Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Фабула дела: ООО «УК «АСПЭК-Мастер» (Истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО УК «Мегаполис» (Ответчик) об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать техническую документацию и иные документы, связанные с осуществлением деятельности по управлению домом №97 по ул. 7-я Подлесная г. Ижевск (это двухподъездная «свечка» 2015 года постройки с претензией на «элитность», если кому-то интересно).

В перечне истребуемой Истцом документации были заявлены (нумерация для удобства):

1. документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества - технический паспорт на многоквартирный дом;

2. документы (акты) о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

4. акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

5. списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учётом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

6. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

7. заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

8. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

9. оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

10. договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

11. журнал учёта показаний общедомового прибора учёта;

12. акты (иные документы) о контрольном снятии показаний индивидуальных приборов учёта;

13. акты (иные документы) о проверке состояния индивидуальных приборов учёта;

14. ведомости (иные документы) о показаниях индивидуальных приборов учёта;

15. акты и заявления о фактическом проживании граждан в жилых помещениях, документы об окончании срока проживания таких потребителей.

Суд первой инстанции после трёхмесячного рассмотрения дела исковые требования удовлетворил частично.

Дело добралось до второй кассации (неудачной, поскольку в передаче дела в ЭК ВС РФ было отказано) и представляет интерес потому, что неожиданный поворот произошёл в апелляции.

Немного предыстории...

Ответчик управлял домом три года, а потом в один далеко не прекрасный день началось общее собрание, на повестке дня которого были вопросы прощания с ответчиком и «уход» к Истцу.

В конце декабря 2017 г. (а точнее - 25 числа) собственники заключили с Истцом договор управления, а после новогодних праздников Ответчику прилетело требование передать документацию.

Не дождавшись желаемого в течение полутора месяцев, Истец обратился в суд...

Да, кстати! ГЖИ по заявлению Истца 31 января 2018 г. приняла решение включить с 1 февраля спорный дом в перечень управляемых Истцом домов.

Попутно отметим: по судебным актам кочует придуманный в своё время Минстроем и отражённый в письме от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07 «перл» о том, что «техническая и иная документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме». Попала сия фраза и в рассматриваемое решение суда. О том, как может быть полезна эта мысль - чуть позже.

Как мы знаем, хранение и ведение технической документации это обязанность управляющей организации (ну или ТСЖ, куда ж без них!).

Состав технической документации определяется п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491) и Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества (запомните эту формулировку!) собственников помещений в многоквартирном доме, это следует из абзаца второго п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416).

Ответчик, следует отметить, всё же в начале февраля 2018 г. передал Истцу часть технической документации (в том числе документы по узлам учёта, поквартирные карточки) и ключи.

Суд первой инстанции посчитал обоснованными требования только по пунктам 2, 3, 4, 6 и 7 заявленного Истцом перечня.

Отказывая в истребовании технического паспорта на МКД, суд основывался на пояснениях Ответчика о том, что технического паспорта у него нет и не было, поскольку принимался спорный дом от застройщика и технический паспорт на тот момент даже не был изготовлен.

Реплика в сторону: А чего удивляться? В России живём. Можно построить дом и «спихнуть» управляшке даже без технического паспорта.

Как пояснил Ответчик, он полтора года честно управлял домом, не имея на руках технического паспорта (ну да, и даже ГЖИ не волновалась, что в управляшке отсутствует документация длительного хранения!), а потом всё же обратился в суд с требованием к застройщику об обязании последнего изготовить и передать-таки злополучный документ. Имела место даже попытка привлечь директора фирмы-застройщика к уголовной ответственности за неисполнение вступившего в законную силу решения суда!

Ответчик представил суду копию решения АС Удмуртской Республики по делу № А71-1048/2017, распечатки с сайта АС УР о выдаче исполнительного листа по делу и с сайта УФССП России по УР о том, что исполнительное производство не окончено.

Кроме того, суд указал, что тем же собранием, которое выбрало Истца «своей управляшкой», было принято решение поручить истцу изготовить технический паспорт МКД, источником финансирования определить статью «текущий ремонт». Вот вам и польза минстроевской формулировочки! Вовсе не обязана управляшка из своего кармана оплачивать изготовление того, что ей не принадлежало, не принадлежит и принадлежать не будет никогда...

Отказывая в удовлетворении требований об истребовании документов по пунктам 3, 8, 9, 10 из заявленного Истцом перечня, суд указал, что они отсутствуют, восстановлены быть не могут, а при наличии не будут иметь для истца актуальных сведений, с учётом того, что Истец управляет спорным МКД и имеет возможность сам собрать информацию в случае необходимости.

Здесь стоп. Этот вывод суда справедлив только применительно к пунктам 3 и 8, но «не катит» в отношении 9 и 10. Следили за руками? Вспоминаем: «актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества», то есть для пунктов 9 и 10 актуальность не принципиальное требование.

Отказывая в истребовании документов по пунктам 11 - 15 заявленного Истцом перечня, суд первой инстанции отметил, что доказательств того, что собственники спорного МКД принимали решения об изготовлении такой документации, в материалы дела истцом не представлено.

Здесь Акелла промахнулся; апелляция поправила ошибку, о чём написано ниже.

Суд первой инстанции указал, что обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась и только в случае передачи ей такой документации и её утраты данной организацией.

Не спешите радоваться - суд опирался на действующую во время рассмотрения дела редакцию Правил № 416. Сейчас применённая судом норма звучит иначе, вот сравнение:

Таким образом, сейчас даже если управляшке не передавали какую-то документацию, она обязана принять меры к её восстановлению.

Апелляционная инстанция изменила решение первой инстанции, признав обоснованными требования Истца об истребовании документации по пунктам 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 14 заявленного Истцом перечня. Почему так произошло?

