Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Бывает, что собственники и наниматели многоэтажек производят изменения в своих квартирах, переустраивая их по собственному желанию и удобству, совершенно забывая о том, что они проживают в многоквартирном доме, а не в индивидуальном коттедже. Не каждый любитель нововведений задумывается о согласовании документации для перепланировки или переустройства, как того требует действующее законодательство. А некоторые вообще считают оформление документов необязательным и ненужным занятием.

Итак, начнем с основных понятий: что означает переустройство и перепланировка жилого помещения…

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Пунктом 2 указанной статьи установлено понятие перепланировки жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

То есть, переустройство затрагивает собой изменения в инженерных сетях и оборудовании (труб, сантехнического или иного оборудования и т.п.), а перепланировка предполагает изменение его конфигурации (перенос перегородок, окон, дверей и т.п.)

Статьей 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Перечень документов для согласования установлен этой же нормой закона, изложен в ней подробно и особого внимания не требует.

Решение органа, осуществляющего согласование, может быть как положительным, так и отрицательным (ст. 27 ЖК РФ устанавливает основания для отказа).

Согласно ст. 28 ЖК РФ перепланировка или переустройство завершается оформлением акта приемочной комиссии, который направляется органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Последствия незаконной перепланировки или переустройства установлены в ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник жилого помещения обязан вернуть самовольно переустроенное жилое помещение в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.

Причем незаконными и самовольными признаются не только их проведение без согласительной документации, но и переустройство или перепланировка, осуществленные в нарушение утвержденного и согласованного проекта.

В случае неисполнения такого требования органа, осуществляющего согласование, возможны неблагоприятные последствия в виде судебного решения по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки или переустройства.

Суд может вынести при этом следующее решение:

• для нанимателей, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, это расторжение данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;

• для собственников - продажа с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Но даже если перепланировка или переустройство уже произведены, то все равно можно обратиться в орган, проводящий согласование, так как закон не запрещает оформление разрешительной документации после внесения изменений.

Но, вполне возможно, что за незаконную перепланировку на нарушителя может быть возложена административная ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, за которую предусмотрена ответственность от предупреждения до штрафа в размере от 1000 до 2500 рублей.

Однако узаконить самовольную перепланировку или переустройство возможно также по решению суда при отсутствии нарушения прав и интересов третьих лиц по иску собственника или нанимателя жилого помещения. Об этом указано в пункте 4 статьи 29 ЖК РФ.

Судебная практика по таким делам об узаконивании самовольной перепланировки в большинстве случаев для собственников и нанимателей положительная, если не затрагиваются права и законные интересы третьих лиц, не нарушены нормы действующего законодательства и не имеется факта уменьшения общего имущества МКД. Доказательства отсутствия нарушений норм закона предоставляются заинтересованным истцом. Это может быть заключение экспертной организации или иные документы, подтверждающие позицию истца.

Решение Шахтинский городской суд Ростовской области по делу № 2- 853/18 от 14.02.2018 г.

«Судом установлено, что В. В.В. является собственником <адрес> на основании договора приватизации от 01.04.1993 г.

В квартире произведено переустройство - демонтирована угольная печь, в результате произошло изменение общей площади с 46,60 кв.м до 47,10 кв.м, жилой с 30,10 кв.м до 29,80 кв.м.

Выполненное переустройство не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта и соответствует строительным нормам и правилам, что подтверждается техническим заключением МУП БТИ г. Шахты.

В выдаче разрешения о согласовании переустройства жилого помещения администрация г. Шахты отказала, рекомендовала обратиться в суд.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Анализируя изложенное, суд считает, что требования истцов о сохранении в переустроенном состоянии обоснованы. Произведенное переустройство квартиры не нарушают ничьи права и интересы, соответствуют всем предусмотренным правилам и нормам, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению».

Апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Хакасии по делу № 33- 1517/2018 от 19.06.2018 г. (оставлено в силе решение суда первой инстанции об узаконивании перепланировки):

«…Проанализировав характер произведенных истцом работ и оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что выполненные переустройство и перепланировка не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, соответствуют требованиям действующего законодательства, условия проживания остальных жильцов дома, нарушены не были, в связи с чем имеются основания для сохранения нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Довод жалобы о том, что перепланировка и переустройство в квартире истца создает угрозу жизни и здоровью собственников многоквартирного жилого дома, опровергается материалами дела, в связи с чем судебная коллегия признает его несостоятельным и отклоняет.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, по существу выражающие несогласие с произведенной судом оценкой экспертного заключения судебная коллегия считает необходимым следующее.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Заключение специалиста в гражданском процессе может оцениваться всеми участниками судебного разбирательства. Суд может согласиться с оценкой любого из них, но может и отвергнуть их соображения.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами».

Аналогичные выводы содержаться в следующих судебных актах:

• решение Заводского районного суда г. Новокузнецка от 12.05.2017 г. по делу № 2-858/2017

• решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 7.06.2017 г. по делу № 2-1520/2017

• решение Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.06.2018 г. по делу № 2-435/2018

Практика судов по искам органов, осуществляющих согласование перепланировок, в основном положительная для этих органов. То есть, суды удовлетворяют такие иски о приведении жилого помещения в надлежащее состояние при обнаружении нарушений при перепланировке или переустройстве строительных, санитарных или иных норм. При этом для суда не является значимым тот факт, что перепланировка производилась предыдущим, а не настоящим собственником.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда по делу № 33-3229/2018 от 07.06.2018 г., которым оставлено в силе решение суда первой инстанции, вынесенное в пользу органа, осуществляющего согласование:

«…Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая, что размещение газопровода с отключающим устройством (краном разводки) в жилой комнате (спальне) противоречит строительным нормам и правилам, не согласовано в установленном порядке, при этом ответчики являются собственниками жилого помещения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о возложении на Степанюк Т.М. и Степанюк А.Ю. обязанности привести самовольно перепланированное (переустроенное) помещение по адресу: <...>, в первоначальное состояние.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о том, что перепланировка и переустройство квартиры ответчиками не производились, уже были осуществлены на момент предоставления квартиры, не принимаются во внимание.

Данное обстоятельство не является достаточным основанием для отказа в иске, предъявленном к Степанюк Т.М. и Степанюк А.Ю., которым жилое помещение принадлежит на праве собственности.

По смыслу положений ч. ч. 1 и 3 ст. 29 ЖК РФ именно на собственников жилого помещения возложена обязанность по приведению его в прежнее состояние.

… Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции инженер по техническому надзору АО «Омскгоргаз» Крутенев И.В. пояснил, что при осмотре квартиры ответчиков им обнаружено, что в спальной комнате находится отключающее устройство на газовой трубе, которая через нее проходит. При э том расположение отключающего устройства на газопроводе в жилой комнате запрещено действующими строительными нормами и правилами. Чтобы сохранить планировку данной квартиры, необходимо удалить это отключающее устройство (кран) из комнаты, обеспечив глухое соединение на газовой трубе и перенести кран в общий коридор. Строительными правилами разрешается транзитная прокладка через жилые помещения газопровода без разъемных соединений и отключающих устройств. Данные показания специалиста согласуются с положениями п. 7.6 СНиП 42-01-2002.

Кроме указанных обстоятельств, наличие в настоящее время в спальне <...> (отраженной в техническом паспорте под № <...>) газопровода с отключающим устройством (краном разводки) подтвердила ответчик Степанюк Т.М. и в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Таким образом, у суда первой инстанции имелись достаточные основания для возложения на ответчиков как на собственников квартиры обязанности по приведению ее в первоначальное состояние».

Как показывает анализ судебной практики по незаконной перепланировке или переустройству жилого помещения, своим правом на подачу иска о выселении нанимателя и его семьи из жилого помещения или о продаже квартиры собственника с публичных торгов, органы, осуществляющие согласование, практически не пользуются.

А производить изменения в своем жилом помещении, предварительно оформив при этом всю требуемую документацию или пытаться в судебном порядке ее узаконивать – выбор каждый делает сам и ответственность также будет нести каждый самостоятельно.

Но при приобретении жилья не забудьте проверить приобретаемую квартиру на предмет самовольных перепланировок или переустройств, иначе как бы не пришлось отвечать за чужие грехи и оплачивать их…

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.