13.02.2020 18:02:24
Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? Обычно голосование на ОСС происходит сразу же после подписания акта приема-передачи. Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. Или в данном случае никакого уведомления не требуется?
|
13.02.2020 20:17:16
. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в Уведомления требуются всегда. Какая связь с перданами? |
14.02.2020 06:37:31
|
14.02.2020 10:33:05
Конечно, схема применима, только если застройщик в законном порядке тоже будет собственником какого либо из помещений. Что сейчас часто бывает, если до даты ввода в эксплуатацию не все помещения распроданы по ДДУ. Ну и физика обычного лучше добавить к инициаторам для минимизации рисков. Кстати, тут Минстрой высказался недавно насчет уведомлений об ОСС в новсотройках. Письмо так и называется - Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 февраля 2020 г. N 2749-ОГ/04 Об извещении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Там конечно, вывод дан не вполне полезный именно для случая топикстартера и для новостроек на этапе заселения как раз малоприменимый. Но для заселенных домов подтвердили давно сложившуюся, но по сути ничем не подтвержденную практику про адреса высылки уведомлений
В письме минстрой тоже не стал заморачиваться и объяснять такой свой вывод. Ну и фиг с ним. Хорошо, когда есть на что сослаться. Есть реальные адреса регистрации - шлем по ним Нет таких данных шлем по номерам квартир в собственности, других вариантов у инициатора уведомить нет. З.Ы. Для кладовых и машиномест конечно ржачно уведомлять по адресу помещению. Но что делать ![]() |
14.02.2020 10:47:34
|
14.02.2020 10:59:57
Там конечно не все однозначно, особенно, как в случае ОЗФ определять дату ОСС. Но даже не погружаясь в сроки, уведомленными будут только часть этих самых потенциальных участников в промежутке от 55%-65% (те которые принимают участие в ОСС и соответственно подписывают документы по ОСС) до 85-90 % (все те, которые в период ОСС приняли квартиру, включая тех, кто не хочет участвовать в ОСС). То есть 100% уведомлений не будет. |
14.02.2020 11:17:44
Значит можно выстроить даты очки и заочки так, что бы и вручить в сроки, уведомив все 100%, и собрание прошло без нарушений закона. Ведь ничего не мешает давать уведомление сейчас с датой очки через 2 месяца? И при этом сразу выдавать решения. А там уже хочешь голосуй, а хочешь нет. |
14.02.2020 11:41:23
По крайней мере, у меня по домам с количеством помещений от 300 и более Там несколько факторов: 1. Как я написал, получать приходят не все. Минимум процентов 10% в итоге получают по односторонним актам. Часть из них инвесторы, часть те, которых не устраивают недостатки. 2. Все нормальные жители (которым важны решения собрания), а не инвесторы приходят скопом первыми, потом поток истончается. сначала густо потом пусто. Поэтому весь успех собрания (достижение кворума) закладывается на первых неделях заселения, потом идет уже добор. 3. Важно при первом визите сразу получить подписанное решение, ибо просто выдать - потом фиг соберешь. Приносят, конечно, но единицы процентов. А бегать по квартирам собирать большого смысла нет - там одни рабочие, которые делают ремонт. 4. Ну и по срокам первого собрания растекаться не всегда позволительно, там как бы через 2 месяца нужно иметь реализованное решение ОСС, а то конкурс, со всеми вытекающими. |
14.02.2020 11:58:16
|
14.02.2020 13:58:10
Ну да, специфика разная. Поэтому
- конкурсом и не пахнет, ОМСУ это не надо - ОМСУ:мы все понимаем, но по закону у нас срок для проведения конкурса и ФАС за этим бдит, сделаем, что можем, но и с вас решение ОСС не позднее скажем.. трех месяцев после даты ввода, там пеняйте на себя, своя задница нам дороже - ОМСУ: кто вы такие нахрен, |
10.03.2020 10:53:13
Добрый день!
Чтобы не плодить еще одну тему задам свой вопрос в этой. У нас новостройка в процессе заселения. Инициировали первое ОСС в очно-заочной форме. Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной. Объясните, пожалуйста, как считать минимальный срок уведомления о проведении ОСС? Возьмем для примера: заочная часть с 01.03 по 15.04, очная часть 08.04. Подозреваю, что наши инициаторы ошиблись в этом расчете, но не уверена, так как они вроде бы компетентные люди. Но сомнения одолевают и поэтому хочу разобраться. Пункт 4 ст 45 читала. В интернете ничего не нашла, кроме дублирования слов из ЖК РФ. |
10.03.2020 11:13:03
Однако срок уведомления считается за 10 дней до начала собрания, не важно очная это или заочная часть. Т.е. по вашим датам за 10 дней до 1.03 вы должны были уведомить всех собственников. |
10.03.2020 11:23:33
По поводу расчета 10-дневного срока я так и думала, но наши инициаторы делали иначе. По факту выдавали уведомления за 8 дней до начала заочной части. |
10.03.2020 11:31:31
Конечно сначала очное - потом заочное.