Первым делом 17-й ААС сослался на сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 г. № 17074/09 правовую позицию, согласно которой отсутствие или утрата технической документации МКД не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счёт обязанного лица.

Здесь «тонкое место», которое нужно понимать: «за счёт обязанного лица» слабо вяжется с тем, что документация «принадлежит собственникам помещений», верно? Но, если управляшка приняла документацию и в процессе управления МКД её «потеряла», то здесь собственники не обязаны оплачивать восстановление пропажи.

Другая ситуация: мы принимаем дом в управление и очевидно, что техническую документацию никто не передаст. Мы совершаем какие-то действия, пытаемся найти концы, но нет... Может быть, даже получаем решение суда и пытаемся добиться его исполнения, а нам лист возвращают с отметкой о невозможности исполнения. Вот в этом случае выходим на собрание и просим принять решение о том, как именно собственники будут нам оплачивать восстановление отсутствующих документов. В такой ситуации банкет оплачивают собственники.

По сути, суд напомнил о презумпции наличия у Ответчика, осуществлявшего управление спорным МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением. Из указанной презумпции следует, что бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по восстановлению и передаче технической документации лежит на Ответчике. (Кстати, не путайте это с невозможностью доказывания отрицательного факта).

Поддерживая вывод суда первой инстанции о неправомерности требования передать технический паспорт МКД, 17-й ААС отметил, что поскольку Ответчик уже не управляет спорным МКД, то он и не может осуществить действия, необходимые для составления технического паспорта (привлечь специалистов, обеспечить доступ к инженерным сетям и т.д.).

Попутно суд отметил, что надлежащий способ защиты права в данной ситуации - изготовление технического паспорта самим Истцом и последующее взыскание с Ответчика понесённых в связи с этим расходов, а также напомнил Истцу, что собственники решили поручить ему данное мероприятие и указали источник финансирования.

«Поправляя» резолютивную часть решения суда первой инстанции, 17-й ААС отметил, что Истцу ошибочно отказано в истребовании документов по пунктам 5, 9, 10, поскольку учёт собственников и нанимателей, хранение оригиналов решений и протоколов общих собраний, договоров об использовании общего имущества - обязанность Ответчика в силу п. 26 Правил № 491 и подпункта «б» п. 4 Правил № 416.

Относительно неактуальности сведений 17-й ААС отметил, что Истец актуализирует всё сам, главное, чтобы Ответчик ему документы передал, чтоб было что актуализировать...

Документы по пунктам 11, 12, 14 и вовсе, как указал 17-й ААС, Ответчик обязан был вести в силу подп. а1 п. 24 Правил № 491 и (внимание!) подп. е, е(1), е(2), ж п. 31 Правил № 354.

В общем, вся перечисленная документация должна иметься у ответчика независимо от того, передавалась ли она ему прежней управляющей организацией (а мы помним, что Ответчик принял дом от застройщика), поскольку относится к текущему исполнению функций управляющей организации (Правила № 416), и связана с осуществлением функций по управлению многоквартирным домом.

И всё бы ничего, да вот только в 2016 году на собрании собственников было решено, что все решения и протоколы общих собраний хранятся у председателя Совета дома. Любопытствующих приглашаю «на Реформу», где лежит подтверждающий протокол общего собрания. Ну, это так, к слову, поскольку вспомнил Ответчик об этом лишь в кассации... А что он указал в кассационной жалобе?

Ответчик постарался доказать в АС Уральского округа, что ч. 10 ст. 162 ЖК РФ устанавливает обязанность передать техническую и иную документацию, связанную с управлением домом, но не обязывает её восстановить, а также то, что законодательство не устанавливает последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации.

Подал кассационную жалобу и Истец, ну да это и понятно - он-то настаивал на полном удовлетворении исковых требований.

АС Уральского округа оставил апелляционное постановление без изменения. Пересказывать нет смысла, ибо из двенадцати листов текста там одиннадцать - «повторение пройденного».

Единственный важный момент в кассационном постановлении - ссылка на определение ВС РФ от 22.04.2016 г. № 303-ЭС16-3028, которая уже не сработает. Теперь даже если управляшка-ответчик будет доказывать, что документация изначально ей не передавалась от предыдущей организации, осуществлявшей управление МКД, это не имеет никакого значения, поскольку п. 21 Правил № 416 сейчас изложен в иной, крайне невыгодной для управляшек редакции.

При этом, кстати, АС Уральского округа бросил Ответчику спасительную соломинку, указав на возможность обращения в суд с заявлением в порядке ст. 324 АПК РФ (При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава - исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения).

Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2019 г № 309-ЭС19-1913 не заслуживает того, чтобы его пересказывать. Типичное отказное, где судья Грачёва И. Л. отписала, что нижестоящие всё верно решили и нет повода передавать дело на пересмотр в коллегию, поскольку Ответчик в силу закона обязан передать документацию, а уж, как и что - частности, в которые вторая кассация вникать не обязана.

Два замечания напоследок.

Первое: техническая документация принадлежит собственникам помещений в МКД, но не является общим имуществом. Я склоняюсь к тому, что это принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Второе: суд первой инстанции не ссылался на ст. 453 ГК РФ, но апелляция пишет, будто эта норма обоснованно применена судом. Даже в отказном определении № 309-ЭС19-1913 эта оговорка имеется. Это показатель того, что выше апелляции судьи вряд ли читают обжалованные сторонами судебные акты. Вспомните себя в апелляции/кассации: судья-докладчик зачитывает вслух жалобу и пересказывает дело не во имя гласности судопроизводства, просто боковые судьи с делом вообще не знакомы и будут принимать решение по краткому пересказу сидящего в центральном судейском кресле коллеги.

С уважением, Алексей Тищенко

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.