Статьи

Бурмистр.ру

Заметка двенадцатая. Часть десятая. Жилья аренда! Неужели лучше чем собственность? А что если ремонт, отопление, отопительный сезон и прочее впихнуть в договор аренды? 

В отличии от нас и многих других стран, немцы не готовы однозначно согласиться с тем, что иметь свое жилье – это хорошо.

Как мы уже упоминали раньше, в Германии много домов, которые принадлежат юридическим и/или юридическим лицам (в том числе застройщикам). Так называемые «арендные дома». Дома, принадлежащие муниципалитету фактически являются арендными. Законодательство об аренде довело многих собственников таких домов до того, что они все активнее пытаются преобразовать их в кондоминиумы. Локомотивом этого процесса являются муниципалитеты, которые за счет продажи жилья закрывают свои бюджетные дыры или снижают расходы.

Правовым основанием для приватизации является закон о кондоминиумах и положения гражданского законодательства о преимущественном праве арендатора на выкуп квартиры. Если квартира была передана третьему лицу с нарушением такого права, арендатор может имеет право заключить договор купли-продажи с продавцом в течение двух месяцев после ознакомления с условиями договора. Соответственно собственник не должен вводить в заблуждение арендатора относительно условий договора. И в особенности цены.

С точки зрения немецкого арендатора приватизация – процесс весьма сомнительный. В частности, ассоциации арендаторов не доверяют своим собственным местным органам власти и прямо заявляют о том, что все эти метаморфозы имеют лишь одну цель - распределить значительные расходы на содержание совсем не нового жилого фонда между как можно большим количеством людей, что позволит снизить нагрузку на муниципалитеты.

Более того, законом был установлен трехлетний период для расторжения договоров аренды после преобразования дома. Фактически новый собственник может рассчитывать на то, что сможет избавиться от арендатора, который достался ему «по наследству». Хотя есть некоторые категории граждан, на которых это условие не распространяется.  Тем не менее.

Три года или нет, собственнику придется соблюдать общий порядок уведомления арендатора. Более того власти федеральных земель могут также устанавливать дополнительные ограничения, защищающие интересы арендаторов после преобразования.

Что касается процесса преобразования. Прежде всего, необходимо составить план, в котором будут отражены помещения находящиеся в частной собственности и элементы общего имущества: помещения, лифт, дворовая территория и т. д.). План является основой для декларации о разделе имущества, на основании которой будет проходит регистрация права собственности.

В каких-то мелочах немцы, конечно, зашли совсем далеко. Но в принципиальных вопросах соображалка у них работает. В отличии от наших законодателей, которые с разумом давно поссорились.

Поэтому обязательном условием приватизации является автономность жилых помещений. Т.е. общагу приватизировать нельзя, в принципе, так как в ней обязательно будет общая кухня, санузел, и т.д. Все необходимое должно находиться внутри квартиры.

Именно поэтому есть и другие ограничения. Бывает так, что дом не соответствует современным требованиям закона. В частности потому, что был построен давно. Так вот. Преобразовать его не получится пока он не будет соответствовать строительным, санитарным, противопожарным и прочим требованиям. Собственник дома должен предварительно обойти много инстанций чтобы получить на руки сертификат соответствия.

В процессе приватизации будущий собственник платит выкупную цену, плюс всякие нотариальные и судебные сборы, (примерно 2–2,5% от выкупной цены), плюс налог на передачу недвижимости (6% от покупной цены).

Так как необходимой суммы у абсолютного большинства арендодателей нет, немецкие банки, со своей стороны, также активно пропагандируют арендаторов на предмет: «жить в своем доме». Как уже было упомянуто выше, именно муниципалитеты главным двигателем этого процесса. Они готовы делать арендаторам «очень щедрые» предложения, некоторые даже используют термин «подарок», так как выкупная цена во многих случаях гораздо «ниже рынка».  Никакой щедрости, само собой, в этом нет. И подарками там и не пахнет. Арендную плату и так поднять не просто, а муниципалитет еще и ограничен соображениями политического характера. А вот объем расходов у всех собственников будет более или менее одинаков. Поэтому сейчас немецкие и шведские города, также как и мы ранее, готовы отдавать квартиры по бросовым ценам. Только бы потом дома не ремонтировать и не нести никакой ответственности.

В процессе приватизации возникает несколько рисков:

• Риск первый. Состояние общего имущества дома. Само собой абсолютное большинство жителей не могут оценить состояние кровли, фасада, инженерных сетей и прочих элементов общего имущества. Нужно нанимать эксперта, и тут в дело вступает жадность. Арендаторы уже получили предложение «Приватизируй сейчас! В будущем году условия изменятся!». Времени мало, нужно готовить документы. Нет на него времени.

• Риск второй. Что Вы будете если понадобится переехать? Квартиру, скорее всего, быстро продать не получится. А если быстро, то по какой цене?

• Риск третий. Потратили все на выкуп – на ремонт собрать не можем.

• Риск четвертый. В «арендном доме» вы договариваетесь с одним лицом. В кондоминимуме – со всеми. Переустройство или перепланировка квартиры требует согласие более 75% собственников помещений.

• Риск пятый. Платим за себя и за Ганса и за Мухаммеда и за того поляка. В «арендном доме» неплатежи является проблемой собственника. В кондоминимуме – круговая порука. Это с одной стороны. С другой стороны, у неплательщика в кондоминиуме гораздо проще конфисковать квартиру.

• Риск шестой. Процентная ставка по кредитам фиксируется на ограниченный срок. Это во-первых. Личные материальные обстоятельства у собственника могут измениться не в лучшую сторону. Это во-вторых.

Немецкие договоры аренды содержат много «неожиданных» для нас условий. И вообще регулирование договор аренды квартиры очень странное. С одной стороны там много общего с арендой нежилых помещений, где два участника коммерческой деятельности свободны установить условия. С другой стороны, там есть явная «слабая сторона», интересы которой нуждаются в защите.

Возьмем к примеру ремонт. Арендодатели обязаны поддерживать в исправном состоянии «конструкцию здания», системы отопления, водопровод и электропроводку. В соответствии с гражданским законодательством Германии, арендаторы несут ответственность за мелкий ремонт в помещении, только в том случае, если договор аренды содержит...