Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Извечная борьба собственников многоквартирных домов (МКД), в лице управляющих организаций, за недопущение желающих безвозмездно и без согласования с собственником попользоваться чужим имуществом длится годами. Почему-то граждане нашей страны, в лице руководителей и сотрудников различных организаций, в погоне за получением прибыли забывают о том, чтобы пользоваться чужим – надо заплатить, а прежде всего - спросить согласия собственника имущества. А многоквартирные дома: их крыши, подвалы, стены подъездов, фасады, вообще остаются для многих «колхозным» имуществом согласно известной поговорке: «Все вокруг колхозное - все вокруг мое».

Сайты судов пестрят судебными спорами между собственниками (в том числе и в лице управляющих организаций) и безвозмездными пользователями чужого имущества: арендаторами и собственниками помещений МКД, провайдерами Интернета, операторами связи и другими.

Радует, что решения судов все чаще склоняются к тому, что чужим имуществом, а именно таковым и является общее имущество собственников МКД, можно пользоваться, только спросив разрешение и договорившись о возмездности или безвозмездности пользования им. И наконец-то суды все чаще признают приоритет норм жилищного законодательства в данном вопросе, хотя оно закреплено в пункте 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) аж с 2005 года.

Спор по поводу использования фасада МКД для размещения вывески юридического лица – собственника нежилого помещения возник в городе Таганрог. Два собственника квартир в МКД посчитали размещенную вывеску на фасаде дома без согласия собственников на ее размещение незаконным и нарушающим права собственников МКД.

Собственники квартир обратились в Таганрогский городской суд с иском об обязании демонтировать вывеску на фасаде многоквартирного дома, устранить повреждения в балконном ограждении и кирпичной кладке после демонтажа и устранения крепежных элементов конструкции.

Собственники посчитали нарушением следующее: конструкция установлена на фасаде здания многоквартирного дома, закрывая полноценный обзор из окна квартиры одной из истиц, в пределах границ установленной конструкции образовался «карман», в котором будет задерживаться снег, дождь, мусор, из-за чего невозможно открывать окно.

Нарушение прав другой истицы заключается в том, что ответчик без ее разрешения прикрепил вывеску на балконе, в связи с этим имеются препятствия по обслуживанию и ремонту балкона и его облицовки.

Суды первой и апелляционной инстанции отказали в иске, обосновав свои выводы тем, что вывеска не является рекламой и размещена на основании Закона о защите прав потребителей (ст. 9), согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

По делу даже проведена строительно-техническая экспертиза, которая установила, что размещенная вывеска на техническое состояние и кладку несущей стены дома не влияет, соответствует требованиям, оговоренным п. 9.12 СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные.

Ну а выводы строительно-технической экспертизы суд использовал, оказывается, только в той части, в которой она не противоречила выводам суда и отказному решению и определению апелляции (знакомо, да?). Да и вообще все нормы законов «подтянул» под свои доводы, «не заметив» доводы истцов и не придав им вообще никакого значения.

То есть, про нарушенные права собственников вообще ни одного слова нет в ни в решении суда первой инстанции, ни в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 3 июля 2017 г. по делу № 33-11117/2017.Хотя в ГПК РФ имеется императивная норма, прямо обязывающая суд при оставлении апелляционной жалобы, представления без удовлетворения указать мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы, представления отклоняются (п. 3 ст. 329 ГПК РФ).

Видимо, это любимая привычка наших судов – не видеть доводы и доказательства одной из сторон, если они против их «внутреннего убеждения», не считая нужным обращать на них внимание вообще в своем судебном акте. Но данное нарушение при вынесении решений является существенным, по которому через одно решения наших судов можно отменять.

Однако Верховный суд РФ Определением от 26 июня 2018 г. № 41-КГ18-13 признал выводы нижестоящих судов не соответствующими закону и противоречащими нормам жилищного законодательства. Кроме того, суд указал на те выводы эксперта, которые не приняты во внимание судами и направлены на подтверждение доводов истцов.

«…Ответчиком с внешней стороны принадлежащих истцам квартир размещена вывеска, закрепленная на несущей стене многоквартирного дома.

В соответствии с выводами, содержащимся в заключении судебной строительно-технической экспертизы, данная вывеска не влияет на техническое состояние и кладку несущей стены дома, находится в исправном техническом состоянии, а также не создает доступ посторонних лиц в принадлежащие истцам квартиры, но способствует такому доступу.

Кроме того, из названного заключения судебной экспертизы и показаний эксперта следует, что на закрепленной ответчиком конструкции скапливаются отходы, а также имеется возможность скопления осадков.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме на размещение каких-либо конструкций на фасаде этого дома необходимо только в случае, если такие конструкции носят рекламный характер. Суды указали, что поскольку размещенная ответчиком вывеска не является рекламной конструкцией и не содержит сведений, отнесенных к предмету регулирования законодательства о рекламе, то для размещения этой вывески согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 названного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных правовых норм следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.

Это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций, указавшими, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома для размещения каких-либо конструкций требуется только в случае, если такие конструкции носят рекламный характер.

Судом также установлено, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на размещение данной вывески ответчиком получено не было.

При таких обстоятельствах судам следовало дать правовую оценку действиям ответчика по использованию общего имущества многоквартирного дома без согласия собственников помещений этого дома.

Однако это не было сделано судами первой и апелляционной инстанций.

Кроме того, в нарушение статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды не дали какой-либо оценки выводам судебной строительно-технической экспертизы о том, что размещенная ответчиком вывеска способствует доступу посторонних лиц в принадлежащие истцам жилые помещения, создает угрозу скопления осадков и мусора».

Таким образом, Высший суд прямо указал на огрехи нижестоящих судебных актов, которые не содержат никакой оценки доводов и доказательств истцов. А также в них однобоко применены нормы законов и забыто о приоритете норм ЖК в данном споре.

А для собственников и управляющих организаций, отвечающих за надлежащее состояние общедомового имущества, данное Определение ВС РФ будет дополнительным основанием для подтверждения своих законных требований об использовании общего имущества МКД только с согласия собственников и без нарушения их прав и законных интересов.

Отметим, что компания "Бурмистр.ру" разработала уникальную CRM-систему, которая автоматизирует работу управляющей организации и ТСЖ. 

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.