. разумно и с учетом его достаточности для обеспечениянадлежащего содержания общего имущества в МКД.

Более того, широко распространены ситуации, когда у собственников один раз «хватило сил и задора» собраться на общее собрание и выбрать управляющую организацию и даже заключить с ней договор управления, но вот дальше что-то пошло не так и собственники перестали проводить общие собрания (и не участвуют в собраниях, которые инициирует управляющая организация) по вопросу установления размера платы на очередной год действия договора управления.

Как правило, для таких предсказуемых ситуаций в договор управления включается условие о применении в расчетах размера платы, утвержденного органом местного самоуправления для нанимателей и собственников помещений, не принявших решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения.

Соответствующие полномочия ОМС установлены ч. 4 ст. 158 ЖК РФ и должны осуществляться в соответствии с утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 N 213/пр Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.

Пунктом 3.3. названных Методических рекомендаций предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется определять по типам многоквартирных домов посредством расчета среднего значения размеров платы за содержание жилого помещения, утвержденных исходя из Минимального перечня общими собраниями собственников помещений в однотипных многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 2.1. Методических рекомендаций, тип многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из его конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Из принимаемых муниципальных актов по вопросам установления размера платы для собственников помещений, не принявших решение об установлении такого размера, видно, что ОМС утверждают их по типам многоквартирных домов с учетом, как правило, этажности, материала стен, наличия лифта, мусоропровода, наличия и видов внутридомовых инженерных систем, определяющих виды и степень благоустройства МКД и т.д.

При этом для каждого типа многоквартирного дома устанавливается общая величина размера платы за содержание жилого помещения и иногда (не всегда) приводится их некоторая детализация – указание размеров платы по видам работ/услуг, входящих в состав работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

На основании такого нормативного акта ОМС управляющая организация в случае не утверждения собственниками помещений размера платы за содержание применяет в расчетах по договору управления тот размер платы, который установлен для соответствующего типа многоквартирного дома, которым она управляет.

Т.е. из сложившейся во многих муниципальных образованиях практики установления размера платы следует, что такой размер утверждается ОМС в полной величине по каждому из определенных им типов многоквартирных домов и может иметь или не иметь расшифровку по размерам платы за отдельные работы/услуги, из которых сложился общий размер, указанный в муниципальном акте.

Однако, встречаются и ситуации, при которых орган местного самоуправления своим решением для нанимателей и собственников помещений, не установивших на своем общем собрании размер платы за содержание жилого помещения, утверждает лишь самостоятельные размеры платы за отдельные работы и услуги, входящие в состав работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах (дифференцировав их не по типам домов, а например, по микрорайонам, городским и сельским поселениям, входящим в состав городского округа), не установив при этом полного размера платы для конкретных типов МКД.

При этом в таком решении ОМС указано, что «размер платы за содержание жилого помещения определяется в зависимости от набора оказываемых услуг и оснащения дома оборудованием».

Это означает по сути, что управляющая организация для каждого находящегося у нее в управлении многоквартирного дома, в котором собственники помещений не приняли решение об установлении размера платы, должна самостоятельно рассчитать его путем суммирования необходимых ставок размера платы по соответствующим работам и услугам, приведенным в акте ОМС.

По мнению собственника помещения, проживающего в многоквартирном доме, собственники помещений в котором не приняли решение об установлении размера платы, подобноерешение органа местного самоуправления должно быть признано недействующим, поскольку является незаконным, а именно «противоречит положениям статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктам 29 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, что выражается в отсутствии экономического обоснования установленных тарифов, отсутствии дифференциации тарифов в зависимости от конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства многоквартирного дома и перечня инженерного оборудования, входящего в состав его общего имущества, а также в неверном определении величины индекса, на который подлежал увеличению размер платы, определенной на 2019 год».

Решением Свердловского областного суда от 25 июня 2019 г. N 3а-224/2019, оставленным без изменения Апелляционным определением СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 2019 г. N 45-АПА19-32, акт ОМС, содержащий ставки платы в отношении отдельных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и не устанавливающий общего (суммированного) размера платы по типам многоквартирных домов, признан не противоречащим нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу (ЖК РФ и Правилам №491).

Признавая решение органа местного самоуправления законным, а решение областного суда обоснованным, судьи Верховного Суда РФ указали, что «относя к полномочиям органа местного самоуправления определение размера платы за содержание жилого помещения, федеральный законодатель конкретной методики определения данной платы не установил».

При этом, по мнению судей, положения Методических рекомендаций в достаточной степени учтены органом местного самоуправления при принятии оспариваемого решения(до принятия указанного решения созданная ОМС тарифная комиссия запрашивала сведения о величине платы у управляющих организаций, данной комиссией произведены расчеты по каждому виду оказываемых услуг и выполняемых работ в рамках содержания жилого помещения с учетом тех затрат, которые несут управляющие (или обслуживающие) организации)и, тем самым, достигнуты поставленные законодателем цели дифференциации размера платы за содержание жилого помещения в зависимости от конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Из текста решения ОМС следует, что им установлены величины платы по отдельным видам услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые поименованы в Минимальном перечне.

По мнению ВС РФ, «Определением платы за отдельные виды работ и услуг достигается также и дифференциация данной платы в зависимости от технических характеристик и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества.

Данный факт подтверждается также установленными по административному делу фактическими обстоятельствами: из материалов дела следует, что управляющая организация определяет размер платы за содержание жилого помещения, в котором проживает административный истец, путем сложения величин платы, указанных в отдельных положениях приложения N 1 к оспариваемому решению, за те работы и услуги, которые оказываются и исполняются в многоквартирном доме административного истца.

О дифференциации размера платы в зависимости от особенностей многоквартирного дома свидетельствует и тот факт, что оспариваемым решением установлены различные величины платы по отдельным микрорайонам города Заречный и входящим в состав городского округа населенным пунктам».

При рассмотрении дела о признании незаконным принятого решения об установлении размеров платы, представитель ОМС заявил, что многоквартирные дома сопоставимы по своим конструктивным элементам и степени благоустройства, что дало основания органу местного самоуправления дифференциации по данным параметрам не производить.

Поскольку данное заявление не было опровергнуто, а также ввиду того, что по мнению суда, «…законодательство не содержит императивных норм, обязывающих орган местного самоуправления при расчете данной платы дифференцировать ее по установленным характеристикам» оспариваемый муниципальный НПА признан законным и действующим, а установленные им «размеры платы, составляющие в совокупности плату за содержание жилого помещения», признаны имеющими экономическое обоснование.

Из изложенного можно было бы сделать вывод о том, что управляющая организация при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, в котором собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, правомерно может определить (рассчитать) размер такой платы путем суммирования необходимых (подходящих для управляемого ею многоквартирного дома) величин (ставок) платы за отдельные работы и услуги и применять его в расчетах по договору управления, однако…

Однако, следует учитывать, что рассмотренное нами дело касалось именно законности нормативного правового акта ОМС, а не действий управляющей организации по применению в расчетах с собственниками помещений размера платы, самостоятельно определенного УО расчетным путем на основании ставок платы, приведенных в оспариваемом акте.

Несмотря на это, считаем, что сформулированный в Апелляционном определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 2019 г. N 45-АПА19-32 подход, касающийся законности решения ОМС, предусматривающего самостоятельное определение на его основании управляющей организацией размера платы за содержание путем сложения отдельных ставок платы за работы и услуги в зависимости от набора оказываемых услуг и оснащения конкретного многоквартирного дома оборудованием, можно использовать в защиту УО при возникновении аналогичных спорных ситуаций.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.