.gif)
Кто и за что платит в коттеджном посёлке? Определение ВС РФ от 06.10.2020 г. № 5-КГ20-107-К2
Тема: Судебная практика
Источник фото: https://www.pexels.com/
Сразу скажем: радоваться рано, но мы получили от Верховного Суда РФ чёткий круг вопросов, который следует изучать суду и оценить в делах о взыскании долгов с жителей коттеджных посёлков. Коллеги, нужно готовиться доказывать всё...
В Московской области существует неплохо развитый (судя по отзывам) коттеджный посёлок, которым управляет ООО «ПЖК Николино». И вот в один прекрасный день указанное общество обратилось в суд с иском к одному из жителей посёлка. Хотели получить неосновательное обогащение за почти два года.
В обоснование исковых требований истец указал, что пос. Николино (Таганьково-7) является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс, единая территория застройки, включающая земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, установлены КПП.
(Александр из-под Москвы, знакомая обстановка, да?)
Ответчику принадлежит земельный участок и жилой дом в посёлке. Истец выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке, надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией ограниченного доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.
Между истцом и ответчиком в 2009 году был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому ответчик обязался ежемесячно оплачивать услуги истца.
Ответчик свои обязательства должным образом не исполнял, истец был вынужден неоднократно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности.
Весной 2017 года ответчик в одностороннем порядке расторг договор, а новый не заключал.
(Александр из-под Москвы, и ведь это тоже как под копирку, да?)
В обоснование размера неосновательного обогащения истец указал, что стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывается исходя из затрат, которые организация понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом инфляции.
Получив исковое заявление, житель посёлка не растерялся и подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и государственной пошлины.
В обоснование встречного иска житель указал, что у ООО «ПЖК Николино» не имеется имущества общего пользования. Объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки расположенные внутри поселка и не принадлежащие собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду ООО «ПЖК Николино».
Собственник несет бремя содержания имущества, следовательно, ответчик не может нести расходы на их содержание, так как имущество ему не принадлежит. Собрание собственников по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.
Житель вспомнил, что он - Потребитель, а стало быть имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, а потому считает необходимым для себя только некоторые услуги: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора.
Остальными услугами житель якобы не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно. Также приведены были некие расчёты, которые мы не приводим для краткости.
В итоге житель указал, что ранее по ошибочному его поручению третье лицо перечислило ООО «ПЖК Николино» средства в размере 126 502,57 руб., так вот житель считает необходимым уплатить из этих средств ООО «ПЖК Николино» 37 653,53 руб. с февраля 2017 по декабрь 2018 г., а оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию с ООО «ПЖК Николино»...
Лихо закручено? Встрепенитесь, управленцы коттеджных посёлков! Сейчас будет action...
Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, а во встречном иске отказал. Мотивы?
Поскольку обществом услуги потребителю оказываются, а оплату этих услуг потребитель не осуществляет, иск подлежит удовлетворению, а доводы потребителя о том, что он готов оплачивать только те услуги в которых нуждается, судом признаны несостоятельными, поскольку такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке. В довесок приведены положения статей 395 и 1102, 1107 ГК РФ.
Естественно, последовала апелляционная жалоба от ущемлённого потребителя!
Судебная коллегия Мосгорсуда её приняла к рассмотрению и оценила заявленные доводы так.
Первое; доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существования поселка Николино (интересный довод на грани того, виден ли суслик в поле!), существования общего имущества жителей поселка и передачи общего имущества в управление истца, отсутствуют акты, позволяющие оказывать гражданам услуги по содержанию и обслуживанию не принадлежащего им имущества на бездоговорной основе, судебная коллегия нашла несостоятельными.
Факт предоставления обществом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка «Николино» подтвержден материалами дела, в частности представленными договорами аренды, договорами на вывоз ТБО, договорами поставки, договорами купли – продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, и др., актами об оказании услуг, платежными документами.
Второе; сыграло роль и наличие апелляционного определения Московского областного суда, которым оставлено без изменения решение Одинцовского городского суда Московской области о взыскании с потребителя в пользу ООО «ПМК Николино» задолженности (за предыдущий период).
Третье, на что указала коллегия, - отсутствие договора между собственником земельного участка и обществом не освобождает ответчика (потребителя) от внесения платы за предоставленные истцом услуги.
В итоге решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Но горечь потребителя была бы неполной без проигрыша в кассационной инстанции, куда и подана была его жалоба...
Коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела жалобу в январе 2020 года и не нашла оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов.
Какие же доводы заявлены были? Кроме тех, что уже приведены были выше, в жалобе было заявлено следующее:
Согласно статьи 3 Закона Московской области от 25.01.2019 г. № 2/2019-03 «Об объединении территорий поселений Одинцовского муниципального района и территории городского округа Звенигород», среди перечисленных населенных пунктов (городов, поселков, сел и деревень), входящих в состав Одинцовского городского округа, населенного пункта под названием «коттеджный поселок «Николино», не значится.
По мнению потребителя суды не применили к отношениям сторон, возникшим из договора оказания услуг ч. 1 ст. 731 ГК РФ и ст. 735 ГК РФ; не применили к отношениям сторон п. 1 ст. 703 ГК РФ о передаче результата работ заказчику, п. 1 ст. 720 ГК РФ о принятии выполненной работы (ее результата), ст. 732 ГК РФ о предоставлении заказчику информации о предлагаемой работе.
Суды не исследовали факты о том, что спорные отношения и оспариваемый договор, не являясь публичным, носил ничтожный характер, противоречащий ст. 426 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, не применили к отношениям сторон указанные положения ст. 426 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей о том, что услуга ООО «ПЖК «Николино», за установление контрольно-пропускных пунктов и соблюдение контрольно-пропускного режима, без законных на то оснований, ограничивает право граждан Российской Федерации на свободу передвижения по территории деревни Таганьково ОГО МО и явно противоречит ст. 8 Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Также, по мнению потребителя, суды ошибочно применили к спорным правоотношениям практику защиты прав и обязанностей членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, о взыскании денежных средств: пользование объектами инфраструктуры и имущества общего пользования СНТ.
По мнению кассатора к отношениям должен применяться Закон Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-03 «О благоустройстве в Московской области», поэтому:
-
суды применили закон, не подлежащий применению (ст. 1102,1107,1109 и ст. 395 ГК РФ);
-
суды не применили к отношениям сторон ч. 1 ст. 5 Закона Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-03, п.п. 5 и 6 Решения Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 20.06.2017 г. № 1/46.
Суды проигнорировали требование о зачете денежной суммы в размере 126 507 руб. в счет суммы долга перед ООО «ПЖК «Николино».
Суды не установили количественные и качественные характеристики полученных услуг, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, факт оказания истцом услуг ответчику не доказан; расчет неосновательного обогащения (пропорционально площади земельного участка) не основан на законе; расходы ООО «ПЖК «Николино», понесенные на обслуживание бизнеса третьих лиц и включенные в расчет требований по иску, не являются неосновательным обогащением; несение ООО «ПЖК Николино» расходов на содержание и обслуживание находящихся в пользовании 13 бизнес-объектов (принадлежащий собственнику недвижимости и коммуникаций ЗАО «Агроимпекс» элитный банный комплекс, огромный детский комплекс, гаражный многоуровневый комплекс, ресторан «О,Шалей», большой спортивный комплекс, административное здание, магазин, ресторан-паб «Честер-Фери», летнее кафе и пляжный комплекс с бассейном, а также теннисные корты, автозаправочная станция с мойкой, фитнес-центр «Ривьера», здание комплекса ЗАО «ГринЛайн»), которыми пользуются не только местные жители, а приезжают отдыхать и развлекаться сотни граждан из соседних населенных пунктов, не порождает у потребителя обязанности по возмещению этих расходов, поскольку собственником этих объектов он не является.
ООО «ПЖК Николино» не является ресурсоснабжающей организацией, управляющей организацией в контексте положений ЖК РФ, следовательно, требования судебных актов основаны на недействительной сделке, заключенной лицом, не имевшим права публичного понуждения потребителя к принятию его услуг; требования судебных актов основаны на недействительной сделке оказания услуг, в нарушение установленного законом порядка заключения сделок публичными поставщиками услуг с собственниками домовладений; выводы судов о «коттеджном поселке» и «общем имуществе», которое обслуживает и содержит ООО «ПЖК Николино», противоречат материалам дела.
Не рассмотрев предмет и основания встречного иска и не обосновав свое решение по встречному иску, суды тем самым грубо нарушили конституционное право потребителя на судебную защиту.
(Александр из-под Москвы, всё это уже давно знакомо, да?)
Что решил суд?
