Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Казалось бы, в действующем Жилищном кодексе РФ ясно и понятно указано на обязанности собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) и нанимателей жилых помещений МКД по договору социального найма по оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Однако судебная практика почему - то толкует иногда нормы жилищного законодательства своеобразно, что в результате приводит к тому, что понятные и прямые нормы закона получают совсем иной смысл, чем изначально заложен в них законодателем.

Вот так и в вопросе с обязательствами арендатора помещения в многоквартирном доме случилась та же ситуация: с легкой руки некоторых судей, которые признали правоту отдельных руководителей управляющих организаций (УО), направивших иски в суд, и прижилась практика возложения на арендатора помещения в МКД всех обязательств по оплате ЖКУ в управляющую организацию.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В статье 616 ГК РФ указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако арендатор не берет часть общедомового имущества в аренду, а берет только само помещение, что обычно и указано в договорах аренды, поэтому и обязан производить только текущий ремонт и нести расходы на коммунальные услуги, которыми он и пользуется.

Ранее считалось и трактовалось всеми однозначно: обязанность вносить жилищно-коммунальные платежи возникает в силу закона у собственника помещения (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Указанные нормы и сформулированы императивно, не оставив (как все думали ранее!!!) свободы действий по изменению обязанного лица. Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и передачи нежилых помещений во временное пользование и владение третьих лиц.

Соответственно, в решениях 2010-2014 годов суды выражали в решениях правовую позицию, согласно которой условия в договоре аренды об обязанности арендатора оплачивать содержание общего имущества недостаточно для возникновения у него этой обязанности перед управляющей организацией. Суды взыскивали с арендаторов только коммунальные услуги.

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 указано, что собственник помещения в МКД не вправе возлагать на арендатора обязанность заключать с третьим лицом гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества в МКД. То есть, включение в договор аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с УО и оплачивать содержание общего имущества признавалось ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как условие договора, противоречащее закону. На таком основании суды даже удовлетворяли ранее исковые требования арендаторов о признании недействительными соответствующих пунктов договора аренды.

Таким образом, условие в договоре аренды об обязанности арендатора заключать договор с УО и нести расходы на содержание и ремонт общего имущества не имело правовых последствий.

И даже при наличии двустороннего договора между УО и арендатором суд отказывал управляющей организации в удовлетворении требований об оплате содержания общего имущества в МКД (Постановления АС Волго-Вятского округа от 16.10.2013 по делу № А29-4969/2012, АС Западно-Сибирского округа от 28.11.2013 по делу № А75-8594/2012, АС Уральского округа от 07.05.2014 № Ф09-1181/14, АС Дальневосточного округа от 17.03.2014 № Ф03-399/2014).

Так мы все считали и думали ранее, и даже мысли не возникало, что нормы ЖК РФ могут трактоваться иначе. Ведь есть прямые императивные нормы ЖК, а условия двухсторонних договоров аренды не могут входить в противоречие с ними, иначе возникает ничтожность сделки. Ан нет, оказывается, все возможно в этом мире, если суды так решили в силу своего «внутреннего убеждения».

Видно, не все судьи в курсе пункта 8 ст. 5 ЖК РФ, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса. То есть, о приоритете норм Жилищного кодекса в жилищных отношениях, соответственно, касающихся и платежей за ЖКУ.

Думается, отсюда и родилась, обратная судебная практика судов по данному виду споров. Еще одой причиной ее рождения, по моему скромному мнению, также послужило повальное, на уровне всех органов власти, в том числе и путем какого-то влияния на судебную ветвь власти, защита интересов (читай - финансов) государства, а также забота о пополнении бюджетов всех уровней. Скорее всего, даже вторую причину можно назвать основной. Ведь арендодателями помещений в многоквартирных домах часто выступают органы местного самоуправления (ОМСУ), различные государственные органы, субъекты РФ.

В качестве лирического отступления…

Недавно, при подготовке очередного задания, поиск выдал кучу ссылок по отчетам органов государственного жилищного надзора (далее - ГЖН) по регионам. Прямо скажу, что цифры впечатляют: каждый орган ГЖН успешно пополняет бюджет с помощью административных штрафов, которые достигают от 3-4 до 10 миллионов рублей за год. Отмененных Постановлений о штрафах судами очень мало. Если помножить эту цифру на 89 регионов… думаю, дальше и так все понятно. И это только один надзорный орган, а сколько их у нас в стране?

Кодекс об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ), как и Налоговый кодекс РФ, все пухнет от количества новых составов, предполагающих ответственность физических, юридических лиц и должностных лиц организаций. Но, как говорится, не надо считать деньги в чужом кармане. Хотя какой же он чужой, если этот карман формируется из наших налогов?

Определением ВС РФ от 20 июня 2018 г. № 304-ЭС18-7348 отказано в иске к ОМСУ организации, которая получила долг за ЖКУ по договору цессии с ТСЖ о взыскании платежей за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги, так как ТСЖ само являлось арендатором нежилого помещения и само обязано осуществлять эти платежи. Вот так Верховный суд лихо изменил императивные нормы жилищного законодательства.

В частности, Верховный суд указал: «…Судебными инстанциями правомерно учтено, что в соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды арендатор обязан в течение 30-ти дней после подписания договора аренды заключить договор с эксплуатационной организацией об оказании коммунальных и эксплуатационных услуг, а также на содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования здания, в которых находится объект.

Арендатор обязан с начала срока действия договора аренды (пункт 1.2) ежемесячно и полностью оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, а также содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования здания, в котором находится объект.

Из условий договора аренды не следует, что в арендную плату за пользование помещением включена стоимость содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, договором предусмотрена обязанность именно арендатора (Товарищества) по несению расходов на содержание помещения, в том числе уплачивать взносы за капитальный ремонт.

Поскольку на момент заключения договора аренды в доме существовал способ управления товариществом собственников жилья, то Товарищество при заключении этого договора не могло не понимать, что его условия в части обязанности арендатора заключить договор на содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в доме в рассматриваемом случае правового значения не имеет, так как Товарищество как арендатор не могло заключить такой договор с собой как с лицом, осуществляющим управление домом».

Аналогичная положительная практика: Постановление 9ААС от 2 марта 2017 г. № 09АП-4987/2017 по делу № А40-216760/16, Постановление 13 ААС от 17 мая 2018 г. № 13АП-6574/2018 по делу № А56-45479/2017, Постановление АС Уральского округа от 15 мая 2018 г. № Ф09-1183/18 по делу № А07-16770/2017.

Таким образом, арендаторам нужно внимательно изучать предложенные условия договоров аренды, чтобы избежать возложения на себя дополнительных расходов, не предусмотренных ни Гражданским, ни Жилищным кодексом РФ.

В заключение хочется отметить, что, если раньше, в начале своей работы юристом (а это было в конце 20 века) шел в суд и знал, что если ты прав, то и решение будет в твою пользу. А в последние 5-8 лет не всегда есть такая уверенность даже при однозначно выигрышных делах, особенно после неоднократных «переобуваний в прыжке» судов разных инстанций, даже на уровне Верховного суда РФ.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Система позволяет рассылать PUSH-,SMS-уведомления и осуществлять звонки собственникам с записью телефонных разговоров по средствам IP-телефонии, рассчитывать квартплату. Более подробная информация по ссылке. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.