new_year

До бесплатного семинара в Москве осталось

  • 2
  • 6
дней

До бесплатного семинара в Краснодаре осталось

  • 3
дня

До бесплатного семинара в Самаре осталось

  • 2
  • 4
дня

Форум

Главнаяуправление домом от застройщика до выбора способа управления

управление домом от застройщика до выбора способа управления

RSS
управление домом от застройщика до выбора способа управления
 
не до понимаю, между застройщиком и УК должен ли быть заключен еще и агентский договор помимо договора управления???? :!:
 
Не понятна конструкция такого договора Управления с застройщиком и движения денег, помогите понять?:

по ЖК плата вносится лицами получившими помещения в УК у которой договор с застройщиком на управление.

1) получается застройщик заказывает услуги управления МКД, а УК их выполняет по ДУ с застройщиком.
Т.е. оплачивать УК все работы и услуги и подписывать акты должен застройщик, но как быть с деньгами от этих лиц получивших помещения? УК собирает что может и отправляет все застройщику кроме КУ, а КУ отправляет в РСО (в полном объеме?)
Застройщик оплачивает УК стоимость договора управления в т.ч. вознаграждение не зависимо от того сколько оплатили лица получившие помещения.

или по другому

2) Застройщик передает свое право управления, а УК платит вознаграждение застройщику за это право управлять от своего имени и за свой счет. УК управляет и сама собирает деньги ставя себе все в доход и оплачивая РСО КУ по ОДПУ.
 
Что непонятно?
Застройщик нанимает УК. УК управляет. Застройщик платит как рядовой жЫтель.
Бремя содержания имущества (сиречь квартир и ОИ МКД) лежит на застройщике до передачи дольщикам.
 
1) непонятно в каком объеме платит застройщик за все помещения или только за не переданные?
в актах с застройщиком суммы за весь дом или только за не переданные помещения?

2) КУ как я понимаю застройщику выставляются только за не переданные помещения?
 
Цитата
UK_nsk пишет:
1) непонятно в каком объеме платит застройщик за все помещения или только за не переданные?
в актах с застройщиком суммы за весь дом или только за не переданные помещения?

2) КУ как я понимаю застройщику выставляются только за не переданные помещения?

1. Обычно застройщик ставит свою карманную УК и максимально возможный тариф - с расчетом что бы на обслуживание дома хватало только платежей сосбвтенников. Поэтому обычно застройщик вообще ничего не платит, но УК проводит всё, что как бы платит. Надежда на то, что за небольшое время управления (до конкурса) - никто проверять не будет. ДА и найти концы будет сложно.
2. КУ это только отопление, но и в этом случае застройщик старается затянуть сдачу дома так, что бы отопления уже не было. А за пол года неотопительного сезона уже проходит конкурс или продавливается ОСС с нужной повесткой.
 
Коллеги всем доброго дня и с праздником!
Помогите пожалуйста разобраться с проблемой по приему в эксплуатацию отдельных секций в новостройке.
УК действует на основании договора с застройщиком по 1,2,3 секциями нового дома (конкурс администрация не объявляла). Планируется к сдаче 4, 5 секции. Каждая секция 1-3 сдавалась по отдельному разрешению на ввод в эксплуатацию.
Сейчас готовы выйти на голосование с собственниками 1-3 секций, набрали наконец 51% собственников. Выбираем УК с собственниками 1-3 секций, подписываем договоры управления МКД с ними.
1. Когда сдается 4-5 секции что делать УК? Заключать договор с застройщиком на 4-5 секции?
2. Насколько законна деятельность УК по договору с собственниками 1-3 секций - их в любом случае будет меньше 51% от голосов всех 5 секций.
Даже если я соберу 100% собственников 1-3 секций.
3. В договоре с собственниками 1-3 секций пишу общие площади только их. А при приемке 4-5 площади меняются. Могу сейчас внести площади все? А потом подписывать потихоньку договоры с 4-5 секциями.
Запуталась катастрофически в нормах закона, где нет детализации по секционным новостройкам.
 
1.Уже разьясняли п14.ст161 в течении пяти дней УК должны заключить договор с застройщиком.
Застройщик платит также как обычный собственник по тарифу СИР.
2.Деятельность УК законна
1.До проведения конкурса ОМСУ
2.Или если собственники реализовали свое право и выбрали способ управления в случае с УК заключили договора.Если Вам дают отдельные Акты ввода в эксплуатацию видимо ОМСУ рассматривает секции как отдельные дома.
Возможно секции стоят на отдельных земельных участках?
Не партесь, что нет 51% остальные проценты принадлежат застройщику)))
Значит они ваши)
3.Я бы указывал площадь конкретной секции(как отдельного дома)

Соберите как можно больше мнений и делайте выводы.
 
