Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Конституционный суд решил, норма ЖК РФ о праве собственников на одностороннее расторжение договора управления при нарушении УО его условий, соответствует Конституции РФ.

Попытка гражданина Чернова Сергея Борисовича признать не соответствующей Конституции РФ норму пункта 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) не увенчалась успехом. Конституционный суд РФ в своем Определении от 24 апреля 2018 г. № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ» отказал в рассмотрении заявления в связи с тем, что она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее — Закон о КС РФ), в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

Также КС РФ указал: «...Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, ...предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права С.Б. Чернова в указанном им в жалобе аспекте».

Суд посчитал, что рассмотрение и оценка фактических обстоятельств дела Чернова С.Б. не может быть предметом рассмотрения КС РФ в силу закона о КС РФ.

При этом, несмотря на мои поиски предыстории дела, я так и не нашла его на просторах интернета и в справочно-правовых системах, поэтому судить о фактических обстоятельствах дела не могу. Может, не там искала и судебные акты по нему есть где-то в свободном доступе. Можно предположить, что заявитель являлся ответчиком по делу об обжаловании общего собрания собственников МКД, его инициатором (читай - лояльным собственником вновь пришедшей на дом управляющей организации (УО) МКД), по инициативе которого прошло общее собрание собственников МКД. На этом собрании, по-видимому, было принято решение отказаться от действующей управляющей организации. Решение общего собрания собственников (ОСС) суды первой и апелляционной инстанции признали незаконным, так как не было доказано, что УО нарушала договор управления.

Тогда Чернов С.Б. обратился в КС РФ с просьбой признать положение ЖК РФ, которое дает возможность отказаться от УО только при невыполнении ею договора, не соответствующим Конституции РФ. По его мнению, оно создает препятствия для отказа от управляющей компании собственниками. Возможно, не был соблюден порядок процессуального судопроизводства, а возможно — что-то иное послужило причиной такого отказа Конституционного суда в рассмотрении дела по существу. А так — было бы интересно подобнее узнать позицию высшего суда страны по этому спорному вопросу.

Ведь ранее в судебной правоприменительной практике чаще встречались решения, когда суды признавали незаконными решения ОСС о расторжении договора управления без существенных нарушений со стороны управляющей организации. Но чаще, конечно, суды не применяют эту норму, а считают, что собственники имеют право в любое время расторгнуть договор управления, изменив способ управления МКД или выбрав новую УО, расширительно применяя при этом норму п. 3 ст. 161 ЖК РФ об изменении в любое время способа управления МКД. Хотя в ЖК РФ отсутствует прямая норма о праве на одностороннее расторжение договора управления в любое время собственниками помещений в МКД без всяких на то оснований и нарушений ДУ со стороны УО. Но суды, они такие суды, и принимают решения именно вот так… то есть, толкуют норму ЖК РФ об изменении способа управления расширительно - как право на односторонний отказ от договора управления со стороны собственников до истечения его срока и в любое время.

Но этого нельзя сказать о правах УО на расторжение договора управления в одностороннем порядке до истечения его срока. Нормы жилищного законодательства такого права УО не содержат. Хотя, как мы выяснили, такое право собственникам законом также не предоставлено - без причины и нарушений со стороны УО при исполнении договора его расторгнуть в любое время. Но некоторые суды и участники судебных процессов уже взяли на вооружение указанное Определение КС РФ.

Постановление АС Северо-Западного округа от 6 августа 2018 г. по делу № А21-7453/2017 (по истребованию технической документации): «...Между тем системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Прекращение отношений между собственниками помещений МКД и управляющей компанией должно быть произведено по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации: либо путем изменения способа управления, перечень которых приведен в части 2 статьи 161 ЖК РФ, либо путем расторжения договора по основаниям, приведенным в частях 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

...Судом первой инстанции оставлено без внимания, что в пункте 3 протокола от 14.03.2017 № 1 содержатся сведения о расторжении договора от 01.02.2017, заключенного по итогам конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на территории Советского городского округа, то есть перед заключением договора собственниками помещений в МКД с Центром был заключен договор с иной управляющей компанией по итогам конкурса. С учетом указанного, собственниками в течение 2017 года было заключено три договора на управление МКД.