|
10.03.2020 11:33:59
Волжский парень, благодарю за ответ!
|
10.03.2020 13:22:06
Если поменять шапку и слегка отрихтовать, то будет реестр вручения уведомлений о проведении ОСС. Каждый собственник расписывается и ставит число, когда он был уведомлен. Если Вы перфекционист от ЖКХ, или есть какие-то специфические обстоятельства, отдельным (проблемным) собственникам можно разослать почтой, раз уж они не расписываются. Естественно копии квиточков пойдут приложениями к протоколу. |
16.03.2020 15:11:41
Минстрой разродился еще одним письмом на эту тему.
И вскользь, но достаточно радикально высказался о еще одной животрепещущей теме, о которой тут сломано немало копий. А она скажем так ух! важна не только для новостроек, но и в целом. Про кворум технический и кворум юридический. Как считать для целей определения кворума те помещения, в котором никто голосовать не вправе. Прям революшн мейд ин минстрой! Минстрой России высказался по "горячему" вопросу об уведомлении собственников и правообладателей квартир в новостройках о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (далее – ОСС) ( Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН может не быть никаких данных о собственнике. Например, вчерашний дольщик получил заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации права собственности пока не думает. Или – непроданные квартиры, на которые застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет. Еще один вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро будут оформлены. Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника), и могут ли они вообще голосовать? Позиция Минстроя России сводится к следующему:
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума. Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве "голосующей площади" только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры ( На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см. например, Несмотря на невеликую силу писем Минстроя, сам факт такой позиции возможно заслуживает отдельного поста. |
16.03.2020 15:57:20
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
ИМХО, последние ("принявшие.....акту") - ТОЛЬКО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА!! |
16.03.2020 16:04:52
Я выделил не совсем ту фразу, которую следовало. Весь цимес в этом:
|
16.03.2020 16:07:16
Застройщик регистрируется как собственник всего объекта недвижимости. Без указания каких либо квартир И если он передал право собственности на две квартиры, не означает что потерял право собственности на остальные |
16.03.2020 16:23:19
|
16.03.2020 16:28:05
Это Минстрой, написав "то есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту" . должен был чётко оговорить оговорить срок действия положения в таком виде.. |
16.03.2020 17:19:39
|
16.03.2020 17:45:17
В ЖК так и написано - не метров "по БТИ" или "по техпаспорту" или "площади всех помещений в МКД", а голосов. А если некому голосовать за метр (соответствующую ей долю в праве), то голоса нет. Другое дело, что норма эта не принимается никем (в том числе судами) в буквальном прочтении из-за этой пресловутой проблемы "двух первых квартир", которые в таком случае могут решить за всех. И это аргумент а-ля "а если все прыгнут с 9 этажа, то ты тоже пригнешь?" Нужно то всего лишь придумать некую заградительную норму, препятствующую злоупотреблениям, дело юридической техники. А не ломать логику. Ну или поменять формулировку ст.45 и прямо писать про площадь, а не голоса. |
17.03.2020 08:10:36
Общая площадь берется из техпаспорта, а кворум и при подсчете учитываются, из тех кто голосовал, только те, кто собственник или имеет акт. Т.е. если дом 5 000 квадратов, а собственность оформили, либо получили акты только 2 000 квадратов, то никакое собрание кворума иметь не будет. А не так что общую площадь дома брать 2 000 и ими всё решать. |
17.03.2020 08:29:00
Стать собственником недвижимости по ГК можно двумя способами
Перывый построить самому Второй приобрести путем отчуждения у другого собственника Если недвижимость оформляет не дольщик, то вариант второй он приобретает её у собственника который её построил.