Спасибо за оперативный ответ и поддержку.
 
Цитата
UK-EK15 пишет:
Спасибо за оперативный ответ и поддержку.
В ночи отпишусь. Не все так просто как написал Лаврентий
 
Цитата
UK-EK15 пишет:
1. Когда сдается 4-5 секции что делать УК? Заключать договор с застройщиком на 4-5 секции?

Если адрес дома (почтовый) один, то ввод секций не означает появление нового дома... Просто у дома появляется новая площадь. На доме может быть только одна УК, так что работаете далее (при условии, что проведете нормальное ОСС, а то улетите на конкурс).

Соответственно договор с застройщиком не подписывается, так как это не подпадает под действие п.2 ст.162 ЖК РФ...

Застройщик после сдачи дома должен платить УК на основании ст.153 ЖК РФ:

Цитата
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Цитата
UK-EK15 пишет:
2. Насколько законна деятельность УК по договору с собственниками 1-3 секций - их в любом случае будет меньше 51% от голосов всех 5 секций.
Даже если я соберу 100% собственников 1-3 секций.

Здесь вопрос возникнет лишь в отношении обязанности заключить договор с 51% площадей. А так все законно (по крайней мере запрета нет).

Цитата
UK-EK15 пишет:
3. В договоре с собственниками 1-3 секций пишу общие площади только их. А при приемке 4-5 площади меняются. Могу сейчас внести площади все? А потом подписывать потихоньку договоры с 4-5 секциями.

Да, именно так... Только непонятно, зачем Вы в договоре управления площади пишете?
 
2. Насколько законна деятельность УК по договору с собственниками 1-3 секций - их в любом случае будет меньше 51% от голосов всех 5 секций.
Даже если я соберу 100% собственников 1-3 секций.[/quote]

Здесь вопрос возникнет лишь в отношении обязанности заключить договор с 51% площадей. А так все законно (по крайней мере запрета нет).

[/quote][/quote]
От застройщика вы управляете согласно ЖК РФ три месяца.
Или до проведения конкурса.

Но даже при наличии одной секции вы за три месяца можете не не набрать 51%
А как управлять при 5% при 10% не управлять же нельзя?
Проводите ОСС пусть голосуют ЛИЦА принявшие кв.от застройщика.
Кто оспорит?
И помните, что ОМСУ не дремлет)
60? дней и дом если интересный могут отжать ОМС и передать своей "карманной" УК.

Посмотрите разделы форума,юрист "КСТАТИ" Олеся выкладывала судебную практику,
где на ОСС голосовали дольщики (титульные собственники) у них не было св-в.
 
Цитата
Лаврентий пишет:
Проводите ОСС пусть голосуют ЛИЦА принявшие кв.от застройщика.
Кто оспорит?
И помните, что ОМСУ не дремлет)

Сань, не пиши ерунду ))) Там уже есть 51% в построенных секциях. Им надо до ввода других секций протащить ОСС, а потом тупо увеличивать площадь...

А оспорить кто угодно может. Мало ли дебилов на свете...
 
))) Согласен не надо оглядываться сегодня на то чего нет (4-5 секций)
введут поддтянут.
Сегодня все законно,самое главное не упустить "золотое время"
 
Юрий, низкий поклон. Как всегда - все по полкам!!!
А в договоре управления пишу площади как в методичесеких рекомендациях указано в приложении под названием состав и техническое состояние дома и в перечне и стоимости работ в шапке. В ЖК прямого требования не увидела, но господа из ГЖИ требуют чтобы перечни работ были оформлены по типу конкурсного перечня.
Хотя можно и не писать - заставят - напишу.
 
Цитата
UK-EK15 пишет:
А в договоре управления пишу площади как в методичесеких рекомендациях указано в приложении под названием состав и техническое состояние дома и в перечне и стоимости работ в шапке.

Ну просто по новостройкам площади всегда меняются, а договор управления многие подписывают на 5 лет. Потом проблемы могут быть...

Отправлено спустя 1 минуту 10 секунды:
Цитата
UK-EK15 пишет:
как в методичесеких рекомендациях указано

Что за адская хрень? Если это 411/пр, то Вы самоубийцы, если их применяете. Их писали под воздействием тяжелых наркотиков инопланетяне...
 
Цитата
Uganda пишет:
В чём вопрос?
От ввода МКД до итогов конкурса если есть договор застройщика с УК, то УК за деньги управляет.
Застройщик платит... Практику показать?

Добрый день! Покажите пожалуйста практику?
 
