Статьи

Бурмистр.ру

Заметка двенадцатая. Часть восьмая. Жилья аренда! Как много в этом слове для сердца немецкого слилось. Не только москвичей испортил квартирный вопрос. 

Вот уже третья заметка про сдачу аренду жилья в Германии. А к договору аренды мы так и не подошли. А все потому, что договор аренды жилья в Германии - больше чем договор.  Так же как у нас управление домом – это не только ценный мех основная сцена для  бесконечного политического популизма. Зарплаты, пенсии, здравоохранение, СВО – все приходит и уходит, а ЖКХ остается.

Что-то похожее появилось и в Европе и в «Западном мире», вообще. Только там виновными назначили собственников квартир. Адский наплыв мигрантов и начавшийся после 2022 года энергетический кризис, максимально усложненный «зеленой повесткой», от которой никто отказываться и не планирует, вызвали кризис на рынке аренды жилья. Сначала подорожали квартиры и, соответственно,  стоимость аренды, а потом и коммуналка. Долгое время все списывали на Россию и на неких внутренних «ультра-правых»: то ли «фашистов», то ли «нацистов», - сами не могли определиться. Что такого они сделали, чтобы жизнь стала дороже, никто так объяснить и не смог.

При этом, рост стоимости квартир – это хорошо и с этим никто не борется. Потому, что вопросы тогда будут к уважаемым людям, которые эти квартиры строят. А сам город социальное жилье строить не захочет. Потому, что опять же, - есть уважаемые люди и дорогая земля, на которой они, не без участия, отдельных чиновников построят жилье. И чем оно будет дороже, тем выгоднее всем бенефициарам этого процесса. А вот аренда – другое дело. Там интересов уважаемых людей нет. Ее, как раз, повышать нежелательно.

В тех местах, где есть дефицит помещений под съем и/или они очень дорогие для «обычного человека» виноватыми назначили «жадных собственников». Раньше их жадность никого не волновала. Но проблемы с жильем не могут же быть вызваны действиями любимого правительства. Правильно ведь?! Этому городу не нужен герой – не новый, не старый. Городу нужны злодеи, которые не дают решить квартирный вопрос. Вот и борятся с ними и в Берлине, и в Нью-Йорке, и в Париже, и в Торонто.

Во Франции, например, решили воевать, во-первых, с посуточной, и во-вторых, с незадекларированной сдачей квартир. Но вопросы задают не  «Букинг ком» и, не, прости Господи, «Эйр БиЭнБи» и прочим местным «ЦИАНам» и «Авито».  Нет!

Виноваты, конечно, собственники, которые не хотят сдавать свои помещения непонятно кому, по навязанным муниципалитетом условиям. А условия такие, например, что избавиться от арендатора должника в сколь-нибудь удовлетворительные сроки нельзя.

Недавно в Париже оштрафовали владелицу четырех квартир на 220 000 евро за незаконную  сдачу квартир через агрегатор. Это, конечно, перебор. Но хоть какая-то логика есть. А вот за что 220 000 евро выписали управляющей организации этого дома, я так и не разобрался. Видимо, за то, что не донесла. Этот «парижский» подход мне чего-то напоминает… Видимо они у нас учиться стали.

И это еще не все. Суд не просто оштрафовал собственника, но и приказал «вернуть» квартиры на рынок долгосрочной аренды (т.е. сдать их против воли непонятно кому, опять же, на условиях, выдуманных Парижской мэрией), но и установил судебный штраф по тысяче евро за каждую квартиру, за каждый день, когда квартира не будет сдана. Сдавать квартиру или нет – это не вопрос, но священная обязанность. Плохо нынче с правом собственности в Европе. И дальше будет хуже. Раньше они, хотя бы, «чужих» «кошмарили», а теперь до «своих» руки дошли. Не дай Бог, наши «законотворители» и «общественники» прознают и передовым опытом воспользуются.

Пока французские суды кошмарят собственников и УК Германия вышла на почетное третье место в мире по стоимости коммунальных ресурсов и топлива для своих граждан. И это без всяких ударов по инфраструктуре. «Нордстримы» я не учитываю, ими все-равно бы сейчас не пользовались.

