Проблемы передачи технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации
Тема: Техническая документация
Источник фото: https://www.pexels.com/
Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», а некоторые не только наслышаны о ней, но и успели получить за ее отсутствие немалые штрафы.
Доблестные парни, которые называют себя экспертами, но при этом ни дня не работали в сфере управления МКД, при разработке нормативных актов прописали, что техническая документация при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления должна «следовать» за домом. Такое требование в принципе правильное, но зачастую нереализуемое на практике.
Для начала давайте разделим отсутствие желания передавать техническую документацию на МКД и отсутствие возможности передать техническую документацию и в данной статье рассмотрим именно отсутствие возможности по причине того, что вместе с домом «старая» управляющая организация никакой технической документации попросту не получила.
Начнем с азов…
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, то есть если даже управляющая организация восстановила ранее утраченную или отсутствующую документацию – эта документация управляющей организации не принадлежит и должна передаваться вместе с домом.
То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации МКД в полном объеме для выполнения ею своих обязательств по договору управления и надлежащего содержания общего имущества МКД, а также во избежание неблагоприятных последствий в результате проверок надзорным органом требований действующего жилищного законодательства, в том числе и лицензионных требований к управляющим организациям.
Порядок и сроки передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации урегулированы действующим законодательством.
Согласно п.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.
Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации МКД. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.
МКД, сданные в эксплуатацию 30-40-50 и более лет назад практически все не имеют полного комплекта технических документов, которые в настоящее время обязательны при получении разрешения на ввод в эксплуатацию МКД согласно действующему законодательству. Восстановление и изготовление технической документации МКД дело затратное и собственники помещений зачастую не готовы, а в большинстве случаев категорически против возмещать управляющей организации расходы по ее восстановлению.
Справка: если вы хотите увидеть насколько сложный труд откопировать один лист технического паспорта и почему одна копия стоит 442 рубля – почитайте Постановление Правительства РФ от 25.06.2016 №576 «Об утверждении максимальных размеров платы за предоставление копий технических паспортов, оценочной и иной документации органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений».
Судебная практика по спорам о передаче технической документации часто неоднозначна и противоречива.С учетом того, что стоимость комплекта технический паспорт МКД, поэтажные планы и экспликации на один МКД может выражаться в сотнях тысяч рублей, очередей среди управляющих организаций на восстановление эти документов за свой счет по понятным причинам не наблюдается.
Ранее суды, как правило, не оценивали причину отсутствия у управляющей организации технической документации и выносили решения о восстановлении «старой» управляющей организацией и передачей восстановленной технической документации в новую управляющую организацию.
Так, Определением Верховного суда РФ № от 18.11.2016 года № 301ЭС1615006 по делу № А8214768/2015 отказано в передаче на рассмотрение кассационной жалобы заявителя в судебную коллегию по экономическим вопросам ВС РФ.Но последние выводы Верховного суда РФ, сделанные в нижеуказанных определениях суда, радуют тем, что всё-таки признали отсутствие обязанности у добросовестной управляющей организации по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации в случае, когда такая документация ей не передавалась вообще или передавалась не в полном объеме.
Верховный суд РФ посчитал верным выводы Апелляционного суда, с которыми согласился суд округа, изменяя решение первой инстанции, в целом поддержал указанные выводы, указав при этом, что поскольку … сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт и акты выполненных работ в многоквартирном доме за последние три года Обществу (ответчику) не передавались, то у последнего не может возникнуть обязанности по их передаче вновь выбранной управляющей компании.
Аналогичные выводы сделаны Верховным судом и в Определении № 303-ЭС16-3028 от 22 апреля 2016 года по делу № А51-35762/2014, в котором указано, что …наличие у ранее управлявшей многоквартирным домом организации обязанности по восстановлению и передаче новой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением, возникает только в случае, если такая документация передавалась предыдущей управляющей компанией и она ее утратила.
« … в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов ив порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом…»
Часто также возникает вопрос актуализации технической документации в соответствии с изменениями при управлении многоквартирным домом.
Этот вопрос также зачастую судами решается в пользу здравого смысла, несмотря на исковые требования многих новых управляющих организаций предоставить всю техническую документацию с полностью актуальными данными на момент передачи.
Так, например, Постановлением арбитражного суда Дальневосточного округа от 08 ноября 2016 года № Ф03-4971/2016 по делу № А04-3237/2016 установлено, что «…Как верно указывалось судами, с учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 ЖК РФ, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.
По смыслу пункта 21 Правил № 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке. Данный вывод судов соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028(дело № А51-35762/2014).
… Обязанность по своевременному внесению изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок возлагается пунктом 1.6 Правил №170 на собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц.
Между тем, по признанию суда, сведений о том, что в периоду правления многоквартирным домом ответчиком, последний был уполномочен на совершение действий по корректировке технического паспорта на дом в связи с перепланировкой жилых помещений, материалы дела не содержат, в то время как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании.
Кроме того, суду также не были представлены доказательства того, чтоименно в период управления ответчиком спорным МКД были осуществленыперепланировки жилых помещений и их перевод в нежилые.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статей65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для обязывания ответчика изготовить за счет собственных средств и передать по акту приема-передачи технического паспорта на МКД № 117 по ул.Кирова и правомерно отказали в этой части иска.
Выводы арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 18 августа 2016 г. N Ф06-11637/2016 по делу N А55-23420/2015 также подтверждают вышеуказанную практику судов: «…Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу во владение ООО "ЖКС" истребуемой в рамках предписания от 31.07.2015 г. всей технической документации на многоквартирный дом. При этом как усматривается из материалов дела ООО "ЖКС" неоднократно сообщало административному органу о передаче ассоциации "Самарское региональное содружество ТСЖ" технической документации на многоквартирный дом в объеме ранее ей переданной от предыдущей управляющей организации.
Кроме того, обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом,статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрена.
Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась…»
Таким образом, сложившаяся правоприменительная практика судов в настоящий момент, позволяет сделать следующие выводы:
1) техническая документация МКД должна быть передана прежней управляющей организацией вновь избранной управляющей организации в том объеме, в котором она была ею получена, плюс документация, изготовленная или полученная в период управления МКД;
2) управляющая организация обязана актуализировать техническую документацию только на основании решения общего собрания собственников помещений МКД о включении таких работ в перечень работ по содержанию и текущему ремонту МКД с соответствующим финансированием их собственниками путем включения таких затрат в плату по содержанию и текущему ремонту МКД.
Мы не беремся судить об уровне здравого смысла в головах проверяющих, ибо это знают только их начальники и родственники, но можем дать рекомендации по минимизации рисков связанных с передачей технической документации:
1) необходимо предпринять все меры по получению технической документации у прежней управляющей организации, а именно направлять запросы о передаче технической документации нарочным с отметкой о вручении либо ценными письмами с описью, желательно не один раз;
2) при невозможности получения документации у прежней управляющей организации направлять собственникам в лице Председателя и членов Совета МКД предложения о внесении вопроса о восстановлении (изготовлении) технической документации на дом, включая вопросы о финансировании таких работ для включения в повестку дня ежегодного общего собрания собственников помещений.
- Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.
.gif)
.gif)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
17610 человек