Всем добрый день. Очень рада что нашла этот форум и эту ветку. Очень аргументированные ответы и вопросы что ни на есть актуальные. Третий день бьюсь над решением вопроса, мозг уже на грани взрывы и потому очень надеюсь на вашу помощь. Начну по порядку с самого главного: п.14 ст.161 ЖК РФ в предыдущей редакции гласил - "До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома". Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ внесены изменения в эту норму ЖК РФ, согласно которых застройщик должен заключить договор управления с управляющей организацией, а право застройщика самостоятельно управлять домом исключено.
Вопросы:
1. Вправе ли застройщик самостоятельно управлять МКД до выбора ОМСУ управляющей компании по итогам конкурса? Или это запрещено?
2. В случае если запрещено, то какова ответственность? Непередача дома управляющей организации в пятидневный срок чем чревата?
 
Батьковна... Вас какой период интересует?
 
Цитата
Надежда Батьковна пишет:

Вопросы:
1. Вправе ли застройщик самостоятельно управлять МКД до выбора ОМСУ управляющей компании по итогам конкурса? Или это запрещено?

с 29.06.15 п.14 ст.161 ЖК РФ......управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления


Цитата
Надежда Батьковна пишет:

Вопросы:
2. В случае если запрещено, то какова ответственность? Непередача дома управляющей организации в пятидневный срок чем чревата?

..ответственность....ст.171 УК РФ ...Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна,
..Статья 14.1.3. КоАП РФ Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
....
 
burmistr, интересует период после августа 2015 г. по настоящее время.
den_graf, спасибо, буду изучать. Я вас поняла, но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ? А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит. Я запуталась
 
Цитата
Надежда Батьковна пишет:
burmistr, интересует период после августа 2015 г. по настоящее время.
den_graf, ......но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ? А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит.

..ЖК РФ ..выше чем ППРФ №416..
..п.7.3. ст.155 ЖК РФ введена в действия 05.04.13г....а п.14 ст. 161 ЖК РФ...управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления с с 29.06.15

Верховный Суд в решении № ГКПИ 01-1167 от 07.08.2001 г. указал, что «при наличии специальной нормы, регулирующей конкретные отношения, применяются положения этой специальной нормы»
В Определении Конституционного суда № 199-О, от 05.10.2002 г.,..указано, что «в соответствии с общими принципами права в случае коллизии норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное, при этом приоритетом над общими нормами обладают специальные нормы»
 
как то неубедительно звучит, это общие нормы. Хотелось бы конкретно что-то по ЖКХ. В сфере ЖКХ постоянно происходят изменения и такие опущения в закона в принципе не должны были быть. Тем более очень много постановлений, зависящих от ЖК, изменения вносятся в них обычно одномоментно. Хочу докопаться до истины. Может есть какая то практика? Либо разъяснения? Ваша позиция ясна и спасибо за то, что ткнули носом в эти самые общие нормы. Не доперла сама там поискать... еще раз спасибо... но все же надеюсь еще на какие либо комменты
 
Надежда Батьковна, как новичку обьясняю - есть некие негласные правила форума, среди которых - если уж ссылаетесь на пункт нормативки - приведите его в посте в качестве цитаты. Мне вот понять, что именно написано в упомянутом Вами пункте 416 ПП РФ потребовалось 5 минут (грузил Консультант)... Другие просто искать не будут...

Цитата
Надежда Батьковна пишет:
но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ?

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
7.3. При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, застройщику.


Цитата
Надежда Батьковна пишет:
А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит.

Цитата
1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация).

Неувязочка есть))

Ст.155 ЖК РФ говорит об оплате застройщику за ЖКУ если он управляет домом. Раньше застройщики могли управлять даже не имея лицензии (был такой косяк) до конкурса. Теперь после 176-ФЗ такое по закону невозможно, так как застройщик в течение дней заключает договор "Застройщик - УК". Просто эту норму не поменяли последними поправками... Норма теперь мертвая, но никому особо не мешает. Ну висит мертвым грузом в ЖК РФ (таких куча). Застройщик в любом случае взыскать с собственникам помещений денег не сможет, так как застройщик не является УК в силу ст.162 ЖК РФ (нет лицензии и нет договора управления).

А вот 416 ПП РФ говорит лишь о том, что 5 дней до заключения договора с УК застройщик должен работать по тем же правилам, что и все управляющие компании.
 
Бурмистр, спасибо. Впредь буду цитатки вставлять - исправлюсь.
Я примерно также думала, но смущала несостыковка норм закона. А Вы шикарно ответили. Управлять 5 дней - нелепость на мой взгляд. Я полагаю, что будут опять изменения вносить в ЖК и приведут все в порядок.
 
Не будут ничего править. За 5 дней ничего не нарушается, так как ещё не подписаны акты приёма передачи с будущими собственниками...
 
Бурмистр, еще раз спасибо. Могу ли я обратиться к вам лично через личные сообщения с вопросом? Нужен дельный совет
 
Может есть какая нибудь практика по привлечению к ответственности застройщика по ст.14.1.3. и ст.7.23.3 (интересует только ч.1) КоАП РФ?