Ну, как всегда, последовали всем знакомые формулы: доводы, изложенные к кассационной жалобе и дополнениях к ней, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, были проверены судами и признаны необоснованными, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию кассационного суда общей юрисдикции; ревизия доказательственной стороны данного спора, заложенная в доводах жалобы, находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
Далее кассация всё же чуть подробнее остановилась на материальном праве:
«Закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования, вместе с тем отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, не освобождает от участия в расходах на содержание имущества общего пользования, поскольку возникновение имущественных прав юридических лиц, не являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, на объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.
В силу ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).
Несмотря на то, что ООО «ПЖК Николино» по организационно-правовой форме не является садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением граждан, однако, согласно целям деятельности, которые закреплены в Уставе данного юридического лица, предметом деятельности общества является: оказание сервисных, бытовых услуг населению и организациям, управление эксплуатацией жилого фонда, деятельность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, канализация и удаление отходов, санитарная обработка и аналогичные виды деятельности, удаление и обработка сточных вод, твердых отходов, чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования, уборка территории и аналогичная деятельность, производство санитарно-технических работ, передача и распределение электроэнергии, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными, распределение пара и горячей воды (тепловой энергии), деятельность по обеспечению работоспособности котельных и тепловых сетей, сбор, очистка и распределение воды, ремонт дорог, ремонт коммуникаций, организация снабжения горячей водой, производство, закупка, реализация, эксплуатация и ремонт промышленной, бытовой, транспортной и строительной техники и сантехнического оборудования, деятельность по приему, обработке, перевозке и доставке почтовых отправлений, организация и осуществление строительных и подрядных работ в области инженерных систем, осуществление научно-исследовательских, лабораторных работ, конструкторских и технологических разработок, услуги в области кабельного телевидения, связи и применения компьютерных мультимедиа технологий, ремонт радио и телеаппаратуры и прочей аудиовидеоаппаратуры, ремонт прочих бытовых электрических изделий, деятельность по организации отдыха и развлечений, маркетинговые услуги, совершение лизинговых сделок и осуществление других видов деятельности, не запрещенных и не противоречащих действующему законодательству.
Таким образом, ООО «ПЖК Николино» выполняет в отношении имущества общего пользования, жилых и нежилых объектов, и проживающих на территории коттеджного поселка граждан те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения, поэтому правоотношения сторон производны от целей и деятельности, прав и обязанностей, вытекающих из факта пользования имуществом общего пользования и объектами инфраструктуры.
В силу ст. 153 ЖК РФ, ст. 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники земельных участков и жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользующиеся услугами по охране, обслуживанию общей территории, уборке дорог, газонов и тротуаров, вывозу мусора, а также инженерными сетями и коммуникациями, должны оплачивать предоставленные услуги и неразрывно связанные с ними расходы.
Таким образом, при проверке материалов дела и доводов кассационной жалобы судебной коллегией кассационного суда не установлено нарушение или неправильное применение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.».
И это не конец. Дело было по жалобе потребителя рассмотрено в коллегии Верховного Суда РФ! Три недели назад (в начале октября 2020 года) все состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Интересно, что сказал ВС РФ?
Коллегия указала, что в соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности. Данные обстоятельства подлежали определению в качестве имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, что в нарушение приведенных выше норм права судами выполнено не было.
Возражая против удовлетворения иска общества, потребитель ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление ООО «ПЖК Николино» стоимости оказанных услуг, а также на оказание данных услуг в отсутствие какого-либо обязательства со стороны ООО «ПЖК Николино».
Коттеджный посёлок «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.
В деле не имеется сведений о том, что кассатор является членом такого сообщества и на него распространяют действия какие-либо индивидуальные или коллективные соглашения относительно пользования инфраструктурой и землями, принадлежащими на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс».
Вместе с тем судами установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс» и переданы в аренду ООО «ПЖК Николино».
В силу статьи 210 ГК РФ бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылался в процессе рассмотрения спора потребитель, однако в нарушение положений статьи 198 ГПК РФ указанный довод правовой оценки судов не получил.
Организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, поскольку он регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливал правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в то время как стороны настоящего спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли.
Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО «ПЖК Николино» обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений в поселке «Николино» услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних обязанность по их оплате, в обжалуемых судебных постановлениях не приводятся.
Удовлетворяя требования ООО «ПЖК Николино» о взыскании в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры, суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто-либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.
Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.