На этом фоне в июле 2026 года на границе с Чехией стали появляться пробки. Оказалось, что у славян бензин на 80 евроцентов дешевле... Был.. Пока немецкие бензиновые туристы не стали вывозить его подчистую. К вящему неудовольствию чехов, которые,  тем более, не готовы терпеть дефицит или платить «немецкие» цены с «чешскими» зарплатами. Получается, что субсидии чешского правительства и уменьшение акцизов пошли, в том числе, на пользу немцам. А границу просто так перекрыть, как Казахстан, который закрылся от Киргизии и России, нельзя. Шенген! Жили бы немцы побогаче, то такой проблемы не возникло. Но никаких субсидий и снижения налогов на коммунальные ресурсы от правительства ожидать не стоит.

Особенно остро стоит квартирный вопрос в Берлине. Население столицы Германии только по официальным данным выросло больше чем на полмиллиона с 2010 года, а квартир за это время было построено 159 000. Количество свободных квартир составляет примерно 0,2 – 0,3% от общего объема жилого фонда. При том, что нормальным везде в мире считается 2-3%. Так что сдача квартиры нынче – это не способ заработать, а долг перед обществом. Ну и что, что не хочешь? Ну и что, что в убыток? Теперь социальное жилье предоставляют все. 

Власти Берлина решили не отставать от Парижа и обязали всех арендаторов загружать договоры в аналог местечкового ГИС ЖКХ. Где уже искусственный интеллект будет анализировать их содержание не предмет соответствия местным правилам. Найденные нарушения будут автоматически передавать в надзорные органы. А штрафы там совсем не смешные. До 10 000 евро за первое нарушение и до 100 000 евро за повторное. Ожидается, что в ближайшие 12 месяцев будет загружено что-то около 1 750 000 договоров.

Но этого мало. Допустим, мы заставим хозяев квартир сдавать свои помещения, как в Париже. Но хоть что-то за квартиру платить надо. Пусть даже не арендодателю. На него плевать, он-то перетопчется как-нибудь. А вот уважаемые люди, которые владеют немецкими РСО. Им что делать? Убытки нести? Найн!!!

А с чего уважаемым людям за коммуналку платить, если работы все меньше, а увольнений все больше? Тем более мигранты уже оккупировали определенные ниши… Кто-то должен дать денег… или дать работу, чтобы они могли платить! И это будет не те самые уважаемые люди, которые всех непосредственно и увольняют, и не власти Берлина, само собой. У них другие цели и задачи: гей парады, беженцы.

В марте 2026 власти города обрадовали владельцев бизнеса: либо нанимай работников без опыта, либо плати взносы в специальный фонд.  К счастью, закон вступит в силу только в 2028 году. Чтобы коммерсы имели возможность закрыться и свалить из Берлина подальше или как следует подготовиться. Любая компания с 10 работниками и более должна выделять в фонд оплаты работников, не имеющих опыта по специальности, не меньше установленной квоты.  Надо же куда-то беженцев и уволенных работников автопрома, химпрома и прочих отраслей пристраивать.  Платить за все будет малый и средний бизнес. Владельцы, которого, как правило, успели накопить на квартиру, и сдают ее в аренду. Так что удары идут с двух сторон.

Если в России жилищное законодательство существует само по себе, не привлекая внимания санитаров, то в Германии положения другого законодательства фактически управляют жилищными отношениями. Пример с отчетностью по договоры аренды мы уже разбирали. Настало время  налогового законодательства.

К счастью, в лучшие времена немецкий законодатель учел, что аренда жилья обходится недешево и попытался компенсировать расходы арендатора.

В принципе, арендатор может заявить к вычету по подоходному налогу, расходы на некоторые услуги или работы, которые он выполняет в арендованной квартире, но также, с ограничениями и плату «за содержание помещения».

Напоминаю, что в Германии плата за жилищную услугу состоит из

1. собственно, платы за содержание общего имущества;

2. оплаты услуг управляющей организации. Т.е....

   Полная версия доступна только подписчикам

   Войти

   ---

   Подписаться