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - ...
2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.23.1 настоящего Кодекса, - ...

Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - ...

Перечитала и пересмотрела много решений, но везде речь только об УК. Заинтересовала статья Емельяновой Е.В. "Об изменениях в ЖК РФ для застройщика"из журнала "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 9.
Цитата: "Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать - заключить договор управления со специализированной (с 01.05.2015 - лицензированной) организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей компанией (УК), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 ЖК РФ изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Представляется, что данная поправка призвана способствовать защите прав владельцев помещений в доме, поскольку в рамках договора управления МКД обязанности и ответственность УК весьма детально прописаны в законе, чего нельзя сказать о правовом статусе застройщика. Одновременно естественным образом возникает вопрос: каковы последствия для застройщика, нарушившего данные требования и не заключившего вовремя договор управления? Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. Не исключено, что дольщики, получившие помещения по акту, могут требовать защиты своих прав путем принуждения застройщика (через органы госжилнадзора или суд) к заключению договора с УК."
Нашла еще несколько подобных статей, но это все теория, а вот практики не нашла совсем.
 
Цитата
Надежда Батьковна пишет:
Может есть какая нибудь практика по привлечению к ответственности застройщика по ст.14.1.3. и ст.7.23.3 (интересует только ч.1) КоАП РФ?


а что есть практика привлечения УК или иное лицо..ч.1 ...без лицензии..??
.в "переходный" момент..есть МКД..которые были на непосредственном..собрания не было..и УК управляет...нарушений в этом случае нет..

Отправлено спустя 5 минуты 28 секунды:
Цитата
Надежда Батьковна пишет:
Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. .

.ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ:
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, -

где тут указано, что застройщика или любой лицо любой формы собственности, не возможно привлечь..!!
 
В самой статье об этом не указано, но обобщу все мною прочитанное и услышанное:
п.2 ст.192 ЖК РФ - "Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом."
Застройщик не имеет и не может иметь статуса управляющей компании и быть исполнителем коммунальных услуг и он по факту не может заключать договоры управления с дольщиками потому как:
1. законом это запрещено;
2. до момента заключения договора управления между УК и застройщиком (в законе говорится о 5 днях с момента ввода дома в эксплуатацию - п.14 ст.162 ЖК РФ), последний хоть и управляет МКД, но без заключения договора управления (по смыслу п.7.3 ст.155 ЖК РФ). В течении этого времени застройщик обязан соблюдать стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416. Данные Правила не предусматривают наличие у застройщика лицензии.
3. Отдел по лицензированию ГЖИ также подтвердил, что застройщик в течение 5 дней после ввода в эксплуатацию, действует без лицензии и без заключения договора управления и при этом временно принимает на себя часть обязанностей управляющей компании.
4. ст.14.1.3 КоАП РФ не распространяется на застройщиков, т.к. лицензия для них не обязательна, а это основное условие для возложения ответственности. Но если застройщик все же вопреки закону заключит договор управления, в таком случае его действия подпадают под санкции данной статьи.
Под ст.7.23.3 КоАП РФ "подпадают" и застройщики, и УК, и ТСЖ.
Поправьте меня, если я где-то не права. К конструктивной критике отношусь нормально, ошибки учту. И буду очень благодарна, если кто практику все таки подкинет
 
Юрий странная практика,"РСО лучше заключать договор с застройщиком"

Застройщик по новому законодательству не имеет права управлять до конкурса а следовательно заключать договора с РСО и быть Исполнителем КУ.
Это мое мнение.
Если застр заключит договор например с Энергосбыт возможен тариф для юр.лица, что намного больше тарифа для населения.
В дальнейшем могут быть проблемы с жителями мы попали в такую ситуацию.
Правда косяк застра не читал договор.там есть пункт для населения....

1.В течении 5 дней после ввода МКД, УК заключает договор с застройщиком.
И договора с РСО
Застройщик заинтересован сдать квартиры по Акту дольщикам как можно быстрее, чтобы не платить УК.
Поэтому приглашайте дольщиков 24 часа в сутки))
Организуйте поток -работу в две смены) Они спят и видят получить долгожданные ключи,приедут и в 19 и 21 и в субботу и в воскресенье.
2.Как только подписал Дольщик АКТ у застра, тут же подсовываете ему договор с вашей УК делайте все в один день "Меняйте договор,на ключи от квартиры" они уже должны быть у Вас.
По НПА можете управлять три месяца или до проведения конкурса или проведения ОСС.
Знаю, что некоторые УК подсовывают и бюллетень без даты)) потом пишут протоком о выборе их УК.
Такая практика в МСК.

