Форум

Итак, коллеги.

Давно витала в голове идея сделать некий "народный" договор управления МКД.

Цели написать типовой договор, подходящий под любую УК не стоит - у Вас договора и так есть.

Цель - описать основные моменты, которые стоит прописать в договоре управления и моменты, которые описывать не стоит.

Сейчас консалтинговые конторы предлагают "готовые" договора управления (стоимость от 6 000 рублей), но мое мнение - договора эти никакие, так как не работают в защиту УК (пишут их теоретики, а не практики).

Поэтому давайте в этой теме обсудим ключевые моменты, которые на Ваш взгляд стоит включить в договор управления.

Шаблон:
1) Проблема, которую стоит решить (кратко)
2) Краткое обоснование, почему данный пункт нужен в договоре управления
3) Ссылка на нормативку или арбитражку (если есть)
4) Готовая формулировка.

Пример:
1) Уведомление собственника помещения (потребителя) о планируемом ограничении (приостановлении) предоставления коммунальных услуг.
2) В настоящее время, согласно 354 ПП РФ перед приостановлением (ограничением) предоставления коммунальных услуг необходимо уведомление собственника помещения (потребителя) путем вручения ему уведомления под роспись. Собственники отказываются от подписи или не сообщают место своей постоянной (временной) регистрации, что зачастую означает невозможность соблюдения процедуры органичения, описанной в 354 ПП РФ.
3) Есть решение Решение Верховного Суда РФ от 25.09.2013 N АКПИ13-852, которое оставлено без изменения Определением ВС РФ от 28.01.2014 N АПЛ13-586. Данное решение позволяет закрепить в договоре управления иной порядок уведомления собственников помещения (потребителя) о планируемом приостановлении (ограничении) предоставления коммунальных услуг по сравнению с порядком предусмотренном 354 ПП РФ.
4) Пример формулировки

"С целью получения уведомлений от Управляющего Собственник помещения (потребитель) обязан извещать последнего об изменении места постоянной (временной) регистрации собственника помещения (потребителя) в многоквартирном доме в течении 20 дней с момента таких изменений"

"В случае невыполнения Собственником (потребителем) п.____ настоящего договора и отсутствия у Управляющего сведений об адресе постоянной (временной) регистрации Собственника (потребителя) в многоквартирном доме Собственник (потребитель) считается надлежащим образом извещенным о планируемом ограничении предоставления коммунальных услуг после направления ему письменного уведомления заказным письмом с описью вложения (телеграммой) по адресу нахождения имущества (помещения в многоквартирном доме).


Я в итоге сделаю слайд, в котором систематизирую все предложения, оформлю их в нормальном виде и все форумчане получат шикарную шпаргалку.

P/S По моему опыту - хороший договор снимает до 70% проблем в УК...

ВСЕ БУДУ СИСТЕМАТИЗИРОВАТЬ В ЭТОМ СООБЩЕНИИ

Начну, пожалуй...
ОДИН.
1) Недопуск представителей УК в жилое помещение, а точнее к общедомовому имуществу, находящемуся в жилом помещении (для осмотра, выполнения ремонтных работ и т.д.)
2) Снятие ответственности с УК за ущерб, нанесенный в результате "ненадлежащего содержания" общего имущества по причине безответственности собственников
3) ...уже на стадии рассмотрения нарушения в ГЖИ снимается куча проблем при предоставлении корректно оформленных актов недопуска, нарушение "закрывается" по малозначительности в 99% случаев (из собственной практики); главное, чтобы сама процедура была прописана в договоре и с ней было согласно большинство собственников (утверждение условий договора на ОСС)
4) чем подробнее и лояльнее, если можно так выразиться, к собственнику прописана процедура тем лучше
схема:
Уведомление собственника с подтверждением получения. 7-10 дней вежливости, дать возможность согласовать иные удобные для собственника дату и время
Повторное уведомление или приглашение в УК для вежливого разговора с предупреждениями последствий.
Составление Акта об отказе допуска с подписями "старшего" + два собственника. В акте УК торжественно передает ответственность за состояние общего имущества в жилом помещении собственнику.
Направление копии акта недопустившему (обязательно)
Такой Акт составляется и в случаях, когда собственник не исполнил обязанность обеспечить свободный допуск к общему имуществу, например трубы закрыты декоративными панелями, шкафом, плиткой...и категорически отказывается демонтировать всю эту красоту.

