Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Исходя из судебной практики и совершенствовании положений действующего законодательства об обязанностях управляющей организации (далее- УО), российские УО имеют больше таких обязанностей чем прав.

На эту злободневную тему в нашем блоге опубликовано множество статей различных авторов. Все статьи такого рода объединяет одно: на букве закона УО отвечает за надлежащее управление многоквартирными домами (далее-МКД) в виде его общего имущества. И позиция собственников «моя хата с краю» идентична мнению УО: последние отвечают за всё, находящееся до границы квартир.

Однако Верховный суд РФ в своём Определении от 21 мая 2019 года № 301-ЭС19-9701 обязал управляющую компанию оштукатурить потолки в квартире в рамках содержания МКД в надлежащем состоянии.

Сторонами в судебном споре являлись УО и орган Государственного Жилищного Надзора (далее-ГЖН).

УО оспаривала предписание ГЖН об обеспечении исправного состояния штукатурного слоя внутренней отделки потолочных перекрытий в жилых комнатах и кухне одной из квартир в МКД, находящегося в обслуживании УО.

Ссылаясь на то, что потолки в квартире - не общее имущество дома, а штукатурка осыпалась не в местах общего пользования, УО отвечала отказом в производстве работ по оштукатуриванию потолков в частной квартире. Ещё одним доводом являлся тот факт, что по мнению УО, потолки обрушились по вине жильцов вследствие нарушения правил пользования жилым помещением.

Несмотря на позицию УО, суды всех инстанций согласились с мнением ГЖН по следующим основаниям:

• управление МКД должно обеспечивать собственникам помещений МКД безопасные и благоприятные условия проживания и надлежащее содержание МКД;

• в силу Правил содержания общего имущества в МКД лица, выполняющие работы по его содержанию и ремонту, несут ответственность за выполнение своих обязательств. В свою очередь данные Правила требуют содержания имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц;

• содержание общего имущества МКД включает в себя, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества;

• обжалуемое предписание обязывает УО выполнить мероприятия, направленные на надлежащее содержание перекрытия, которое является несущей конструкцией здания и на которое, соответственно, распространяется режим общедомового имущества;

• довод УК о том, что штукатурка не является неотъемлемой частью плиты перекрытия, а значит, штукатурный слой потолка не над местами общего пользования неотносится к общедомовому имуществу, судом отклоняется. Так как перекрытия в спорном МКД являются деревянными, покрыты дранкой и штукатурным слоем, который выполняет функции межэтажного перекрытия, в том числе противопожарную, водоизоляционную и иные функции. На основании чего восстановление штукатурного слоя, нанесенного на плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом;

• что касается утверждений УО о вине жильцов в обвале штукатурки по причине нарушения Правил пользования жильём, то данный факт УО доказать в суде не смогла, а если впоследствии УО установит вину самих жильцов в обрушении потолка, то у неё есть право защищать свои права путем предъявления требований к самим жильцам;

• необходимость оштукатуривания потолков в рассматриваемом случае не означает проведения капитального ремонта каких-либо конструктивных элементов дома. При этом право выбора способа выполнения предписанных требований предоставлено самой УО. Кроме того, необходимость проведения работ капитального характера сама по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до проведения соответствующих работ. А тот факт, что спорный МКД включен в краткосрочный план капремонта, не влечет за собой прекращение обязательств УО и по надлежащему содержанию общего имущества спорного дома в целях обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания в доме.

Как результат - устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества МКД, носит обязательный для УО характер в силу договора управления многоквартирным домом.

Верховный Суд РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, указав, что материалы дела подтверждают факт наличия указанных в акте проверки ГЖН недостатков в содержании общего имущества названного МКД.

Суды различных инстанций решили, что УО обязана чинить штукатурку на потолке в частной квартире, если перекрытия в доме являются деревянными, а дранка и штукатурка на них выполняют противопожарную и водоизоляционную функции: это значит, что восстановление штукатурного слоя, нанесенного на плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом, а сами эти штукатурные работы обеспечивают содержание и техобслуживание МКД на уровне, гарантирующем безопасность проживающих и сохранность дома.

Ляжет ли данное решение в основу последующей судебной практики в отношении всей штукатурки в частных квартирах? Сомнительно. В рассматриваемом случае:

• УО не смогла доказать вину жильцов, на которую ссылалась в судебном заседании;

• перекрытия в спорном доме должны являться деревянными, а дранка и штукатурка должны выполнять противопожарную и водоизоляционную функции;

• налицо слабая юридическая позиция УО.

Компания «Бурмистр.ру» разработала сервис «Тестирование». Здесь любой тест можно пройти без учета времени и после ответа пользователь может сразу проверить, правильно ли он ответил, а также посмотреть норму законодательства, откуда взят ответ. Это позволит не бездумно выучить ответы, а вдумчиво подготовиться и значительно расширить или «обновить» свои знания. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой  ниже.