Блог

Бурмистр.ру

Отсутствие решения общего собрания собственников не всегда означает, что многолетний порядок использования общего имущества является незаконным и должен быть немедленно прекращен. Если сособственники в течение длительного времени придерживались определенного порядка, фактически его одобряли и строили свое поведение с учетом сложившихся правил, внезапное возражение одного из них само по себе не дает оснований требовать демонтажа размещенных конструкций.

К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев спор об использовании фасада нежилого здания. Суд подчеркнул: собственник, который прежде соглашался с существующим порядком, а затем решил изменить его в собственных коммерческих интересах, должен доказать реальное нарушение своих прав. Одного указания на то, что использование фасада формально не утверждалось общим собранием, недостаточно.

Спор возник между собственниками помещений в нежилом здании. Его конструктивная особенность заключалась в том, что каждый собственник пользовался фактически обособленной частью объекта.

Помещения имели самостоятельные входы, собственные холлы, коридоры и лестницы. Поэтому значительная часть здания использовалась собственниками независимо друг от друга. Фасад при этом оставался одним из немногих элементов недвижимости, находившихся в их общей долевой собственности.

Задолго до возникновения разногласий арендаторы одного из собственников разместили на фасаде информационные вывески. Конструкции находились непосредственно под окнами помещений, принадлежавших другому собственнику.

Первоначально такое размещение не вызывало возражений. Более того, собственник расположенных выше помещений знал о вывесках и своим поведением выражал согласие с их нахождением на фасаде. В таком виде сложившийся порядок использования общего имущества существовал несколько лет.

Ситуация изменилась после того, как участок фасада потребовался этому собственнику для собственных коммерческих целей. Он потребовал от другого владельца помещений и его арендаторов демонтировать конструкции. Получив отказ, собственник обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции не нашел оснований для демонтажа вывесок. С этим согласилась и апелляция.

Суды исходили из того, что между владельцами помещений уже сформировался определенный порядок использования фасада. Он хотя и не был оформлен отдельным решением общего собрания, но фактически соблюдался всеми собственниками на протяжении продолжительного времени.

Истец знал, где и в каких границах размещены конструкции, не требовал их убрать и не заявлял, что они препятствуют использованию принадлежащих ему помещений. Такое поведение суды расценили как подтверждение согласия с существовавшим распределением фасадного пространства.

При этом спорные конструкции размещались не самовольно. Они соответствовали требованиям публично-правового регулирования и были согласованы с органом местного самоуправления.

Окружной суд занял другую позицию и направил дело на новое рассмотрение. По мнению кассации, нижестоящим судам следовало дополнительно проверить правовую природу спорных конструкций, законность их размещения на здании, соблюдение порядка согласования использования общего имущества и наличие нарушения прав истца.

Однако Верховный Суд признал такой пересмотр необоснованным.

Судебная коллегия по экономическим спорам отменила постановление окружного суда и сохранила в силе решение первой инстанции, которым в удовлетворении иска было отказано.

Верховный Суд напомнил положения пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Если достичь согласия не удалось, порядок использования общего имущества может быть установлен судом.

Коллегия также сослалась на правовую позицию, изложенную в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2021 год, утвержденного Президиумом ВС РФ 7 апреля 2021 года. Правовой режим общего имущества не позволяет отдельным лицам, включая самих собственников помещений, единолично использовать его без согласия остальных участников общей долевой собственности.

Вместе с тем из этого правила не следует, что отсутствие формально оформленного решения общего собрания автоматически делает любое использование общего имущества противоправным.

Само по себе размещение конструкций без отдельного решения общего собрания еще не означает, что иск об их демонтаже должен быть удовлетворен. Суд обязан выяснить, какой порядок пользования имуществом фактически сложился между собственниками, как долго он существовал, был ли одобрен их поведением и действительно ли он нарушает права лица, обратившегося с иском.

Именно фактического нарушения своих прав истец в рассматриваемом деле не доказал.

Верховный Суд отметил, что право каждого участника долевой собственности владеть и пользоваться общим имуществом не должно толковаться как возможность пренебрегать аналогичными правами других собственников.

Иными словами, участник общей собственности не вправе считать свой интерес безусловно приоритетным только потому, что в определенный момент ему понадобилась конкретная часть фасада. Необходимо учитывать положение всех сособственников и поддерживать разумный баланс между ними.

При разрешении подобных споров недостаточно установить лишь формальное отсутствие протокола общего собрания. Значение имеют фактические отношения сторон, конструктивные особенности объекта, потребность каждого собственника в использовании имущества и возможность его совместной эксплуатации.

В подтверждение этого подхода Судебная коллегия сослалась на определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2025 года № 1376-О. Конституционный Суд указывал, что установленный статьей 247 ГК РФ порядок направлен на соблюдение интересов всех сособственников и предусматривает судебный механизм разрешения возникающих между ними разногласий.

При рассмотрении требования об определении порядка пользования общим имуществом суд должен принимать во внимание уже сложившийся способ его использования, нуждаемость каждого участника в соответствующем имуществе и реальную возможность совместного пользования им.

Такой подход соответствует и пункту 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8.

В рассматриваемом деле собственники исторически использовали фасад здания определенным образом. Этот порядок мог не соответствовать математическому соотношению их долей в праве общей собственности, однако на протяжении длительного времени он устраивал участников отношений и соблюдался ими на практике.

Верховный Суд не увидел оснований игнорировать такое положение только из-за того, что позднее один из собственников изменил свое отношение к размещенным конструкциям.

Ответчик использовал часть фасада в тех границах, которые ранее фактически были согласованы собственниками. Истец в течение нескольких лет не возражал против вывесок и своим поведением подтверждал принятие сложившегося режима.

Кроме того, суды приняли во внимание особенности самого здания. При...