Исходя из изложенного в силу статьи 56 ГПК РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в коттеджном посёлке «Николино», надлежало исследовать вопросы:
-
необходимости оказания каждой из таких услуг кассатору;
-
связи между затратами на оказание таких услуг с правом кассатора пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
-
установить, какими из услуг фактически пользовался кассатор;
-
исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;
-
соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны (в частности, собственникам бизнес-строений).
Между тем судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, проигнорированы доводы кассатора о том, что часть услуг, денежные средства за которые истец по первоначальному иску просит взыскать как неосновательно сбереженные, последнему не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащий кассатору на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с РСО.
Таким образом, с учетом приведенных выше норм права и фактических обстоятельств размер сбереженных кассатором денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
Коллегия ВС РФ указала, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся судебных постановлений.
Дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Что мы имеем в сухом остатке? ВС РФ хоть и отменил всё, но дал чёткий круг вопросов, на которые при новом расмотрении должен ответить суд.
Эти вопросы и есть предмет доказывания, а потому - каждый управляющий коттеджным посёлком уже сейчас должен готовиться к войне, поскольку указания ВС РФ мигом разлетятся по сети и из каждого утюга посыплются заявления с требованием дать письменное обоснование размера платы.
Мы просим всех следить за развитием событий, особенно коллег из Москвы, которые могут и поприсутствовать при слушании дела.
Вот карточка дела в первой инстанции (там решение и апелляционное определение).
А вот карточка дела в Верховном Суде РФ.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация здесь.
Комментарии
.gif)
.png)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
19948 человек
Я понимаю. Очень хочется собирать бабло как в жилищных отношениях, но не иметь ни статуса РСО, ни ОИ, ни проблем с собственниками.
И сверху заполировать.. прибылью с 13 коммерческих объектов, которые содержат за счет собственников. Да еще и открыто в суде это взыскивать.
В данном конкретном деле я бы вообще арендатора-истца лесом послал. В воспитательных целях. Чтобы, прежде всего, скромнее был и меньше схематозом на ровном месте занимался.
саныч написал:
Я понимаю. Очень хочется собирать бабло как в жилищных отношениях, но не иметь ни статуса РСО, ни ОИ, ни проблем с собственниками.
И сверху заполировать.. прибылью с 13 коммерческих объектов, которые содержат за счет собственников. Да еще и открыто в суде это взыскивать.
В данном конкретном деле я бы вообще арендатора-истца лесом послал. В воспитательных целях. Чтобы, прежде всего, скромнее был и меньше схематозом на ровном месте занимался.
Ну на самом деле ВС РФ прав, ибо:
1) формирование стоимости услуг КП абсолютно непрозрачное - никто не проводит ОСС, не представляет смету и т.д., НО все любят притянуть за уши ГК РФ
2) меры по запрету проезда из-за неоплаты непонятно как начисленных сумм - хамство, которое достаточно просто решается простым оставлением машины у шлакбаума
3) стоимость КУ зачастую левая, так как статуса РСО КП не имеют, а за ту же ХВС берут.
Я не против КП (сам там жить планирую со следующего года), но при заключении договора мне никто стоимость не обосновал. Вопросы отложил на более поздний срок - после получения права собственности.
Но с другой стороны, если все забьют болт и перестанут платить - КП превратится в адскую помойку.
Поэтому тут руководству КП надо принять волевое решение (сейчас у жалобщиков шикарный козырь в руках появился) и наконец начать обосновывать хотя бы траты, так как охранником может быть Стас Михайлов, а он стоит дорого...
burmistr написал:
Ну на самом деле ВС РФ прав, ибо:
Судя по тому что ранее трюки Истца с взысканием платы в суде прокатывали вплоть до кассации, желание ВС РФ углубиться в тематику связано с "житейским" и "понятийным" неприятием наглого схематоза в данном конкретном случае.
ИМХО, что определяющим фактором в данном вопросе является вопрос собственности на сети и землю т.к. в подавляющем большинстве случаев они не находятся в общей собственности ни собственников ни членов ТСН.
Пойти по пути законодательного признания этого имущества ОИ (как это пришлось делать с ОИ МКД) не получится, т.к. застройщик сумеет доказать, что будку охраны, скважину и шлагбаум он установил за свои деньги, неся при этом коммерческие риски. Обязать застройщика (или нынешнего владельца) продать имущество по себестоимости всем собственникам -также утопия.
