Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Почти половина предписаний надзорных органов и исковых заявлений собственников помещений МКД к управляющим организациям содержат цитату ч.1 ст.161 ЖК РФ, согласно которой управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение содержания общего имущества наряду с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

И именно эта статья, зачастую, является основным контраргументом при формировании правовой позиции управляющей организации. Как правило, у собственников отсутствует правильное понимание о составе общего имущества, в связи с чем, в народе сформировался устойчивый стереотип о том, что управляющая компания отвечает за все. Особенно жаркие споры возникают по поводу обслуживания придомовой территории МКД и возмещения ущерба автовладельцам, причиненного, якобы, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязанностей.

Принимая решения по категории «ущербных» дел, суды руководствуются статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; статьей 1064 ГК РФ, где вред рассматривается, как всякое умаление охраняемого законом материального или нематериального блага, любое неблагоприятное изменение в охраняемом законом благе, которое может быть имущественным или неимущественным (нематериальным) (Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 81-КГ14-19). Наиболее часто формой выражения материального вреда являются убытки, которые включают в себя, в том числе, понятие реальный ущерб (утрата или повреждение имущества, а также расходы, которые произведены (или будут произведены в будущем) лицом, право которого нарушено, для его восстановления).

Тем самым понятие «ущерб», применительно к имущественному вреду (т.е. реальный ущерб), является его составной частью и предполагает некие имущественные потери.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 02.07.2010 № 4-В10-11, Определению Верховного Суда РФ от 10.09.2009 № 5-В09-106, вред подлежит возмещению его непосредственным причинителем.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) содержание имущества является бременем его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из ч.1.ст.161 ЖК РФ, обеспечить надлежащее состояние общего имущества должна управляющая организация. Но, если придомовая территория не входит в состав общего имущества, - управляющая организация не является причинителем вреда. А владельцу неудачно припаркованного около дома Maserati, на которое упало старое дерево, или собственнику Bentley, который пробил днище в яме во дворе дома, прямая дорога в органы местного самоуправления.

Так, собственник автомобиля Mercedes-Benz в Нижнем Новгороде, подъезжая к новостройке, в которой недавно приобрел квартиру, наехал на выбоину (яму) в дорожном покрытии, превышающую предельные размеры (по длине - 15см, ширине - 60см, глубине- 5см), в результате чего автомобиль получил механические повреждения. На момент происшествия ограждения, предупреждающие знаки отсутствовали. Не разбираясь долго, кто прав, кто виноват, 11.06.2015г. горе-водитель обратился в суд. Потерпевший привлек в качестве соответчиков Администрацию города, организацию по ремонту дорог, управляющую компанию и даже водоканал, который проводил ремонтные работы недалеко от злополучной ямы. Позиция представителя собственника автомобиля очень удивила суд, поскольку он сам не понимал, кто же в конечном итоге будет являться причинителем вреда. Через год дело было прекращено в связи с неявкой ответчика, который в свою очередь уточнил исковые требования и подал новый иск. В качестве ответчика остановился на управляющей организации, в управлении которой был МКД на момент ДТП. Управляющая организация представила в суд выписку из ЕГРП на земельный участок и отзыв, в котором указала, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку придомовая территория МКД не входит в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Согласно ч.5 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12 по делу № А40-80260/11-9-692, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Как указал суд, деликтная ответственность за причинение убытков наступает при условии документального подтверждения лицом, требующим возмещения убытков, наличия состава правонарушения, включающего доказанность наступления вреда и размер последнего, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями, а также вины причинителя вреда. Отсутствие одного из вышеперечисленных условий служит основанием для отказа суда в удовлетворении иска о взыскании ущерба. Правообладателем (собственником) земельного участка – земли населенных пунктов под строительство жилых домов, площадью 9602 кв.м., расположенного в Канавинском районе в кадастровом квартале, на котором произошло ДТП, - является город Нижний Новгород, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.04.2016г. Далее суд указал на дефекты дорожного покрытия, отсутствие указателей о неровности дороги и взыскал с Администрации г.Нижнего Новгорода материальный ущерб, причиненный истцу и судебные издержки. (Дело №2-3860/2016 ~ М-3145/2016).

Следует отметить, что, если земельный участок под МКД сформирован, управляющая организация несет ответственность за его содержание и причиненный ущерб. В таких случаях с пострадавшими собственниками дешевле договориться, поскольку, кроме суммы ущерба, суды взыскивают еще судебные издержки, моральный ущерб и штраф по закону о защите прав потребителей.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012 года № 17 разъяснил, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон, которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В п. 46 Постановления, указано, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке исполнителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф. Причем размер штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» судом не может быть уменьшен в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку он императивно определен Законом.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.