Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

В ежедневной деятельности управляющих компаний виды работ и услуг не ограничиваются рамками ежемесячных и годовых планов и аварийными работами, размер платы за которые утвержден общим собранием собственников помещений (далее-ОСС) многоквартирного дома (далее-МКД). Зачастую случаются аварии, для устранению которых стоимость работ не была обозначена на ОСС, а действующее законодательство такие работы называет неотложными.

Безусловно, управляющая организация в силу закона должна обеспечить комфортные условия проживания собственников и нанимателей помещений МКД, а потому аварию должна устранить и такие работы провести.

Неотложные работы могут быть разными и их стоимость, соответственно, будет зависеть от сложности и затраченного на искоренение проблемы времени. После устранения такой «незапланированной» аварии у управляющей компании возникают вопросы:

• Может ли она взыскать средства, потраченные на производство данного вида работ, если они не упоминаются в договоре управления и не заложены в размер платы, утвержденной на ОСС?

• Через какое время можно выставить стоимость ущерба при аварии на общедомовом имуществе (доначисления) в платежные поручения (квитанции) собственникам помещений МКД?

• Можно ли вообще проводить не обусловленные договором управления работы без согласия собственников?

Чёткие ответы на данные вопросы приводит судебная практика, главным «строителем» которой являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 170 от 27.09.2003 года (далее-Правила).

В соответствии с разделом 2 Правил на управляющую организацию, обслуживающую жилой фонд, возложена обязанность, в том числе по техническому обслуживанию здания. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2014 г. по делу № А44-695/2013 гласит:

«…Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, установлены перечни работ, относящихся к текущему ремонту, и работ, производимых при капитальном ремонте…».

Не забывают суды упомянуть и о минимальном перечне работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 года.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Данный факт был упомянут ещё в решениях судов прошлых лет: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 года № 6464/10, постановления ФАС Поволжского округа от 15.06.2012 года № А06-5298/2011; ФАС Волго-Вятского округа от 03.07.2014 года № А82-14207/2013.

Свежая судебная практика руководствуется теми же положениями и даёт ответ по вопросу финансирования работ для надлежащего исполнения управляющей компанией своих обязательств в качестве коммерческой организации:

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2018 г. по делу № А45-34420/2017:

«…Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме….».

Довольно интересен в правовом плане судебный спор управляющей организации о признании недействительным выданного ей предписания ГЖИ, на котором хочется остановиться подробней(Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2018 года по делу № А33-4413/2018).

Компания выставила доначисление собственникам помещений МКД за работы, проводимые при аварии, за что получила предписание об устранении данного нарушения. Суд управляющая организация проиграла на следующих основаниях:

«….В кассационной жалобе ООО УК «Жилищные Системы Красноярска» ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам; указывает на то, что суды не приняли во внимание представленные обществом документы, подтверждающие непредвиденный характер возникших неисправностей и аварийный характер работ, не дали оценки условиям договора управления, предусматривающим право управляющей компании на дополнительную компенсацию при проведении таких работ; просит судебные акты отменить и признать недействительным предписание Службы.

Проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований для отмены судебных актов.

…Результаты проверки отражены в акте № 412-ж от 08.02.2018, согласно … в платежных документах за декабрь 2017 года собственникам помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу произведено доначисление платы по строке «Аварийные работы».

…В ходе проверки Службой установлено, что обществом без решения общего собрания собственников многоквартирного дома ….в одностороннем порядке изменен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, а именно произведено в платёжных квитанциях начисление платы по строке «Аварийные работы» в связи проведенным ремонтом балки перекрытия.

Решения об установлении дополнительной платы за «Аварийные работы», проведенные в доме, …., собственниками помещений не принималось.

Частью 6 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения….. которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Суды также верно признали, что в силу положений части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 10, 11, 32, 39 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в рамках эксплуатации многоквартирного дома на управляющую компанию возложена обязанность по соблюдению требований законодательства, связанного с соблюдением характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества.

…Суды основывались на позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, согласно которой системное толкование совокупности норм жилищного законодательства свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В данном случае восстановительный ремонт перекрытия относится к перечню работ и услуг по содержанию общего имущества дома, согласованному в договоре управления № 465-л от 06.03.2017, а также входит в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункта 4 раздела I постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Суды верно не согласились с позицией общества о том, что, увеличивая размер платы, оно действовало в рамках пункта 5.6 договора управления, так как не признали, что работы по ремонту балки перекрытия являлись непредвиденными, учитывая ту степень заботливости и осмотрительности, которую могло и обязано было проявить общество, принимая в управление жилой дом 1948 года постройки.

В этой связи не могут быть учтены ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что суды не дали оценки условиям заключённого договора управления.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что суды оставили без внимания представленные обществом доказательства осуществления им работ непредвиденного характера (акт весеннего осмотра, акт от 07.06.2017, акт от 30.09.2017).

Между тем наличие этих актов не опровергает мотивированные выводы судов о том, что управляющая компания осуществляла управление указанным домом длительное время (более 8 месяцев), осуществляла осмотр дома, что подтверждается актом осмотра от апреля 2017 года, но вместе с тем не выявила и не отразила в указанном акте дефекты перекрытий дома, хотя могла и должна была посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения осуществлять все мероприятия, обеспечивающие выполнение требований безопасности зданий и сооружений.

Суды верно применили правовую позиции, изложенную в вышеуказанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, о том, что определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является для управляющей организации предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

У суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для переоценки выводов судов о том, что в данном случае ремонт балки перекрытия не являлся работой непредвиденного характера, а, следовательно, у общества не имелось оснований для повышения в одностороннем порядке платы за его услуги, введение статьи расходов - аварийный ремонт…».

Следует отметить, что приведенная судебная практика является справедливой, а управляющей компании в своей деятельности стоит обратить внимание на следующие положения:

• выполнение текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг управляющей организацией не требует согласия собственников;

• плата за содержание и текущий ремонт МКД может быть возложена на собственников помещений МКД только по решению общего собрания собственников МКД;

• дополнительная плата предъявляется собственником лишь при аварийной ситуации, которую управляющая организация не могла предвидеть несмотря на должную заботливость и осмотрительность при исполнении условий договора управления МКД.

Учитывая вышеизложенное, именно «предвидимость либо непридвидимость» работ будет играть основную роль в судебном споре. Чёткого разделения таких понятий действующее законодательство не даёт. Однако не сложно предположить, что обрушение части крыши МКД вследствие нежданного снегопада не станет для представителей Фемиды уважительной причиной возмещения ущерба в пользу «пострадавшей» управляющей организации. Так что на погодные данные синоптиков в суде рассчитывать не стоит.

«Непредвидимость» работ необходимо доказывать с документальным обоснованием должной осмотрительности и заботы управляющего по выполнению своих обязанностей.

«Предвидимые работы» в составе работ по текущему ремонту будут являться коммерческим риском организации, непредвиденные – компенсируются собственниками помещений МКД.

Что именно нужно нести в заседание и будут ли представленные материалы иметь правовое значение для разрешения дела, решит лишь суд.

Компания «Бурмистр.ру» разработала сервис «Тестирование», с помощью которого любой желающий сможет проверить свои знания в сфере ЖКХ. Вся необходимая информация тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.