ДВА (тесно связано с ТРИ и ЧЕТЫРЕ)
1) Цена договора.
2) Устранение разногласий о стоимости услуг и так называемой многострадальной "экономии" УК
3) Про содержание: цена за каждую конкретную услугу в расчете на 1 кв. метр.
Про текущий ремонт: цена за 1 чел-час ремонта+материальные затраты по факту. Цена 1 чел-часа в договоре, конкретная, возможно расписана по годам обслуживания в сторону увеличения (официальная индексация). стоимость чел-часа конечная цифра, включая все затраты и прибыль
Сумма за ежемесячное содержание: цена*метраж*К, где К - коэффициент учитывающий фактический объем выполненных услуг...например не убирали подъезд неделю, грубо говоря К=0,75 в масштабах месяца
Сумма за текущий ремонт в отчетном месяце: цена чел-часа*чел-часы затраченные на конкретный вид ремонта+мат.затраты по факту
4) Стоимость выполненных работ, оказанных услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества определяется Управляющей организацией ежемесячно, исходя из стоимости соответствующих работ, услуг, определяемой в порядке, установленном в пункте таком то, скорректированной на объемы фактически выполненных работ, оказанных услуг, указанных в ежемесячном «Акте выполненных работ, оказанных услуг», составляемым в порядке, установленном настоящим Договором.
Изменение стоимости работ, услуг по управлению МКД и содержанию общего имущества в МКД в связи с разницей между стоимостью работ, услуг по содержанию общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ, оказанных услуг не производится, за исключением случаев некачественного выполнения таких работ, услуг.

ТРИ (в продолжение ДВА)
1) Порядок расчетов
2) см. ДВА+обычно ремонт общего имущества МКД превышает запланированные суммы, поэтому вот так
3) Я все таки сторонница ежемесячного подтверждения выполненных работ собственниками, проще доказать и в ГЖи и в суде, что ты не горбатый
4) Фонд ремонта формируется Управляющей организацией без дополнительного согласования с Собственниками в случае возникновения разницы между плановой стоимостью работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ , в следующем порядке:
• Положительная разница между плановой стоимостью выполненных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ, зачисляется в фонд ремонта.
• Отрицательная разница между плановой стоимостью выполненных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ, подлежит возмещению из фонда ремонта.
• При недостатке денежных средств фонда ремонта для возмещения отрицательной разницы между плановой стоимостью работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и стоимостью фактически выполненных таких работ в полном объеме, оставшаяся часть отрицательной разницы засчитывается в увеличение обязательств Собственников помещений и потребителей перед Управляющей организацией.

ЧЕТЫРЕ
1)Сдача-приемка выполненных работ
2),3) см. ДВА и ТРИ
4)
Оказание услуг подтверждается ежемесячно, с учетом наличия или отсутствия претензий потребителей по перечню, периодичности и качеству оказанных услуг в течение истекшего месяца, по состоянию на последний день месяца.
Сдача-приемка выполненных работ, оказанных услуг удостоверяется актами выполненных работ, оказанных услуг, подписанными Управляющей организацией и уполномоченным лицом, принимающим работы.
К акту должны быть приложены документы, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную в Договоре, нормативных правовых актах Российской Федерации продолжительность.
В случае неявки уполномоченного лица для приемки работ, услуг, или не подписания акта без обоснованных причин в течение 5 рабочих дней со дня его составления, акт выполненных работ, оказанных услуг подписывается Управляющей организацией в одностороннем порядке. Работы, услуги, удостоверенные односторонним актом в указанных случаях, считаются принятыми Собственниками.
Уполномоченное лицо не позднее двух рабочих дней со дня получения Акта выполненных работ (оказанных услуг) направляет по почте или иным согласованным с Управляющей организацией способом подписанный один экземпляр акта, в том числе содержащий сведения указанные в пункте 7.4.
Уполномоченное лицо, принявшее работу (услугу) по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, управлению МКД без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

