Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Работники управляющих организаций (УО), непосредственно организующих общее собрание собственников (ОСС) помещений в многоквартирных домах (МКД), хорошо знают, что собственники весьма неохотно принимают положительные решения по вопросу об увеличении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества (далее – плата за СОИ) МКД.

Это только ресурсоснабжающим организациям (РСО) просто в этом вопросе: ведь нормативно-правовой акт (НПА) об установлении тарифа на коммунальные услуги принимается на уровне субъекта РФ. В тариф РСО включаются ВСЕ затраты РСО на предоставление коммунальной услуги. Это также закреплено на федеральном уровне в законодательстве о ресурсоснабжении (они же РСО – все для них в нашей стране).

Ну, а управляющим организациям остается только пытаться убедить собственников, что плата за СОИ поднимается не просто так, и это не прихоть УО, а экономически обоснованное явление. И причинами повышения являются такие, как повышение налогов и введение новых, повышение цен на ГСМ и иные энергетические ресурсы, давление на бизнес с помощью административного законодательства с драконовскими штрафами, необоснованные требования органов государственного жилищного надзора (ГЖН) и судебная практика, которая всегда не в пользу УО.

В силу ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

В действующей редакции часть 4 ст. 158 ЖК РФ принята 03.04.3018 года на основании Федерального закона № 59-ФЗ.

Однако органы местного самоуправления (далее – ОМСУ) не всегда торопятся принять решение об установлении платы по конкретным МКД при обращении управляющей организации. Общий порядок также разработан не во всех муниципальных образованиях, то есть не приняты муниципальные правовые акты, регулирующие этот вопрос.

Например, в Оренбургской области в крупных муниципальных образованиях приняты муниципальные правовые акты (МПА) об установлении Порядка принятия решения об установлении размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения на общем собрании собственников многоквартирного дома. Думаю, такие МПА должны бать в каждом регионе.

Управляющим организациям целесообразно подстраховаться на случаи проверок органов ГЖН и предусмотреть в договоре управления условие о том, что в случае отсутствия принятого решения ОСС об установлении платы за СОИ на следующий календарный год, то будет применяться тариф за содержание жилья для муниципальных жилых помещений, то есть для нанимателей в аналогичных многоквартирных домах. Если таковой МПА принят в вашем муниципальном образовании.

Может, конечно, и не помочь, если орган ГЖН посчитает это неправильным и решит оштрафовать УО, составив протокол об административном правонарушении в результате проведенной проверки правильности начисления платы за СОИ. Но в суде отбиться от штрафа шансов будет все-таки больше.

Однако ранее и в судебных решениях, и разъяснениях законодательства, и в научных статьях не раз высказывалось мнение, что применять «муниципальный тариф» (плату за СОИ МКД) не совсем правильно, как как он не учитывает все конструктивные и иные особенности конкретного МКД, а также необходимость проведения тех или иных работ. Разъяснения Пленумов ВС РФ и изменения в законодательстве только еще усложнили понимание этого вопроса, а суды часто разрешают дела по применению «муниципального тарифа» прямо противоположным образом в разных регионах.

Поэтому иногда единственным выходом у управляющей организации при бездействии ОМСУ остается подача иска в суд об обязании ОМСУ установить плату по конкретному многоквартирному дому, если решение собственниками об установлении платы за СОИ не принято на общем собрании.

Что касается подведомственности данной категории дел, в разных регионах страны этот вопрос решен по-разному. Одни арбитражные суды рассматривают такие дела (есть единичные решения), другие (их большинство) считают их подведомственным судам общей юрисдикции.

Так, например 13 ААС в Постановлении от 25 октября 2018 г. № 13АП-24367/2018 по делу № А56-14533/2018, судами двух инстанций отказано в удовлетворении иск управляющей организации, обжаловавшей отказ ОМСУ в установлении платы за СОИ для многоквартирного дома.

«…Судом первой инстанции установлено, что заявителем заключены договоры управления МКД от 01.04.2016 № 1223-Э (с Выборгской таможней) и от 01.04.2010 № 1-Э, 2-Э (с Администрацией). В соответствии с условиями указанных договоров размер платы за содержание и ремонт имущества в многоквартирном доме, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, составляет 19, 32 руб. за кв. м (пункт 4.1.1. договора от 01.04.2016 № 1223-Э) и 15,75 руб. за кв. м (пункты 4.1.1 договоров от 01.04.2010 № 2-Э, 1-Э). Собрания собственников жилых помещений МКД по вопросу изменения платы за содержание помещений МКД не состоялись ввиду отсутствия кворума. Повторные собрания, в том числе и в форме заочного голосования, не проводились.

Во исполнение пункта 4 статьи 158 ЖК РФ Администрацией принято постановление от 31.03.2015 № 1880 об установлении размере платы по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилых помещений, в многоквартирных жилых домах. Данное постановление является действующим.

Из писем заинтересованного лица от 27.06.2017 № 2012, 03,05,2017 № 2834, от 22.11.2017 № 8231 следует, что размер платы за содержание и ремонт жилых помещений МКД установлен договорами от 01.04.2010 № 1-Э и от 01.02.2012 № 74-Э.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «Вектор» в удовлетворении заявления».

Вот такие интересные выводы сделал суд: есть договор управления – управляйте хоть до посинения все время его действия на установленном один раз размере платы за СОИ, раз не провели кучу собраний (очередных и внеочередных) и не заставили убедили собственников принять решение об установлении платы на следующий год. Аналогичное решение принято АС Воронежской области по делу № А14-11206/2014.

