Статьи

Бурмистр.ру

Заметка двенадцатая. Часть одиннадцатая. Жилья аренда. Немецкое «арендное» и «зеленое» сумасшествие.

А теперь пара слов о немецком «арендном» сумасшествии.

Наша конституция вслед за немецкой повторяет, что жилище неприкосновенно. И (в отличии от нас) неприкосновенно  очень часто даже для собственника такого жилища.  Арендатор контролирует доступ в квартиру (что нормально). А вот дальше начинается интересное. Специализированный сайт для арендаторов разъясняет: «Арендодатель не имеет права иметь ключ (очень интересно!) от Вашей («Вашей»??? «Вашей»!) квартиры, и вы не обязаны допускать его, если у него нет законных оснований».

Вообще постоянное повторение слов: «Ваша/Вашей» в разъяснениях для арендаторов,  с акцентом на несовпадение интересов сторон и постоянные намеки на возможный обман и злоупотребления со стороны собственника, создают какое-то странное впечатление. 

Как будто бы есть наивный и ни в чем не виновный арендатор и хитрый собственник, который хочет его обмануть. И для того, чтобы помешать ему это сделать, немецкое законодательство по факту оставило за ним только формальный титул на квартиру, ограничивая даже распоряжение ей. Про владение и пользование говорить не приходится.

Возвращаясь к доступу. Собственник должен иметь конкретную объективную причину, чтобы попасть в свою квартиру. К счастью для управляющих организаций то, что связано с управлением домом, как правило, является объективной причиной.

Условие договора о том, что собственник имеет право доступа «для осмотра состояния квартиры», является недействительным.

Арендодатель имеет право осмотреть недвижимость, в частности, в следующих случаях:

1. для осмотра о оценки дефектов/ущерба (после залития, например) в квартире, которые должны быть устранены в результате ремонта;

2. при наличии обоснованных подозрений, что квартира используется не по назначению, с нарушением условий договора. Например сдается в субаренду или арендатор содержит в ней животных;

3. для проведения ее оценки. Тогда в квартиру могут попасть собственник и эксперт;

4. даже при отсутствии дефектов/ущерба, если собственник задумал «обновить» «сильно уставший ремонт» и ему нужно сделать замеры и оценить состояние помещений. Тогда в квартиру могут попасть собственник и эксперт, подрядчик/мастер, дизайнер/архитектор;

5. при расторжении договора аренды;

6. при показе квартиры потенциальным арендаторам или потенциальным покупателям. Тогда в квартиру могут попасть собственник и непосредственно покупатели, арендаторы, риэлторы.

Более того, все вышеуказанные эксперты, риэлторы, потенциальные покупатели и прочие могут попасть в квартиру и без собственника, если собственник надлежащим образом заранее в письменном виде не предупредит арендатора об их визите. Но при этом арендатор имеет право потребовать подтверждения того, что эти все граждане являются теми, за кого себя выдают. Например риэлтор должен располагать оригиналом доверенности от собственника. Даже если осмотр проводится с участием собственника то арендатор имеет право не допускать лиц, присутствие которых не является обоснованным. Например родственника арендодателя… Кто он такой вообще?

С другой стороны арендатор имеет право пригласить поучаствовать в процессе осмотра кого угодно. Хоть соседа, хоть родственника.

В любом случае, получив своевременное уведомление о дате осмотра, арендатор имеет право предложить три альтернативные даты.

Единственной компенсацией такого «перекоса» в пользу арендатора, является право арендодателя расторгнуть договор без предварительного уведомления, в случаях если  арендатор не допустил его помещение, когда должен был. Учитывая что договор аренды расторгнуть совсем не просто, такой рычаг в руках арендатора должен мотивировать квартиросъёмщика, не относится к требованиям о доступе очень легкомысленно.

Немцы в своей «арендном сумасшествии» дошли до того что, количество визитов собственника и их время зависит от причины предоставления доступа. Т.е. если мы говорим о потенциальных покупателях, то собственник может рассчитывать на 3 доступа в месяц будние дни с 19:00 до 20:00. Каждый осмотр не должен длиться более 45 минут. Другие суды устанавливают «1 раз в неделю». Опять же при условии предварительного уведомления.

Есть судебная практика которая наказывает арендатора за то, что он «отпугивает» будущих покупателей. В частности, тем, что выселить его так просто не получится.

В то же время ассоциации арендаторов поощряют квартиросъемщиков вручать каждому приходящему покупателю специально разработанные «информационные уведомления», в которых содержится информация о правах арендодателя и рисках будущего собственника. Арендаторам также советуют, фактически «показывать» и, скажем так «красочно описывать» все возможные дефекты и недостатки жилого помещения или какие-то проблемы дома. Если у арендатора это в первый раз, то ему советуют пообщаться с более опытными соседями в доме, которые научат его сбивать цену и отпугивать покупателей. Квартира без арендатора всегда  дороже на рынке.

Как уже было отмечено ранее, немцы  трепетно относятся к микроклимату в квартирах и очень не любят влажность, плесень и всяческие  пятна неясного происхождения. Не любят настолько, что по данному поводу уже сложилась судебная практика. Если у нас такие проблемы (по умолчанию) пытаются повесить на управляющую организацию, то у них работает совсем другая логика: арендатор имеет право обратиться с иском к арендодателю, потребовать снижения арендной платы или возмещения убытков.

Так как в большинстве случаев реальную причину установить сложно, немецкое законодательство вынуждено было определить «крайнего». И им оказался собственник! Соответственно, именно он должен доказать, что пятна возникли не в...