ПЯТЬ
1) Отчет УК
2) опять же устранение недопониманий с собственниками, и указание пути в нужном направлении если "а у тебя трусы в горошек хороши так хороши, все мальчишки приставают покажи да покажи...."
4) Управляющая организация в течение 1-го квартала текущего года предоставляет уполномоченному лицу ежегодный письменный отчет о выполнении условий договора управления за предыдущий год, одновременно разместив отчет на официальном сайте Управляющей организации, а также предоставив Собственникам возможность ознакомиться с отчетом в офисе Управляющей организации на бумажном носителе.
Собственник или потребитель вправе изготовить за свой счет и своими силами копии представленных документов.
Отчет утверждается на общем собрании Собственников помещений в МКД, инициируемом уполномоченным лицом в течение 20 дней после получения письменного отчета.
Собственники на общем собрании рассматривают и утверждают ежегодный отчет либо направляют в адрес Управляющей организации свои возражения.
Отчет считается утвержденным, если в течение 25 дней после его представления, в Управляющую организацию не поступили возражений, сформулированных на общем собрании Собственников, оформленных протоколом в порядке, установленном общим собранием Собственников помещений в данном доме.
Форма отчета определяется Управляющей организацией самостоятельно.
и прописать, какую информацию УК предоставляет в отчете четко, кратко, емко.

остальных всех на сайт или на платный копировальный аппарат


Мое личное мнение
договор - основа, а остальное по вкусу...но основная мысль, которой должен быть "пропитан" весь текст - проявление должной заботы и осмотрительности со стороны УК по отношению к общему имуществу и его надлежащему содержанию...даже пусть и на бумаге (надзору и суду запах бумаги и вид синей печати на ней очень нравится)

Ух ты жеж...

Никогда такое не пишите! ))
Это по сути будет означать Вашу обязанность выдать каждому собственнику оригинал для его копирования ))) (последствия очевидны)

Просто один (официальный) экземпляр официальному представителю собственников, а все остальные на сайт!

А вот формы по сути за нас законодатели утвердят, изменить (во всяком случае уменьшить или упростить) не получится...

Копии представленных документов, того экземпляра, который уже выдан "старшему" пусть хоть укопируются
А по форме отчета...его только порекомендуют, как всегда, обозначат минимум, а дальше договаривайтесь по содержанию (ятак думаю)
Юра, такая реакция у тебя... я жеж со своей колокольни
И еще пригодилось бы условие о выполнении непредвиденных и неотложных работ.
По предписанию ГЖИ, например, или ЧС. Порядок их приемки и оплаты.
Перечень предусматривает плановые работы, но не всегда все илет по плану

По представлению документов надо писать однозначно, так как это куча времени и денег. Да и ответственность с себя можно снять.

Форму отчета нужно описывать и в ней уйти от денежных показателей (затрат) на выполнение работ по СиР и управлению... Минстроевские формы говорят об общих оборотах за период, а собственникам хочется до дрожи в коленях видеть табличечки...

А вот по непредвиденным и предписаниям - сложная штука. Тут надо грамотно обойти Постановление ВАС РФ 6464/10. Мое мнение - или создание некоего резервного фонда, который может переходить из периода в период или возложение на собственников расходов (чревато войной как с собственниками, так и с проверяющими)...

Это обходится через долгосрочное планирование. Только делать планирование придется по настоящему, а не формально. Т.е например есть смысл сроки устранения выявленных дефектов (всех крупных) согласовать с советом дома на срок 1-7 лет. В этой ситуации отсутствует состав нарушения, а само нарушение произойдет в случае превышения сроков согласованных с советом.

Тема хорошая но вот для решения моих вопросов на данный момент законодательство в печальном состоянии((( как и дома под нашим управлением в связи с проживанием маргинальных личностей

так вы поделитесь вопросами, одна голова хорошо...

У ГЖИ и суда другое мнение на этот счет: у нас на одном из домов адекватный Совет дома решил отложить проведение текущего ремонта на следующий год вопреки имевшемуся предписанию о его проведении. В доп.соглашении, утверждавшем перечень работ и услуг отдельной строкой так и написано: собственники уведомлены о выданном ГЖИ предписании и решили текущий ремонт в 2014 году не производить, отложить решение данного вопроса на следующий год (не дословно, но смысл такой). Проверка пришла, выдали протокол по неисполнению предписания, суд вынес постановление по 19.5. Доводы, что собственники высказали свое мнение, а мы не имеем права идти против их воли судью как-то не убедили
P.S. Постановление мы обжаловали, но отменили по формальным основаниям

Сидим и думаем как сделать конструктор договора управления в виде онлайн-сервиса и прикрутить его аналогично сервису тестирования...

