Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Несмотря на тот факт, что жилищное законодательство не разделяет собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (далее – МКД) как в правах, так и в обязанностях, определённая многолетняя специфика отношений «управляющая организация – собственник нежилого помещения» сохраняется в течение многих лет. Наиболее ярко такие правовые связи иллюстрирует судебная практика.

В 2021-2022 годах Арбитражный суд г. Москвы рассматривал иск индивидуального предпринимателя (далее - истец) к Государственному бюджетному учреждению города Москвы «Жилищник алтуфьевского района» (далее – УК, ответчик) о взыскании убытков в размере около 1 300 000 рублей (Решение от 15 апреля 2022 года по делу № А40-250642/2021).

Исковые требования ИП строил на том, что в результате бездействия ответчика (неосуществление ремонта кровли) происходили неоднократные заливы помещения истца. Для устранения причин протечек предприниматель был вынужден самостоятельно осуществить ремонт кровли. Понесённые расходы на ремонт кровли истец счёл своими убытками, поэтому обратился к управляющему МКД.

Не достигнув в досудебном порядке договоренности в данном вопросе, ИП обратился за защитой прав в суд, однако взыскать с управляющей организации (ответчика) ни стоимость ремонта своего помещения после залива, ни расходы по ремонту кровли не смог.

Не помогли истцу указанные в судебных процессах ссылки на жалобы по частым заливам помещения, множество обращений к управляющей организации указание, а также на бездействие УК в вопросе ремонта кровли.

Стоит отметить, что суд первой инстанции поддержал доводы истца, однако вышестоящие суды не отрицая бездействие ответчика, указали следующее:

- ссылаясь на положения ст.161 ЖК РФ и Правил № 491, в отсутствие надлежащей реакции со стороны ответчика, ИП инициировал проведение внесудебной экспертизы, целью которой было проведение обследования помещений предпринимателя площадью 388,7кв.м. с целью установления ущерба, вызванного протечками кровли, определения причин протечек и оценки состояния кровли над обследуемыми помещениями. В ходе проведенного обследования эксперты нашли многочисленные повреждения отделочных слоев помещений, а также следы многократных протечек кровли;

- при этом эксперт в заключении установил, что причинами протечек является не только ненадлежащее обслуживание общего имущества - кровли, но и длительная эксплуатация без проведения капремонта, а также нарушение технологии при проведении строительно-монтажных работ, выполнение ремонта в части дополнительного утепления, механические повреждения при установке дополнительного оборудования;

- указанные выводы свидетельствуют о том, что имеет место вина не только УК, которая не обеспечила должное содержание общего имущества МИКД, но и третьих лиц, в частности подрядчика при производстве работ, третьих лиц при установлении дополнительного оборудования;

- ко всему прочему эксперт указал, что поскольку кровля имеет значительный физический износ, вызванный её продолжительной эксплуатацией без проведения капремонта, её ремонт участками недопустим, требуется провести капитальный ремонт кровли;

-  разделом 4.6 Правил № 170 определены мероприятия по техническому обслуживанию и ремонту крыш. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техрегулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. При этом, исходя из положений гражданского и жилищного законодательства, делать это необходимо путем проведения общего собрания собственников МКД (далее – ОСС);

- однако истец не вправе был в самостоятельном порядке без решения ОСС решать вопросы относительно капитального ремонта общего имущества МКД;

- в силу пунктов 20 и 22 Правил № 491 капитальный ремонт общего имущества, в случае достижения физического износа уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, проводится по решению ОСС помещений на основании предписания, выданного органами ГЖН или по предложению УК;

- со стороны УК такой инициативы проявлено не было, в свою очередь истец как собственник помещения имел также возможность инициировать ОСС и на нем предложить утвердить проведение капитального или текущего ремонта кровли, выбор подрядной организации и утверждение сметы на проведение капитального ремонта. Однако собственник своим правом не воспользовался. Утверждение последнего о том, что остальные собственники в МКД не возражали против проведения капитального ремонта кровли над помещениями, принадлежащими предпринимателю, не подтверждено документально, и не имеет правового значения;

- для разрешения вопроса о проведении ремонта капитального характера в спорном доме именно по решению ОСС должны быть определены источники финансирования. В частности, собственники могут принять решение о дополнительном взносе для оплаты услуг и (или) работ и порядке его оплаты;

- УК в свою очередь, производит сбор средств с собственников помещений МКД исключительно на цели содержания и текущего ремонта всего общего имущества МКД. Данные денежные средства не могут быть использованы в целях финансирования работ по капитальному ремонту, который был осуществлен истцом в самостоятельном порядке;

- между тем истец самостоятельно, в отсутствие решения ОСС, пришел к выводу о необходимости проведения капремонта общего имущества МКД, в самостоятельном порядке выбрал подрядную организацию и согласовал с ней стоимость проведения капремонта общего имущества дома, произвел ремонт и оплатил работу подрядчика.

Суд высшей инстанции отказал ИП в пересмотре дела (Определение Верховного суда РФ от 08 февраля 2023г. № 305-ЭС22-2798):

«…Взыскивая убытки с управляющей компании, суд первой инстанции не учел тот факт, что стоимость проведенного истцом ремонта будет распределена между всеми собственниками пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество, что в данном случае нарушает их права и законные интересы, и противоречит вышеизложенным нормам материального права….».