3.Вы же и заключаете договор с РСО им пофигу.Покажете договор с застр.и в путь.
#31
0 0
не до понимаю, между застройщиком и УК должен ли быть заключен еще и агентский договор помимо договора управления???? :!:
#32
0 0
Не понятна конструкция такого договора Управления с застройщиком и движения денег, помогите понять?:

по ЖК плата вносится лицами получившими помещения в УК у которой договор с застройщиком на управление.

1) получается застройщик заказывает услуги управления МКД, а УК их выполняет по ДУ с застройщиком.
Т.е. оплачивать УК все работы и услуги и подписывать акты должен застройщик, но как быть с деньгами от этих лиц получивших помещения? УК собирает что может и отправляет все застройщику кроме КУ, а КУ отправляет в РСО (в полном объеме?)
Застройщик оплачивает УК стоимость договора управления в т.ч. вознаграждение не зависимо от того сколько оплатили лица получившие помещения.

или по другому

2) Застройщик передает свое право управления, а УК платит вознаграждение застройщику за это право управлять от своего имени и за свой счет. УК управляет и сама собирает деньги ставя себе все в доход и оплачивая РСО КУ по ОДПУ.
#33
0 0
Что непонятно?
Застройщик нанимает УК. УК управляет. Застройщик платит как рядовой жЫтель.
Бремя содержания имущества (сиречь квартир и ОИ МКД) лежит на застройщике до передачи дольщикам.
#34
0 0
1) непонятно в каком объеме платит застройщик за все помещения или только за не переданные?
в актах с застройщиком суммы за весь дом или только за не переданные помещения?

2) КУ как я понимаю застройщику выставляются только за не переданные помещения?
#35
0 0
Цитата
UK_nsk пишет:
1) непонятно в каком объеме платит застройщик за все помещения или только за не переданные?
в актах с застройщиком суммы за весь дом или только за не переданные помещения?

2) КУ как я понимаю застройщику выставляются только за не переданные помещения?

1. Обычно застройщик ставит свою карманную УК и максимально возможный тариф - с расчетом что бы на обслуживание дома хватало только платежей сосбвтенников. Поэтому обычно застройщик вообще ничего не платит, но УК проводит всё, что как бы платит. Надежда на то, что за небольшое время управления (до конкурса) - никто проверять не будет. ДА и найти концы будет сложно.
2. КУ это только отопление, но и в этом случае застройщик старается затянуть сдачу дома так, что бы отопления уже не было. А за пол года неотопительного сезона уже проходит конкурс или продавливается ОСС с нужной повесткой.
#36
0 0
Коллеги всем доброго дня и с праздником!
Помогите пожалуйста разобраться с проблемой по приему в эксплуатацию отдельных секций в новостройке.
УК действует на основании договора с застройщиком по 1,2,3 секциями нового дома (конкурс администрация не объявляла). Планируется к сдаче 4, 5 секции. Каждая секция 1-3 сдавалась по отдельному разрешению на ввод в эксплуатацию.
Сейчас готовы выйти на голосование с собственниками 1-3 секций, набрали наконец 51% собственников. Выбираем УК с собственниками 1-3 секций, подписываем договоры управления МКД с ними.
1. Когда сдается 4-5 секции что делать УК? Заключать договор с застройщиком на 4-5 секции?
2. Насколько законна деятельность УК по договору с собственниками 1-3 секций - их в любом случае будет меньше 51% от голосов всех 5 секций.
Даже если я соберу 100% собственников 1-3 секций.
3. В договоре с собственниками 1-3 секций пишу общие площади только их. А при приемке 4-5 площади меняются. Могу сейчас внести площади все? А потом подписывать потихоньку договоры с 4-5 секциями.
Запуталась катастрофически в нормах закона, где нет детализации по секционным новостройкам.
#37
0 0
1.Уже разьясняли п14.ст161 в течении пяти дней УК должны заключить договор с застройщиком.
Застройщик платит также как обычный собственник по тарифу СИР.
2.Деятельность УК законна
1.До проведения конкурса ОМСУ
2.Или если собственники реализовали свое право и выбрали способ управления в случае с УК заключили договора.Если Вам дают отдельные Акты ввода в эксплуатацию видимо ОМСУ рассматривает секции как отдельные дома.
Возможно секции стоят на отдельных земельных участках?
Не партесь, что нет 51% остальные проценты принадлежат застройщику)))
Значит они ваши)
3.Я бы указывал площадь конкретной секции(как отдельного дома)

Соберите как можно больше мнений и делайте выводы.
#38
0 0
Спасибо за оперативный ответ и поддержку.
#39
0 0
Цитата
UK-EK15 пишет:
Спасибо за оперативный ответ и поддержку.
В ночи отпишусь. Не все так просто как написал Лаврентий
#40
0 0
Цитата
UK-EK15 пишет:
1. Когда сдается 4-5 секции что делать УК? Заключать договор с застройщиком на 4-5 секции?