|
17.03.2020 09:11:24
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума. Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. ГАРАНТ.РУ: |
17.03.2020 09:14:54
По вашему в то время, когда продана только одна квартира, именно она может решить за всех что угодно, причем 100% кворумом (например продать всё ОДИ)? |
17.03.2020 09:22:30
|
17.03.2020 09:28:09
|
||||
Сейчас на форуме:
4 пользователя
4 пользователя
сейчас на форуме
|
Цитата |
---|
Михаил Щербаков написал: Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? |
Цитата |
---|
Михаил Щербаков написал: Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. |
Цитата |
---|
Михаил Щербаков написал: Или в данном случае никакого уведомления не требуется? |
Цитата |
---|
Михаил Щербаков написал: Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. |
Цитата |
---|
Таким образом, инициатор общего собрания направляет заказным письмом сообщение о проведении общего собрания собственников на адрес жилого (нежилого) помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: Да, есть тут скользкий момент, но применяйте схему: один из инициаторов ОСС -застройщик. Тогда пазл сложится, инициатор рассылает по адресам, которые у него уже есть. Передачи ПДн формально нет. Рассылать конечно может фактически и УК, но позиция официальная д.б. что это инициатор. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Зачем всё так сложно? Подписываете акт - тут же выдавайте уведомление с росписью в получении и всё. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: То есть 100% уведомлений не будет. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Получать придут все 100%? Думаю да. Значит можно выстроить даты очки и заочки так, что бы и вручить в сроки, уведомив все 100%, и собрание прошло без нарушений закона. Ведь ничего не мешает давать уведомление сейчас с датой очки через 2 месяца? И при этом сразу выдавать решения. А там уже хочешь голосуй, а хочешь нет. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: 1. Как я написал, получать приходят не все. Минимум процентов 10% в итоге получают по односторонним актам. Часть из них инвесторы, часть те, которых не устраивают недостатки. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: 2. Все нормальные жители (которым важны решения собрания), а не инвесторы приходят скопом первыми, потом поток истончается. сначала густо потом пусто. Поэтому весь успех собрания (достижение кворума) закладывается на первых неделях заселения, потом идет уже добор. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: 3. Важно при первом визите сразу получить подписанное решение, ибо просто выдать - потом фиг соберешь. Приносят, конечно, но единицы процентов. А бегать по квартирам собирать большого смысла нет - там одни рабочие, которые делают ремонт. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: 4. Ну и по срокам первого собрания растекаться не всегда позволительно, там как бы через 2 месяца нужно иметь реализованное решение ОСС, а то конкурс, со всеми вытекающими. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: про не совсем законные методы голосования без дат или с будущей датой, но по сути все так и делают |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Пока ОМСУ раскачается до конкурса пройдет не один год, тем более УК от застройщика заходит сразу же после сдачи. |
Цитата |
---|
Екатерина Климова написал: Заочная часть продлиться 1,5 месяца, дата очной части ближе к концу заочной. |
Цитата | ||
---|---|---|
Волжский парень написал:
Однако срок уведомления считается за 10 дней до начала собрания, не важно очная это или заочная часть. Т.е. по вашим датам за 10 дней до 1.03 вы должны были уведомить всех собственников. |
Цитата |
---|
Екатерина_К написал: Почему заочная должна предшествовать очной? Я думала наоборот лучше начинать с очной, чтобы посмотреть друг другу в глаза, обсудить волнующие вопросы, высказаться, а уже потом ставить галочки в решении. |
Цитата |
---|
Екатерина_К написал: По поводу расчета 10-дневного срока я так и думала, но наши инициаторы делали иначе. По факту выдавали уведомления за 8 дней до начала заочной части. |
Цитата |
---|
Михаил Щербаков написал: Каким образом уведомлять дольщиков о первом общем собрании, которые только собираются подписывать акты приема-передачи от Застройщика? Обычно голосование на ОСС происходит сразу же после подписания акта приема-передачи. Сама УК не может отправить заказные письма с уведомлением, не нарушив при этом закон о персональных данных. Или в данном случае никакого уведомления не требуется? |
Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН может не быть никаких данных о собственнике.
Например, вчерашний дольщик получил заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации права собственности пока не думает.
Или – непроданные квартиры, на которые застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет.
Еще один вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро будут оформлены.
Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника),
и могут ли они вообще голосовать?
Позиция Минстроя России сводится к следующему:
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.
Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве "голосующей площади" только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры (
На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см. например,
Цитата |
---|
Ильич написал: ИМХО, последние ("принявшие.....акту") - ТОЛЬКО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА!! |
Цитата |
---|
Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту. |
Цитата |
---|
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры |
Цитата |
---|
Атос написал: Застройщик регистрируется как собственник всего объекта недвижимости. |
Цитата |
---|
АРоманов написал: Я выделил не совсем ту фразу, которую следовало. |
Цитата |
---|
саныч написал: и не только жилищного.. |
Цитата |
---|
ч.3. ст.45 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов..... |
Цитата |
---|
Ильич написал: Это Минстрой, написав"то есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту".должен был чётко оговорить оговорить срок действия положения в таком виде.. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Т.е. если дом 5 000 квадратов, а собственность оформили, либо получили акты только 2 000 квадратов, то никакое собрание кворума иметь не будет. А не так что общую площадь дома брать 2 000 и ими всё решать. |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Лично я совершенно по другому понял это письмо. |
Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов.
ГАРАНТ.РУ:Цитата |
---|
Ильич написал: Ну а я и тов. Гарант - иначе: |
Цитата |
---|
Волжский парень написал: Сами же понимаете, что это глупость? |
Цитата |
---|
Ильич написал: Я-то понимаю... |
Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!