Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Жилищное законодательство трактует понятие общедомового имущества как элементы объекта недвижимости для эксплуатации всеми проживающими гражданами.

Данное понятие уже много лет охраняется судебной практикой с помощью Жилищного кодекса РФ, регулирующего права собственников в отношении общего имущества многоквартирного дома (далее-МКД).

Все работы, касающиеся общих элементов МКД должны проводиться с разрешения собственников помещений МКД на общем собрании собственников. Процент «разрешительных» голосов разнится в зависимости от рассматриваемых ситуаций, а при уменьшении общего имущества и вовсе требуется 100 процентов «за».

Как правило судебные споры сводятся к рассмотрению следующих вопросов:

• устранение препятствий в доступе к общему имуществу МКД;

• связанных с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества МКД, устранении препятствий в пользовании имуществом МКД;

• связанных с признанием нежилого помещения общим имуществом МКД, прекращением права индивидуальной собственности, истребованием имущества из чужого незаконного владения;

• осуществлением работ по воспрепятствованию доступа посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома;

• связанных с признанием общего собрания (протокола общего собрания) собственников помещений МКД в отношении общего имущества дома недействительным;

• связанных с признанием права на общее имущество МКД за физическим лицом.

В настоящей статье хочется подробней остановиться на судебном процессе, по которому Определение вынес Верховный суд РФ (№ 18-КГ17-164 от 10 октября 2017 года).

Решением явились следующие положения: реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Всё началось с того, что администрация МО г. Краснодара (далее-администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к гражданке Арутюнян (далее-А.) о продаже с публичных торгов жилого помещения. В обоснование заявленного требования было указано, что А. произведены работы по реконструкции балкона в принадлежащей ей на праве собственности квартире без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами.

Балконные плиты входят в состав общего имущества в МКД и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Собственнику жилого помещения А. направлено предписание о приведении балкона в прежнее состояние. В установленный срок данные требования собственником выполнены не были.

В свою очередь А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации о сохранении вышеуказанной квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В обоснование заявленного требования она указала, что является собственником изолированного жилого помещения в МКД. С сентября по ноябрь 2014 г. она самовольно произвела перепланировку спорной квартиры. Согласно экспертным заключениям перепланировка данного жилого помещения не противоречит требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", в состав которого входят требования СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в РФ.

В рассмотрении данного гражданского дела истцом выступала не только администрация. Два собственника помещений МКД, имеющих по ½ доле в квартире дома также обратились с иском к А. о сносе всех строительных конструкций, возведенных на балконе квартиры, выходящих за границу балконной плиты перекрытия, восстановлении фасада дома в прежнем состоянии и демонтаже отопления на балконе.

Соистцы показали, что А. без их согласия и без согласия остальных собственников дома, самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными государственными органами, выполнила работы по увеличению размеров балкона в квартире, с облицовкой профнастила, над балконом смонтирован козырек, выходящий за границу балконной плиты перекрытия приблизительно на 1,5 м, который полностью перекрывает им обзор с балкона.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований администрации и соистцов и удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчиком с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было. При этом суд первой инстанции указал на то, что администрацией и остальными истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что действиями ответчика нарушены их права.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям:

«…При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя….

А.. при реконструкции и перепланировке квартиры получила согласие собственников других квартир. Согласно представленному согласованию жильцы домовладения, расположенного по адресу: ... (всего 49 человек), а также директор ООО «Промкомсервис», владеющий нежилым помещением, не возражали против проведения перепланировки и переустройства спорной квартиры, принадлежащей Арутюнян З.В….

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар, Сидоровой К.М. и Гриценко А.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Гриценко Г.Л., и удовлетворяя исковые требования Арутюнян З.В., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчиком с учётом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было. При этом суд первой инстанции указал на то, что администрацией муниципального образования город Краснодар, Сидоровой К.М. и Гриценко А.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Гриценко Г.Л., не представлено доказательств подтверждающих, что действиями ответчиков нарушены их права.

Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в пункте 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование…

Из материалов дела видно, что А. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры № ..., произведённые работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование…

…В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришёл к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры № ... (49 человек).

Однако, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что в материалы дела не представлены согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. ..., в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме.

Более того, в материалах дела содержится коллективное обращение жильцов многоквартирного дома по ул. ... (всего 57 подписей), категорически возражающих против расширения балкона и присоединения балкона к квартире № ...

….При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учётом всех установленных по настоящему делу обстоятельств и с соблюдением требований материального и процессуального закона разрешить возникший спор..».

Определение суда в рассматриваемом случае показало, что лишь высшая инстанция обосновала нарушение прав иных собственников МКД по вине ответчицы А.

Предполагая, что балкон является собственностью ответчицы, она решила, что может осуществлять любые действия в отношении своего имущества. Однако удивительно, как до 2017 года предыдущие судебные инстанции не вспомнили (а может и не знали), что Определением Верховного суда РФ, апелляционной коллегии ВС РФ ещё 17 января 2012 по делу № КАС11-789 года было установлено, что именно балконные плиты отнесены к общему имуществу МКД как обеспечивающие прочность и устойчивость здания.

Абсолютно справедливо Верховный суд своим Определением признал действия А. незаконными и уточнил, что «чьё поле, того и воля». 

Компания «Бурмистр.ру» продолжает принимать заявки на V юбилейный Слет. Вся необходимая информация и заявка по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.