Если адрес дома (почтовый) один, то ввод секций не означает появление нового дома... Просто у дома появляется новая площадь. На доме может быть только одна УК, так что работаете далее (при условии, что проведете нормальное ОСС, а то улетите на конкурс).

Соответственно договор с застройщиком не подписывается, так как это не подпадает под действие п.2 ст.162 ЖК РФ...

Застройщик после сдачи дома должен платить УК на основании ст.153 ЖК РФ:

Цитата
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Цитата
UK-EK15 пишет:
2. Насколько законна деятельность УК по договору с собственниками 1-3 секций - их в любом случае будет меньше 51% от голосов всех 5 секций.
Даже если я соберу 100% собственников 1-3 секций.

Здесь вопрос возникнет лишь в отношении обязанности заключить договор с 51% площадей. А так все законно (по крайней мере запрета нет).

Цитата
UK-EK15 пишет:
3. В договоре с собственниками 1-3 секций пишу общие площади только их. А при приемке 4-5 площади меняются. Могу сейчас внести площади все? А потом подписывать потихоньку договоры с 4-5 секциями.

Да, именно так... Только непонятно, зачем Вы в договоре управления площади пишете?
#41
0 0
2. Насколько законна деятельность УК по договору с собственниками 1-3 секций - их в любом случае будет меньше 51% от голосов всех 5 секций.
Даже если я соберу 100% собственников 1-3 секций.[/quote]

Здесь вопрос возникнет лишь в отношении обязанности заключить договор с 51% площадей. А так все законно (по крайней мере запрета нет).

[/quote][/quote]
От застройщика вы управляете согласно ЖК РФ три месяца.
Или до проведения конкурса.

Но даже при наличии одной секции вы за три месяца можете не не набрать 51%
А как управлять при 5% при 10% не управлять же нельзя?
Проводите ОСС пусть голосуют ЛИЦА принявшие кв.от застройщика.
Кто оспорит?
И помните, что ОМСУ не дремлет)
60? дней и дом если интересный могут отжать ОМС и передать своей "карманной" УК.

Посмотрите разделы форума,юрист "КСТАТИ" Олеся выкладывала судебную практику,
где на ОСС голосовали дольщики (титульные собственники) у них не было св-в.
#42
0 0
Цитата
Лаврентий пишет:
Проводите ОСС пусть голосуют ЛИЦА принявшие кв.от застройщика.
Кто оспорит?
И помните, что ОМСУ не дремлет)

Сань, не пиши ерунду ))) Там уже есть 51% в построенных секциях. Им надо до ввода других секций протащить ОСС, а потом тупо увеличивать площадь...

А оспорить кто угодно может. Мало ли дебилов на свете...
#43
0 0
))) Согласен не надо оглядываться сегодня на то чего нет (4-5 секций)
введут поддтянут.
Сегодня все законно,самое главное не упустить "золотое время"
#44
0 0
Юрий, низкий поклон. Как всегда - все по полкам!!!
А в договоре управления пишу площади как в методичесеких рекомендациях указано в приложении под названием состав и техническое состояние дома и в перечне и стоимости работ в шапке. В ЖК прямого требования не увидела, но господа из ГЖИ требуют чтобы перечни работ были оформлены по типу конкурсного перечня.
Хотя можно и не писать - заставят - напишу.
#45
0 0
Цитата
UK-EK15 пишет:
А в договоре управления пишу площади как в методичесеких рекомендациях указано в приложении под названием состав и техническое состояние дома и в перечне и стоимости работ в шапке.

Ну просто по новостройкам площади всегда меняются, а договор управления многие подписывают на 5 лет. Потом проблемы могут быть...

Отправлено спустя 1 минуту 10 секунды:
Цитата
UK-EK15 пишет:
как в методичесеких рекомендациях указано

Что за адская хрень? Если это 411/пр, то Вы самоубийцы, если их применяете. Их писали под воздействием тяжелых наркотиков инопланетяне...
#46
0 0
Цитата
Uganda пишет:
В чём вопрос?
От ввода МКД до итогов конкурса если есть договор застройщика с УК, то УК за деньги управляет.
Застройщик платит... Практику показать?