Остается одно: выстраивать правовую базу таким образом, что-бы владелец земли и сетей обосновывал каждую копейку предьявляемую к оплате, т.к. фактически он является монополистом в предоставлении возможности собственникам использовать свою недвижимость по назначению, и не только монополистом, но и безальтернативным поставщиком КР и КУ.
Интересно, какое законодательство возьмут за основу? Жилищное, садоводческое или придумают новую конструкцию на базе ГК и антимонопольного законодательства?
о-хо-хо написал:
Пойти по пути законодательного признания этого имущества ОИ (как это пришлось делать с ОИ МКД) не получится, т.к. застройщик сумеет доказать, что будку охраны, скважину и шлагбаум он установил за свои деньги, неся при этом коммерческие риски.
А в чем разница между шлагбаумом во дворе МКД или там. И сколько эта будка стоит...
о-хо-хо написал:
Остается одно: выстраивать правовую базу таким образом, что-бы владелец земли и сетей обосновывал каждую копейку предьявляемую к оплате
До тех пор пока собственники не осознают что ТОЛЬКО им принадлежит имущество и ТОЛЬКО они несут за него ответственность, ничего не будет.
о-хо-хо написал:
Обязать застройщика (или нынешнего владельца) продать имущество по себестоимости всем собственникам -также утопия.
А кто сказал, что свой домик коттеджном поселке со всеми удобствами, построенный в чистом поле, должен стоить дешево как это стоит сейчас?
Если говорить о компенсации затрат застройщика на создание ОИ, то почему это должно быть связано с его обслуживанием?
За обслуживание платят одним.
А застройщик получает "лизинговые платежи" по образцу "платежей за кап ремонт" в течении какого-то периода времени.
Что мы имеем сейчас:
1) построил что попало как попало, (сети не передал тому же водоканалу.).
2) ушел в банкротство, кинул кредиторов и/или оставил фирму пустышку с ОИ;
3) обслуживание "отдал" себе же, и лет пять хера не делаешь. А потом трава не расти и претензий предъявить не к кому.
4) Profit.
Начну с того, что я так и не поняла постоянной отсылки к Александру из-под Москвы. В чем прикол? В том, что ситуации похожие? Так открою писателю сей статьи Америку - ситуации по КП похожи по всей стране на 99%, остальной процент вообще тупо собирает бабло и плевал на договоры, законы и т.д. и т.п.
То, что КП хотят работать по нормам ЖК - не их прихоть, а суды постоянно натягивают ЖК на глобус, зато ГЖИ разъясняет что КП не подпадает под эти нормы. Не от хорошей жизни люди, работающие в свере обслуживания КП, постоянно поднимают вопросы заключения договоров, платы и взыскания. Норм, регулирующих их деятельность как не было, так и нет. Мне нравиться сама ситуация, возникающая в КП. Человек приобретает домик в КП, знает о наличии определенной инфраструктуры и наличии содержания именно конкретного поселка (потому, к слову, и приобретает домик: из-за наличия охраны, трехметрового забора, обслуживаемых хорошо сетей, лебедей и всего прочего. Можно и в поле купить или построить, но не факт, что после первой же зимы от домика не останутся рожки и ножки. ) Далее купивший делает морду кирпичем и говорит: а схера ли я должен за это платить? и что, что моя семья гуляет на охраняемой территории без алкашей? и что, что сети не текут ручьями как городские? и что, что зимой снег вывозится, а не просто под самые окна сдвигается (это в лучшем случае сдвигается). Ничего такого я не хочу, да и цены у вас не прозрачные. Вот в моей УК все прозрачно, не то что у Вас. Короче говоря, ситуация потребительская, знакомая каждому, кто обслуживает КП (не правда ли, писатель?)
Подитожу: Относительно платы за управление существует такое же решение ВС РФ с существующим перечнем, который должен исследовать суд при взыскании платы. Но что-то я не вижу особой войнушки в судах. Взыскивают судебными приказами только в путь. И я не вижу проблем предоставить судам перечисленные документы и подтверждения. По КП я уже давно говорила, говорю и буду говорить: оптимальный вариант - заключать застройщику-собственнику имущества (дороги, забора, сетей, детских площадок и т.д.) договор сервитута, устанавливая цену через эксперта. Вот тогда уже никто не станет говорить о непрозрачности. Или же, как вариант, закладывать стоимость части имущества в стоимость коттеджа и досвидос. Пускай самоуправляются. Вот тогда я бы посмотрела с какой "радостью" и скоростью местные власти примут сети, как бесхоз, с каким рвением местные власти будут заниматься благоустройством и с каким графиком будет работать Стас Михайлов на охране.
