Начну, пожалуй...
ОДИН.
1) Недопуск представителей УК в жилое помещение, а точнее к общедомовому имуществу, находящемуся в жилом помещении (для осмотра, выполнения ремонтных работ и т.д.)
2) Снятие ответственности с УК за ущерб, нанесенный в результате "ненадлежащего содержания" общего имущества по причине безответственности собственников
3) ...уже на стадии рассмотрения нарушения в ГЖИ снимается куча проблем при предоставлении корректно оформленных актов недопуска, нарушение "закрывается" по малозначительности в 99% случаев (из собственной практики); главное, чтобы сама процедура была прописана в договоре и с ней было согласно большинство собственников (утверждение условий договора на ОСС)
4) чем подробнее и лояльнее, если можно так выразиться, к собственнику прописана процедура тем лучше
схема:
Уведомление собственника с подтверждением получения. 7-10 дней вежливости, дать возможность согласовать иные удобные для собственника дату и время
Повторное уведомление или приглашение в УК для вежливого разговора с предупреждениями последствий.
Составление Акта об отказе допуска с подписями "старшего" + два собственника. В акте УК торжественно передает ответственность за состояние общего имущества в жилом помещении собственнику.
Направление копии акта недопустившему (обязательно)
Такой Акт составляется и в случаях, когда собственник не исполнил обязанность обеспечить свободный допуск к общему имуществу, например трубы закрыты декоративными панелями, шкафом, плиткой...и категорически отказывается демонтировать всю эту красоту.
ДВА (тесно связано с ТРИ и ЧЕТЫРЕ)
1) Цена договора.
2) Устранение разногласий о стоимости услуг и так называемой многострадальной "экономии" УК
3) Про содержание: цена за каждую конкретную услугу в расчете на 1 кв. метр.
Про текущий ремонт: цена за 1 чел-час ремонта+материальные затраты по факту. Цена 1 чел-часа в договоре, конкретная, возможно расписана по годам обслуживания в сторону увеличения (официальная индексация). стоимость чел-часа конечная цифра, включая все затраты и прибыль
Сумма за ежемесячное содержание: цена*метраж*К, где К - коэффициент учитывающий фактический объем выполненных услуг...например не убирали подъезд неделю, грубо говоря К=0,75 в масштабах месяца
Сумма за текущий ремонт в отчетном месяце: цена чел-часа*чел-часы затраченные на конкретный вид ремонта+мат.затраты по факту
4) Стоимость выполненных работ, оказанных услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества определяется Управляющей организацией ежемесячно, исходя из стоимости соответствующих работ, услуг, определяемой в порядке, установленном в пункте таком то, скорректированной на объемы фактически выполненных работ, оказанных услуг, указанных в ежемесячном «Акте выполненных работ, оказанных услуг», составляемым в порядке, установленном настоящим Договором.
Изменение стоимости работ, услуг по управлению МКД и содержанию общего имущества в МКД в связи с разницей между стоимостью работ, услуг по содержанию общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ, оказанных услуг не производится, за исключением случаев некачественного выполнения таких работ, услуг.
ТРИ (в продолжение ДВА)
1) Порядок расчетов
2) см. ДВА+обычно ремонт общего имущества МКД превышает запланированные суммы, поэтому вот так
3) Я все таки сторонница ежемесячного подтверждения выполненных работ собственниками, проще доказать и в ГЖи и в суде, что ты не горбатый
4) Фонд ремонта формируется Управляющей организацией без дополнительного согласования с Собственниками в случае возникновения разницы между плановой стоимостью работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ , в следующем порядке:
• Положительная разница между плановой стоимостью выполненных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ, зачисляется в фонд ремонта.
• Отрицательная разница между плановой стоимостью выполненных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ, подлежит возмещению из фонда ремонта.
• При недостатке денежных средств фонда ремонта для возмещения отрицательной разницы между плановой стоимостью работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ в полном объеме, оставшаяся часть отрицательной разницы засчитывается в увеличение обязательств Собственников помещений и потребителей перед Управляющей организацией.
ЧЕТЫРЕ
1)Сдача-приемка выполненных работ
2),3) см. ДВА и ТРИ
4)
Оказание услуг подтверждается ежемесячно, с учетом наличия или отсутствия претензий потребителей по перечню, периодичности и качеству оказанных услуг в течение истекшего месяца, по состоянию на последний день месяца.
Сдача-приемка выполненных работ, оказанных услуг удостоверяется актами выполненных работ, оказанных услуг, подписанными Управляющей организацией и уполномоченным лицом, принимающим работы.
К акту должны быть приложены документы, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную в Договоре, нормативных правовых актах Российской Федерации продолжительность.
В случае неявки уполномоченного лица для приемки работ, услуг, или не подписания акта без обоснованных причин в течение 5 рабочих дней со дня его составления, акт выполненных работ, оказанных услуг подписывается Управляющей организацией в одностороннем порядке. Работы, услуги, удостоверенные односторонним актом в указанных случаях, считаются принятыми Собственниками.
Уполномоченное лицо не позднее двух рабочих дней со дня получения Акта выполненных работ (оказанных услуг) направляет по почте или иным согласованным с Управляющей организацией способом подписанный один экземпляр акта, в том числе содержащий сведения указанные в пункте 7.4.
Уполномоченное лицо, принявшее работу (услугу) по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, управлению МКД без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).
ПЯТЬ
1) Отчет УК
2) опять же устранение недопониманий с собственниками, и указание пути в нужном направлении если "а у тебя трусы в горошек хороши так хороши, все мальчишки приставают покажи да покажи...."
4) Управляющая организация в течение 1-го квартала текущего года предоставляет уполномоченному лицу ежегодный письменный отчет о выполнении условий договора управления за предыдущий год, одновременно разместив отчет на официальном сайте Управляющей организации, а также предоставив Собственникам возможность ознакомиться с отчетом в офисе Управляющей организации на бумажном носителе.
Собственник или потребитель вправе изготовить за свой счет и своими силами копии представленных документов.
Отчет утверждается на общем собрании Собственников помещений в МКД, инициируемом уполномоченным лицом в течение 20 дней после получения письменного отчета.
Собственники на общем собрании рассматривают и утверждают ежегодный отчет либо направляют в адрес Управляющей организации свои возражения.
Отчет считается утвержденным, если в течение 25 дней после его представления, в Управляющую организацию не поступили возражений, сформулированных на общем собрании Собственников, оформленных протоколом в порядке, установленном общим собранием Собственников помещений в данном доме.
Форма отчета определяется Управляющей организацией самостоятельно.
и прописать, какую информацию УК предоставляет в отчете четко, кратко, емко.
остальных всех на сайт или на платный копировальный аппарат
Мое личное мнение
договор - основа, а остальное по вкусу...но основная мысль, которой должен быть "пропитан" весь текст - проявление должной заботы и осмотрительности со стороны УК по отношению к общему имуществу и его надлежащему содержанию...даже пусть и на бумаге (надзору и суду запах бумаги и вид синей печати на ней очень нравится)