Вопрос о принятии компетентным органом - собранием собственников - решения относительно прекращения правоотношений с Центром по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации судами двух инстанций не рассмотрен. Между тем управление многоквартирным домом одновременно двумя управляющими организациями недопустимо в силу части 9 статьи 161 ЖК РФ.

Согласно позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, что способствует обеспечению реализации принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильности соответствующих правоотношений, а также соблюдению справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом». Дело направлено на новой рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление АС Северо-Западного округа от 15 февраля 2019 г. по делу № А56-18804/2018 (по обжалованию отказа органа ГЖН включить дома в реестр лицензий новой УО): «...В рассматриваемом случае выводы судебных инстанций не согласуются с системной оценкой приведенных нормативных положений, основанной на балансе интересов всех участников жилищных правоотношений и учитывающей публичный интерес в организации и проведении соответствующих конкурсных затратных процедур с целью предоставления победителю конкурса реальной возможности проявить себя в управлении МКД в течение определенного значимого срока после подведения итогов конкурса. Правильное системное толкование закона призвано не лишать конкурсную процедуру результативности по одной лишь воле собственников помещений, выраженной после конкурсной процедуры, а не до ее проведения. В сложившейся ситуации речь идет о собственниках помещений, не дождавшихся исполнения победителем конкурса своих договорных обязанностей, в условиях, когда победитель конкурса не мог (не успел и не мог успеть) проявить себя как профессиональный либо нерадивый управленец.

В связи с этим надлежит признать, что приоритет в организации и начале реализации, а равно в достижении определенных результатов управленческой деятельности надлежит отдать победителю законного конкурса, который в открытой конкурентной борьбе получил право на определенный срок управлять МКД; иное толкование дестабилизирует гражданский оборот и нарушает баланс частных и публичных интересов». Это дело также направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление АС Северо-Западного округа от 5 июля 2018 г. по делу № А45-29946/2017: об обязании передать техническую документацию в связи с расторжением ДУ. Суды всех инстанций пришли к единому мнению, что договор расторгнут досрочно законно, так как со стороны УО имелись многочисленные нарушения при его исполнении. Эти нарушения подтверждены соответствующими доказательствами.

Как высказался в этой теме наш уважаемый Бурмистр: «1. Если жильцы взбунтовались - спокойного житья УО они не дадут и УО, точно, потом пожалеет, что оспорила такой протокол в суде, завалят претензиями и предписаниями. Насильно мил не будешь — факт. 2. Для того, чтобы доказать, что УО не выполняет условия договора - нужно составить акты ненадлежащего качества. И если собственники массово начнут это делать - УО получит триллиард перерасчетов».

С одной стороны, согласна с этим мнением, если только речь не идет о «рейдерском захвате» дома нахрапом со стороны новой УО. И при условии, конечно, что управляющая организация работает хорошо, по крайней мере, старается работать хорошо… То есть, фактор — не мил - отсутствует…

Остается надеяться, что такое не замеченное широкой публикой определение КС РФ, послужит основанием для судов чаще применять его на практике. При этом учитывать при вынесении решений мнение Конституционного суда РФ о том, что действующий договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке собственниками только при нарушениях со стороны УО, как и указано в нормах Жилищного кодекса РФ. А не когда собственники «по щучьему велению, по собственному хотению» пытаются сменить нормально работающую управляющую организацию, не учитывая вообще ее интересы никак, тем более что законом такое одностороннее беспричинное расторжение ДУ не предусмотрено. Тем более, при такой внезапной смене УО практически всегда за инициативными собственниками стоит новая УО, которая желает заполучить дом в свое управление.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих компаний и ТСЖ. Ресурсы полностью соответствуют всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.