Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Не один час эфирного времени на всех каналах страны занимала тема долевого строительства и взаимоотношений участников (будущих владельцев помещений) и застройщиков. Споры обманутых дольщиков пополняла судебную практику и репортажи в СМИ.

В 2019 году законодатель сделал значительные шаги на тему долевого строительства и фактически полностью изменил схему алгоритма «застройщик-участник-договор долевого участия» с привлечением банковских кредитов, открытием эскроу-счетов дольщиков и внедрением страхования для защиты граждан.

Почему-то так сложилось, что несмотря на равноправие и одинаковые обязанности «в делах жилищных» собственников жилых и нежилых помещений, последние сталкиваются с наибольшим количеством насущных проблем и судебных споров.

Отстаивать свои права в суде собственнику нежилого строительства пришлось и в сфере долевого строительства с банкротом-застройщиком, причем для выигрыша необходимо было дойти до высшей инстанции.

Результатом стал тот факт, что Верховный суд РФ «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков - признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения договора долевого участия и с требованием о передаче помещения.

Данная позиция нашла отражение в Определениях Верховного суда РФ:

• от 14 февраля 2019 года № 308-ЭС18-15980;
• от 19 февраля 2019 года № 4-КГ18-92.

Суд указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего нежилого помещения от застройщика (в отличие от жилых помещений).

Основными доводами такого решения являются:

• дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
• таким образом, статус дольщика нежилого помещения по факту совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора, поэтому он имеет только одно право - заявить денежное требование,
• таким образом, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.Данный факт не зависит от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
• если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то нежилое помещение оно включается в конкурсную массу (так как не может быть передано покупателю в натуре);
• застройщик в свою очередь обязан зарегистрировать за собой право собственности на нежилое помещение.В данном случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Рассмотрен судом и вопрос, в какой суд следует дольщику с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой).

В качестве ответа ВС РФ указал следующее:

• согласно абзаца 1 пункта 7 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
• при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона о защите прав потребителей предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
• по данной причине, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (на основании Закона о банкротстве или в общем порядке);
• так как надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам статей ГК РФ с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
• в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 года № 35 подлежит трансформации в денежное (пункт 1 статья 26 Закона о банкротстве).

Компания Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.