Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 44

Бурмистр.ру

Заметка двенадцатая. Часть седьмая. Жилья аренда! Как много в этом слове для сердца немецкого слилось. Расходы и методы.

Нельзя просто так взять и подойти к разбору договора аренды квартиры в Германии. Прежде всего, нужно разобраться почему он такой и никакой другой. У нас сложилась ситуация когда наше законодательство в сфере ЖКХ, во-первых ужасно разрослось, а во-вторых существует само по себе. В Германии же различных законов из других сфер регулируют жилищные отношения.

Не случайно даже терминология для аренды квартиры была заимствована из договора коммерческой аренды.

В общем случае расходы, понесенные в течение текущего расчетного периода (обычно это 12 месяцев) и выставленные арендодателю в течение этого периода подлежат возмещению арендатором.

В этом утверждении на первый взгляд нет никаких подвохов. Но это только на первый взгляд. Ранее было отмечено, что арендодатель обладает некоторой степенью свободы в том, чтобы определять периоды, к которым следует отнести расходы. В частности был приведен пример страхования недвижимого имущества в конце расчетного периода.

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Германии, у арендодателя есть 12 месяцев после окончания расчетного периода для составления квитанций и отправки счетов за коммунальные услуги арендатору за те услуги, которые ему не были оплачены, но фактически были выполнены. Дальше возникает один нюанс. Как правило вышеупомянутые 12 месяцев отсчитываются от даты счета, которая может не совпадать ни с датой оплаты ни с датой выполнения работ. И это логично, потому что собственник ничего не знает и не может ничего ни для кого готовить, пока сам, например, не получил счет от ресурсоснабжающей организации.

Дальше начинаются заморочки, связанные с тем, что этот самый небенкостенабренунг не является документом бухглатерского или налогового учета. А вот деятельность управляющей организации без бухгалтерского или налогового учета невозможна. Таким образом можно выбирать, что и как показывать арендатору в отчете. Сложилось так, что немцам проще взять и сложить в стопочку все счета, выставленные в конкретном платежном периоде, и предъявить их арендатору в отчете. То что там где-то оплаты будут произведены позже или работы будут выполнены раньше, принципиально не важно и немецким законодательством особо не отслеживается.

Учитывая, что период между выставлением счета и его оплатой невелик, а счета подрядчики выставляют за уже выполненные работы, получается, что такой метод учета расходов (по дате счета – или «ПДС») близок, по факту, к «кассовому методу».

Есть конечно и организации, которые применяют метод начисления (расходы учитываются в расчетном периоде, в котором услуга была оказана) и готовят отчет исходя их этих соображений. Но, мы понимаем, что такой учет вести сложнее.

И потому чаще всего, немецкие арендодатели используют «метод ПДС» для учёта расходов, понесенных в конкретном периоде. Ниже в таблице указаны затраты, которые как правило учитываются методом «ПДС»

Наименование затрат	Применяется ли «ПДС»?	Примечания
Налог на имущество	Как правило, «да»	Даже последующие начисления могут быть учтены в год начисления.
Водоснабжение и водоотведение	Как правило, «да»	Даже при наличии приборов учета предоплата и окончательные расчеты/зачеты по счетам за предыдущие годы могут быть учтены в год оплаты или зачета.
Плата за вывоз мусора	Как правило, «да»	Счета могут быть учтены в периоде начисления.
Уборка придомовой территории	Как правило, «да»
Страхование	Как правило, «да»
Уборка мест общего пользования	«да»
Уход за зелеными насаждениям	В какой-то части «да».	Удобно применять к текущим расходам по содержанию. Но посадку деревьев и необходимые земляные работы лучше учитывать по-другому.
ОДНы	«да»

Но есть и наш родной и понятный кассовый метод… Немцы его обзывают Zahlungsstrom (цалюнгсстром – денежный поток). Можно сказать: «метод денежных потоков». Цалюнгсстром, очевидно, является калькой с общепринятого за границей термина: «кэшфлоу». Услуга учитывается не в момент выполнения работы или выставления счета за нее, но в момент фактической оплаты, и по фигу на кредиторскую или дебиторскую задолженность. Его тоже можно применять, хоть и не ко всем затратам и отражать...

Полная версия доступна только подписчикам

Войти

Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Статьи

Заметки на электронных полях: Жилищно-коммунальное хозяйство в России и за границей. Часть 44