.gif)
Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 30
Тема: Мысли вслух
Изображение от freepik Автор wirestock
Заметка одиннадцатая. Часть вторая. Собственность со шведским человеческим лицом. Штрихи к портрету.
Я сознательно не стал упоминать в первой части про государственный жилищный фонд в Швеции. Потому что он, как и многое другое там, он весьма специфически организован.
В государственной (муниципальной) собственность ранее находилось более 23% всего жилого фонда страны. Сейчас, наверное, около 15%. Но, в отличии, от нас государство в лице, уполномоченного органа не занимается управлением домами. Что характерно, управлением недвижимостью передано специально учрежденным ООО-шкам (называем их так). Но все доходы такие организации должны тратить на основную деятельность по управлению домами. Получилось такое вот некоммерческое общество с ограниченной ответственностью, которое при этом не подчиняется органу местной власти напрямую. Основные решения принимает совет директоров. Идея в том, что такая недвижимость должна быть доступна всем в независимости от дохода, возраста, расы и т.п. Короче: надо же где-то жить мигрантам и совсем бедным гражданам. Большинство помещений сдаются на «длительной» основе. Есть и «маневренный» фонд.
Шведское государство (как и у нас) давно утратило интерес к непосредственному управлению домами. Но не к регулированию! Нет! От этого шведская власть не откажется (так же, как их российские коллеги).
Отсюда и появились эти самые некоммерческие ООО. Параллельно был запущен процесс приватизации. Но, в отличие нашего печального опыта, никто не стал изобретать велосипед и наниматели муниципального жилья просто стали арендаторами-собственниками в рамках модели которая уже много лет прекрасно работала. В крупных городах темпы приватизации на порядок обогнали «средний уровень» по стране. Так в Стокгольмской агломерации больше 100 000 квартир перешли под управление кооперативов.
Под управлением разного рода кооперативов находится около 23% жилого фонда и почти все новопостроенные многоквартирные или «многосемейные» дома.
20% жилого фонда страны сдается в аренду в домах принадлежащих частным лицам. При этом размер арендных платежей и порядок их изменения установлен законодательством и привязан к муниципальному размеру арендной платы. Более того, многие собственники отдают в управление свои объекты кооперативам типа Риксбюггена или КВАС. В результате для обычного арендатора нет видимой принципиальной разницы между домом находящимся в частной, кооперативной или государственной собственности. За тем исключением, что частные квартиры, как правило, обходятся процентов на 10 дороже
В первой части я упоминал такой вид владения недвижимостью как кооперативные дома для арендаторов. Первый подобный кооператив появился в начале 20 века в Стокгольме и эту традицию продолжает Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) – Стокогольмская кооперативная жилищная ассоциация. В настоящий момент под ее контролем находится больше 7 000 квартир. В целом по стране таких ассоциаций более 60. С точки зрения правового статуса они предлагают собственникам некий вариант владения квартирами, где-то на пол пути между ПСА (право собственников-арендаторов) и «обычной арендой» квартир.
Идея, лежащая в основе создания таких ассоциаций проста. У нас есть дом, принадлежащий частному лицу или организации, но собственник сам не может или не хочет им заниматься. Вот тут и появляется кооперативная жилищная ассоциация (КЖА). Она заключает договор с собственником и договоры с арендаторами. В результате собственник получает оговоренную сумму, а КЖА распределяет эти расходы между арендаторами. Фактически КЖА занимается управлением домом вместо собственника и является хозяином помещений (если смотреть, с точки зрения арендатора). Она определяет правила общежития и тарифы для каждого объекта. Более того, в ассоциацию могут вступить даже те, кто в этих домах не живет, но хочет переехать. КЖА, опять же, создает правила: кто и как в очереди получает квартиру в доме после ее освобождения. Не хочешь платить, не хочешь соблюдать правила общежития – пшел вон! Тут таких арендаторов пруд-пруди. Квартира в хорошем районе Стокгольма всегда будет пользоваться спросом. Что характерно, арендаторы в таком доме могут (при соблюдении определенных требований) принять решение о преобразовании «арендного» дома в объект ПСА. Под это все уже давно создана законодательная база. Однако в реальности количество объектов находящихся в управлении КЖА сократилось в разы (и по количеству и относительно других видов владения имуществом) и в данный момент составляет около 1% от общего объема жилого фонда. Фактически кооперативные дома для арендаторов – это вымирающий вид владения общей собственностью.
В первой части я также упомянул о том, что и собственники и те кто домами управляют, в независимости от своего статуса, как правило состоят в той или иной ассоциации, которая им помогает в хозяйственной деятельности и лоббирует их интересы.
Здесь стоит выделить Шведскую ассоциацию публичных жилищных компаний, которая объединяет эти самые квазигосударственные «некоммерческие ООО-шки». В ней состоит 300...
Комментарии
.gif)
.gif)
.gif)
.png)
.png)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19751 человек
Непонятно как это во всех этих шведциях, китаях, германиях и прочих америках люди живут и работают без ГИС ЖКХ, менеджера МАХ, актов с подписиями всех членов совета дома и прочих новых изобретениях?
вот прямо с языка снял!
Дураки потому что! Ничего в ЖКХ не понимают, и вперед к светлому будущему не стремятся!
может быть, об этом отдельную статья напишут.