Хотя в Определение Конституционного Суда РФ от 22 марта 2011 г. № 357-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Дудкина Ивана Дмитриевича на нарушение его конституционных прав частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации» судом указано следующее:

«…Наделение органов местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме. Оспариваемое законоположение направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, что соответствует интересам как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений.

Часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не предполагает возможности принятия органами местного самоуправления произвольных решений. Реализуя полномочие по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, органы местного самоуправления должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений.Таким образом, часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как нарушающая конституционные права И.Д. Дудкина, указанные в жалобе».

Но есть единичные положительные решения по аналогичным спорам, вынесенные арбитражным судом. Так, например, Решением АС Республики Дагестан от 06 июля 2017 года по делу № А15-4422/2016 удовлетворен иск управляющей организации в отношении ОМСУ:

«…Содержание общего имущества поставлено в зависимость от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (пункт 11 Правил содержания общего имущества). Довод администрации о том, что к жилищному фонду, находящемуся на управлении ООО «ГУЖФ», должен применяться размер платы за содержание и текущий ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, утвержденный постановлением администрации от 25.01.2016 № 12, суд признает необоснованным…

Администрацией города Махачкалы не представлено доказательств того, что при расчете размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденного постановлением администрации г. Махачкалы от 25.01.2016 №12, учитывались особенности жилых домов, расположенных по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, пр. Акушинского, 11 «В», №1, 8, 12, 15, отнесенных к специализированному жилищному фонду Министерства обороны Российской Федерации.

При этом в силу вышеуказанных правовых норм, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма и договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и муниципального жилищного фонда необходимо устанавливать дифференцированно для каждого многоквартирного дома соразмерно плате собственников помещений в таком доме. Кроме того, жилые дома, расположенные по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, пр. Акушинского, 11 «В», №1, 8, 12, 15, отнесены к специализированному жилищному фонду Министерства обороны Российской Федерации и не входят в состав муниципального жилищного фонда в связи с чем, применение тарифов, утвержденных органом местного самоуправления конкретно для муниципального жилищного фонда, является неправомерным.

В целях восстановления прав и законных интересов общества, суд считает необходимым обязать администрацию города Махачкалы рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» в лице обособленного подразделения «Владикавказский» от 01.06.2016 №615 в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491».

Однако это решение арбитража единичное, поэтому в случае отсутствия установленной платы за содержание жилья в ОМСУ,считаем, что целесообразнее все-таки подать административный иск в суд общей юрисдикции на основании Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 07 февраля 2013 г. по делу № 33-195: по иску Прокурора суд удовлетворил требование о признании бездействия ОМСУ незаконными и обязании принять МПА, устанавливающий плату за СОИ для домов, где собственники не приняли решение об установлении такой платы.

По общему правилу ст. 22 КАС РФ административное исковое заявление подается в суд по месту нахождения административного ответчика, то есть, в нашем случае – ОМСУ.

В силу ст. 19 КАС РФ административный иск о признании бездействия ОМСУ по принятию решения об установлении платы за СОИ конкретного МКД и понуждении ОМСУ принять такое решение следует подавать в районный (городской, если нет районного) суд в качестве суда первой инстанции.

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, установлены статьей 333.19 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 ст. 333.19 НК РФ установлено, что по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным  законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 300 рублей; для организаций - 2 000 рублей.

Образец административного искового заявления:

Районный суд - наименование и местонахождение

   Административный истец: наименование, местонахождение

   Административный ответчик: ОМСУ, местонахождение

Административное исковое заявление

о признании действий (бездействия) органа местного самоуправления незаконными,

о обязании утвердить размер платы на содержание и ремонт общего имущества

многоквартирного дома.

ООО «Лучшая УО» (далее – Общество, УО) является управляющей организацией многоквартирных домов (МКД) № 1,2,3 по улице Красивой города Иваново на основании договоров управления № 1,2,3 от ДД.ММ.ГГГГ г. По инициативе Общества в указанных многоквартирных домах проведены общие собрания собственников помещений (далее – ОСС) многоквартирного дома в период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. с повесткой дня об установлении платы за содержание общего имущества (далее – плата за СОИ) указанных МКД на следующий календарный год. Однако решения собственниками на ОСС об утверждении платы за СОИ на следующий год не было принято.

Письмом № 1 от ДД.ММ.ГГГГ года Общество обратилось в ОМСУ с письмом (с приложением необходимой документации) о принятии экономически обоснованной платы за СОИ вышеуказанных многоквартирных домов из-за неутверждения такой платы собственниками на общем собрании собственников помещений МКД.

Однако ОМСУ ответило отказом письмом № 11 от ДД.ММ.ГГГГ (либо не ответило вообще и не предприняло никаких действий – пишем по факту).

До настоящего времени размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирных жилых домах №№ 1,2,3 по ул. Красивой города Иваново, расположенных на территории муниципального образования города Иваново Ивановской области, не принявших на общем собрании решения об установлении размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в отношении вышеуказанных многоквартирных домов, Администрацией города Иваново так и не установлен.

Административный истец считает бездействие административного ответчика незаконным по следующим основаниям.

В части 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Во исполнение требований федерального законодателя постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила 491).

Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законодатель относит принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Общее положение о бремени собственников закреплено в статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта РФ) наделены полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Пунктом 10 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления (ОМСУ) относятся иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

В силу ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон 131) обеспечение проживающих в городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством относятся к вопросам местного значения городского округа.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении № 357-0-0 от 22.03.2011 года «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Дудкина И.Д. на нарушение его конституционных прав частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ», наделение органов местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме.

В вышеприведенном определении Конституционного Суда РФ указано, что часть 4 статьи 158 ЖК РФ не предполагает возможности принятия органами местного самоуправления произвольных решений. