Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Сегодня разберём такой вопрос: если управляющая организация заключила с застройщиком договор управления, попадает ли она на штраф на нарушение лицензионных требований, если управляет, пока сведения о новостройке ещё не внесены в реестр лицензий?

Ноги растут из ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, где указано следующее:

«До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключён договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Упомянутое «лицо» - то, которое приняло от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Проще говоря, это дольщик, принявший по акту приёма-передачи квартиру. В рамках данной статьи нас не интересуют ни дольщики, ни открытый конкурс.

А проблема возникла весной 2018 года, после того, как Минстрой издал Приказ от 02.03.2018 г. № 134/ПР, которым кардинально перекроил собственный Приказ № 938/пр, в том числе подпункт «в» п. 3 изложил в новой редакции, где учёл наконец-то существование застройщиков и упомянутую ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Появилось тонкое место; с даты подачи управляющей организацией заявления о внесении в реестр сведений о новостройке, управляемой по договору с застройщиком, до принятия органом ГЖН решения о внесении сведений в реестр проходит минимум десять рабочих дней (п. 4 Приказа № 938/пр).

Сопоставив десять рабочих дней по Приказу № 938/пр с пятью (календарными) днями по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, понимаем, что даже если в один день и договор заключить, и пакет документов в ГЖН сдать, до принятия решения (которое не факт, что будет положительным сразу) о включении новостройки нам в реестр пройдёт две недели (это как раз два по пять и выходные).

Кстати, застройщик (а подавляющее большинство их возводит МКД по «долёвке», т.е. по Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) примерно в это время занимается как раз передачей помещений и стремится сделать это быстро.

И пока директор управляющей организации ждёт решения органа ГЖН, он вспоминает ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, где сказано так:

«Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом».

А изменения в любом случае будут внесены «с первого числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении» (так написано в п. 14 Приказа № 938/пр). Поэтому застройщик и управляющая организация заранее могут, глядя в настенный календарь, отсчитать от даты ввода МКД две недели и вычислить, выпадает ли дата принятия решения на текущий месяц (и тогда с 1 числа следующего месяца изменения будут внесены).

Остаётся, правда, нестыковка того же п. 14 Приказа № 398/пр и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, поскольку в Приказе есть слова о том, что изменения вносятся «не ранее срока, определённого в договоре управления многоквартирным домом и с которого лицензиат начинает осуществление деятельности по управлению указанным домом», в то время как по ЖК РФ управлять мы обязаны приступить с даты внесения изменений.

Так мы и подошли к проблеме: договор управления заключён, скажем, 1-го июля и тут же документы сданы в орган ГЖН. Решение будет принято 15-го июля (сверьте с календарём) и в соответствии с решением новостройка включена в наш реестр с какого числа? Верно, с 1 августа!

А можно ли начать управление, не дожидаясь решения ГЖН и при этом не нарваться на штраф за управление МКД, который не внесён в наш реестр?

Смотрите сами, п. 14 Правил № 354 говорит, что исполнителем коммунальных услуг управляющая организация становится не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключённому управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

При этом Правила № 124 вовсе «не знают» (п. 6 и подп. «а» п. 7) про договор управления с застройщиком и не указывают его как документ, подтверждающий нашу обязанность заключить с РСО договор ресурсоснабжения. Мы-то знаем, что застройщик «передаёт» новостройку «своей» управляющей организации и потому проблем с заключением договора не должно возникать; да, нет указания в Правилах № 124 на нашу ситуацию, ну и что? Практики массовых отказов РСО от заключения договора с «доконкурсными» управляшками не наблюдается. К тому же абзац второй п. 5 Правил № 124 обязывает нас направить в РСО оферту не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом. Что такое вступление в силу договора управления с застройщиком? Очевидно, его обоюдное подписание.

Отказать нам в заключении договора РСО не вправе, поскольку в п. 13 Правил № 124 приведён закрытый перечень оснований для отказа. Так что направили оферту и ждём тридцать дней максимум. Как раз решение ГЖН будет принято и желанное первое число наступит.

Только коммунальные услуги пока оказывать некому. Помните, помещения пока передаются по актам? Исполнителем мы не являемся, пока нет договора с РСО.

Идём далее…

Если прочесть пункты 1 – 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ (там лицензионные требования указаны), то можно сделать такой вывод: до принятия органом ГЖН решения о внесении новостройки нам в реестр нарушить эти требования никак нельзя. Просто не получится их нарушить.

Даже раскрытие в ГИС ЖКХ мы обязаны осуществлять «не позднее … дней со дня начала осуществления обязанности по управлению многоквартирным домом» (это формулировка, которую сдержит Состав, сроки и периодичность размещения информации...