Добрый день! Покажите пожалуйста практику?
#47
0 0
Всем добрый день. Очень рада что нашла этот форум и эту ветку. Очень аргументированные ответы и вопросы что ни на есть актуальные. Третий день бьюсь над решением вопроса, мозг уже на грани взрывы и потому очень надеюсь на вашу помощь. Начну по порядку с самого главного: п.14 ст.161 ЖК РФ в предыдущей редакции гласил - "До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома". Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ внесены изменения в эту норму ЖК РФ, согласно которых застройщик должен заключить договор управления с управляющей организацией, а право застройщика самостоятельно управлять домом исключено.
Вопросы:
1. Вправе ли застройщик самостоятельно управлять МКД до выбора ОМСУ управляющей компании по итогам конкурса? Или это запрещено?
2. В случае если запрещено, то какова ответственность? Непередача дома управляющей организации в пятидневный срок чем чревата?
#48
0 0
Батьковна... Вас какой период интересует?
#49
0 0
Цитата
Надежда Батьковна пишет:

Вопросы:
1. Вправе ли застройщик самостоятельно управлять МКД до выбора ОМСУ управляющей компании по итогам конкурса? Или это запрещено?

с 29.06.15 п.14 ст.161 ЖК РФ......управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления


Цитата
Надежда Батьковна пишет:

Вопросы:
2. В случае если запрещено, то какова ответственность? Непередача дома управляющей организации в пятидневный срок чем чревата?

..ответственность....ст.171 УК РФ ...Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна,
..Статья 14.1.3. КоАП РФ Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
....
#50
0 0
burmistr, интересует период после августа 2015 г. по настоящее время.
den_graf, спасибо, буду изучать. Я вас поняла, но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ? А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит. Я запуталась
#51
0 0
Цитата
Надежда Батьковна пишет:
burmistr, интересует период после августа 2015 г. по настоящее время.
den_graf, ......но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ? А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит.

..ЖК РФ ..выше чем ППРФ №416..
..п.7.3. ст.155 ЖК РФ введена в действия 05.04.13г....а п.14 ст. 161 ЖК РФ...управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления с с 29.06.15

Верховный Суд в решении № ГКПИ 01-1167 от 07.08.2001 г. указал, что «при наличии специальной нормы, регулирующей конкретные отношения, применяются положения этой специальной нормы»
В Определении Конституционного суда № 199-О, от 05.10.2002 г.,..указано, что «в соответствии с общими принципами права в случае коллизии норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное, при этом приоритетом над общими нормами обладают специальные нормы»
#52
0 0
как то неубедительно звучит, это общие нормы. Хотелось бы конкретно что-то по ЖКХ. В сфере ЖКХ постоянно происходят изменения и такие опущения в закона в принципе не должны были быть. Тем более очень много постановлений, зависящих от ЖК, изменения вносятся в них обычно одномоментно. Хочу докопаться до истины. Может есть какая то практика? Либо разъяснения? Ваша позиция ясна и спасибо за то, что ткнули носом в эти самые общие нормы. Не доперла сама там поискать... еще раз спасибо... но все же надеюсь еще на какие либо комменты
#53
0 0
Надежда Батьковна, как новичку обьясняю - есть некие негласные правила форума, среди которых - если уж ссылаетесь на пункт нормативки - приведите его в посте в качестве цитаты. Мне вот понять, что именно написано в упомянутом Вами пункте 416 ПП РФ потребовалось 5 минут (грузил Консультант)... Другие просто искать не будут...

Цитата
Надежда Батьковна пишет:
но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ?

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
7.3. При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, застройщику.


Цитата
Надежда Батьковна пишет:
А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит.

Цитата
1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация).

Неувязочка есть))

Ст.155 ЖК РФ говорит об оплате застройщику за ЖКУ если он управляет домом. Раньше застройщики могли управлять даже не имея лицензии (был такой косяк) до конкурса. Теперь после 176-ФЗ такое по закону невозможно, так как застройщик в течение дней заключает договор "Застройщик - УК". Просто эту норму не поменяли последними поправками... Норма теперь мертвая, но никому особо не мешает. Ну висит мертвым грузом в ЖК РФ (таких куча). Застройщик в любом случае взыскать с собственникам помещений денег не сможет, так как застройщик не является УК в силу ст.162 ЖК РФ (нет лицензии и нет договора управления).

А вот 416 ПП РФ говорит лишь о том, что 5 дней до заключения договора с УК застройщик должен работать по тем же правилам, что и все управляющие компании.
#54
0 0
Бурмистр, спасибо. Впредь буду цитатки вставлять - исправлюсь.
Я примерно также думала, но смущала несостыковка норм закона. А Вы шикарно ответили. Управлять 5 дней - нелепость на мой взгляд. Я полагаю, что будут опять изменения вносить в ЖК и приведут все в порядок.
#55
0 0
Не будут ничего править. За 5 дней ничего не нарушается, так как ещё не подписаны акты приёма передачи с будущими собственниками...
#56
0 0
Бурмистр, еще раз спасибо. Могу ли я обратиться к вам лично через личные сообщения с вопросом? Нужен дельный совет
#57
0 0
Может есть какая нибудь практика по привлечению к ответственности застройщика по ст.14.1.3. и ст.7.23.3 (интересует только ч.1) КоАП РФ?