саныч написал:
Если говорить о компенсации затрат застройщика на создание ОИ, то почему это должно быть связано с его обслуживанием?
За обслуживание платят одним.
А застройщик получает "лизинговые платежи" по образцу "платежей за кап ремонт" в течении какого-то периода времени.
Что мы имеем сейчас:
1) построил что попало как попало, (сети не передал тому же водоканалу.).
2) ушел в банкротство, кинул кредиторов и/или оставил фирму пустышку с ОИ;
3) обслуживание "отдал" себе же, и лет пять хера не делаешь. А потом трава не расти и претензий предъявить не к кому.
4) Profit.
с пунктами 1-4 согласен.
Я правильно понял, что Вы предлагаете вариант собственникам выкупать ОИ в рассрочку? т.е в принципе: идти по пути формирования ОИ КП (видимо все-таки ТСН придется создавать). А, кому платить за обслуживание -думается мне, что на этот вопрос ответит собственник оборудования..Ну, сами посудите, вот есть собственник водозабора, он завтра скажет: денег на ремонт насосов -нет, или разово собираете по ХХ руб. или я бросаю всю эту канитель и уезжаю в Израиль...
Джули написал:
.... По КП я уже давно говорила, говорю и буду говорить: оптимальный вариант - заключать застройщику-собственнику имущества (дороги, забора, сетей, детских площадок и т.д.) договор сервитута, устанавливая цену через эксперта. Вот тогда уже никто не станет говорить о непрозрачности. ...
как-то мудрено очень... Мне кажется это юридический финт ушами "как выкрутится в данной ситуации", т.е. может сработать в единичных случаях, но для массового применения - очень сложно.
Джули написал:
... Или же, как вариант, закладывать стоимость части имущества в стоимость коттеджа и досвидос. Пускай самоуправляются. ...
Ха, так уже все продали.. теперь основная проблема-то в том, что понастроили и понапродавали, а инженерка и инфраструктура повисла... вот и встает вопрос, или собственникам все это выкупать (что логично), или застройщику "продавать услуги" пытаясь маневрировать в рамках антимонопольного законодательства (что хлопотно) и рискованно для собственников с точки зрения "если застройщик свалит, то собственники КП окажутся в полной ж..."
о-хо-хо написал:
Я правильно понял, что Вы предлагаете вариант собственникам выкупать ОИ в рассрочку?
Иманна. Чтобы не было соблазна банкротить застройщика и как попало строить дома.
Если застройщик понимает, что ему это юр лицо понадобиться чтобы еще 5 лет (условно) на него платежи получать то и отношение будет другое.. А если он, как приснопамятный ОПИН и прочие, строит коттеджи таджиками с применением дендрофекальных технологий.. то вот Вам и деньги из которых с него можно получить.
На данные момент стратегия простая: "построил" "элитный" коттедж в сосновом бору, на берегу реки, с гольф клубом и сбыхал его богатеньким буратинам.
А дальше начались приключения... На 2-3 году кровли валятся, и вода из реки в фундаменты заполнила со всеми "вытекающими" последствиями...
о-хо-хо написал:
а инженерка и инфраструктура повисла...
чего это она повисла? Она осталась в собственности застройщика. Т.е. у собственности есть собственник. Никто же не против оплачивать проезд по платной дороге, если ее выбрали для проезда. Почему-то в данном случае покупатель коттеджа знает что дорога - собственность другого человека, что инфраструктура тоже собственность другого человека, все равно покупает коттедж себе или участок именно в этом поселке, а потом отказывается за все это оплачивать. А собственник, как Вы правильно заметили, маневрирует потом между "такими" и "не такими", а когда попадает на "совсем не такие", начинается та ж..., о которой Вы тоже правильно упомянули.
о-хо-хо написал:
как-то мудрено очень...
нормально. судебной практики уже полно. экспертизу заказываете, подтверждаете размер платы и досвидос. Групповой иск собственникам в зубы и пусть радуются, что эксперт начислил в разы больше. А сервитут суд будет обязан установить, поскольку факт пользования чужим имуществом на лицо.
саныч написал:
Иманна
А как Вы можете заставить продать свою собственность, да еще и в рассрочку? Я, когда прочла о рассрочке, обалдела от такой наглости
Я, конечно, тоже та еще наглючая морда, могу предложить разные схемы "кручу, верчу..." но чтобы так!! 
Мне прям понравилось