Разбить договор на разделы - дать возможность править их модераторам и админу - а предложения дать вносить всем - +дать возможность на их обсуждение...

Как вариант - отдельная ветка форума - в которой каждая тема посвящена какому-то конкретному разделу договора...эт чтоб особо не заморачиваться в реализации...

Это бы был крутяк крутячный

Это да... Крутяк

Коль пошла такая пьянка про договор управления, я можно влезу со своим вопросом?
У меня директор одной УК хочет, чтоб я ему составила приложение к Договору управления, в котором бы прописала весь перечень работ из 290ПП с указанием сроков выполнения и ссылками на НПА по срокам. Пыталась отговорить- бесполезно. Кто-нибудь в договоре так прописывал перечень работ?

Да, собственником только такого перечня и не хватает! Сами голову на плаху положим, а вы рубите...
Такой перечень если и делать, то только как напоминалку для внутреннего пользования, мне так кажется

+100500

Глупо признаваться перед заказчиком, что работы все не выполняются ибо заказчик глуп и жаден)))))

Оттого заказчик для УК "глуп и жаден" ибо не видит и не ведает всего объема работ, который нужно делать чтобы в итоге получить дом-конфетку, а не обертку помятую от неё.

Да у нас полно таких жильцов, которые не желают признавать, например необходимости проф.осмотров и что это вообще денег может стоить!
Я не знаю у кого как, но наши собственники хотят видеть отчет примерно так:
покрашено: 3 лавочки, 2 качели и 5 урн в зеленый цвет, ушло на это 1,5 кг краски за 250 рублей и 1 кисточка за 34 рубля. Маляр получил 300 руб. ВСЁ! Какие там еще расходы административного персонала, налоги прочая ерунда из сметного расчета - все остальное приписки, ату вороватых жилищников!
Утрирую, конечно, но не сильно. Когда собственники начинают стоимость работ определять, начинается гадание на кофейной гуще, никакого экономического обоснования они предоставить не могут и разобраться в затратах не так-то просто тем, кто никогда этим не занимался.

Оттого и говорю всегда, что проще прикрыться МДС-ами в этом вопросе.

Егор, простите за дремучесть, а МДС - это что???

Методические документы в строительстве
МДС 81-33.2004 Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве
как пример

Спасибо, я не экономист, поэтому сокращения для меня не знакомые

Нами именно такой вариант использован, но при НУ. Ведь основной принцип 290 ПП осмотр - при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ! И совсем не приговор! Работаем!

Очень полезная идея! Один вопрос: Юрий, когда Вы всё успеваете, даже дочку искупать! У меня создаётся впечатление, что Вы как граф Калиостро - можете находиться одновременно в трёх местах!

Юр, как одна из бредовых идей:

Создается раздел форума "Конструктор договора".
Первым ПРИКРЕПЛЕННЫМ сообщением выкладывается приказ минстроя 411 - если я не ошибаюсь ведь на него мы должны опираться.
В этом сообщение выделяем основные моменты которые должны быть в договоре.
Выделяем так - одна рекомендация - одна ссылка на отдельную тему где первым ПРИКРЕПЛЕННЫМ СООБЩЕНИЕМ вариант текста который будет вставлен в договор.
И так по цепочке.
В каждой теме обсуждаем предложенный вариант кусок текста договора - предлагаем свои варианты - подправляем предложенные.
В итоге, после всех обсуждений - соединяем ПЕРВЫЕ ПРИКРЕПЛЕННЫЕ СООБЩЕНИЯ обсуждаемых моментов в один текст и получаем итоговый вариант договора.
Тут еще нужно подумать по поводу последовательности (нумерации) расположения этих самых кусок обсуждаемого текста.

Как так.

Кстати за основу можно взять и конструктор договор, который тут имееться.
Если ты считаешь что набивка текста отнимет много времени - то можно сделать так:
Ты разрабатываешь ШАБЛОН создания тем/сообщений и каждый из заинтересованных тут участников берёт на себя тот или иной пункт/кусок текста и вбивает его самостоятельно - помогая тебе в экономии времени на вбив текста.

Правильнее делать отдельный сайт с прикреплением ссылок под каждым пунктом на ветку форума...

Пока надо сесть ТЗ нормальное написать))))