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - ...
2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.23.1 настоящего Кодекса, - ...

Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - ...

Перечитала и пересмотрела много решений, но везде речь только об УК. Заинтересовала статья Емельяновой Е.В. "Об изменениях в ЖК РФ для застройщика"из журнала "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 9.
Цитата: "Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать - заключить договор управления со специализированной (с 01.05.2015 - лицензированной) организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей компанией (УК), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 ЖК РФ изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Представляется, что данная поправка призвана способствовать защите прав владельцев помещений в доме, поскольку в рамках договора управления МКД обязанности и ответственность УК весьма детально прописаны в законе, чего нельзя сказать о правовом статусе застройщика. Одновременно естественным образом возникает вопрос: каковы последствия для застройщика, нарушившего данные требования и не заключившего вовремя договор управления? Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. Не исключено, что дольщики, получившие помещения по акту, могут требовать защиты своих прав путем принуждения застройщика (через органы госжилнадзора или суд) к заключению договора с УК."
Нашла еще несколько подобных статей, но это все теория, а вот практики не нашла совсем.
#58
0 0
Цитата
Надежда Батьковна пишет:
Может есть какая нибудь практика по привлечению к ответственности застройщика по ст.14.1.3. и ст.7.23.3 (интересует только ч.1) КоАП РФ?


а что есть практика привлечения УК или иное лицо..ч.1 ...без лицензии..??
.в "переходный" момент..есть МКД..которые были на непосредственном..собрания не было..и УК управляет...нарушений в этом случае нет..

Отправлено спустя 5 минуты 28 секунды:
Цитата
Надежда Батьковна пишет:
Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. .

.ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ:
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, -

где тут указано, что застройщика или любой лицо любой формы собственности, не возможно привлечь..!!
#59
0 0
В самой статье об этом не указано, но обобщу все мною прочитанное и услышанное:
п.2 ст.192 ЖК РФ - "Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом."
Застройщик не имеет и не может иметь статуса управляющей компании и быть исполнителем коммунальных услуг и он по факту не может заключать договоры управления с дольщиками потому как:
1. законом это запрещено;
2. до момента заключения договора управления между УК и застройщиком (в законе говорится о 5 днях с момента ввода дома в эксплуатацию - п.14 ст.162 ЖК РФ), последний хоть и управляет МКД, но без заключения договора управления (по смыслу п.7.3 ст.155 ЖК РФ). В течении этого времени застройщик обязан соблюдать стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416. Данные Правила не предусматривают наличие у застройщика лицензии.
3. Отдел по лицензированию ГЖИ также подтвердил, что застройщик в течение 5 дней после ввода в эксплуатацию, действует без лицензии и без заключения договора управления и при этом временно принимает на себя часть обязанностей управляющей компании.
4. ст.14.1.3 КоАП РФ не распространяется на застройщиков, т.к. лицензия для них не обязательна, а это основное условие для возложения ответственности. Но если застройщик все же вопреки закону заключит договор управления, в таком случае его действия подпадают под санкции данной статьи.
Под ст.7.23.3 КоАП РФ "подпадают" и застройщики, и УК, и ТСЖ.
Поправьте меня, если я где-то не права. К конструктивной критике отношусь нормально, ошибки учту. И буду очень благодарна, если кто практику все таки подкинет
#60
0 0
Юрий странная практика,"РСО лучше заключать договор с застройщиком"

Застройщик по новому законодательству не имеет права управлять до конкурса а следовательно заключать договора с РСО и быть Исполнителем КУ.
Это мое мнение.
Если застр заключит договор например с Энергосбыт возможен тариф для юр.лица, что намного больше тарифа для населения.
В дальнейшем могут быть проблемы с жителями мы попали в такую ситуацию.
Правда косяк застра не читал договор.там есть пункт для населения....

1.В течении 5 дней после ввода МКД, УК заключает договор с застройщиком.
И договора с РСО
Застройщик заинтересован сдать квартиры по Акту дольщикам как можно быстрее, чтобы не платить УК.
Поэтому приглашайте дольщиков 24 часа в сутки))
Организуйте поток -работу в две смены) Они спят и видят получить долгожданные ключи,приедут и в 19 и 21 и в субботу и в воскресенье.
2.Как только подписал Дольщик АКТ у застра, тут же подсовываете ему договор с вашей УК делайте все в один день "Меняйте договор,на ключи от квартиры" они уже должны быть у Вас.
По НПА можете управлять три месяца или до проведения конкурса или проведения ОСС.
Знаю, что некоторые УК подсовывают и бюллетень без даты)) потом пишут протоком о выборе их УК.
Такая практика в МСК.

3.Вы же и заключаете договор с РСО им пофигу.Покажете договор с застр.и в путь.
Сейчас на форуме никого нет :(
Сейчас на форуме никого нет :(

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!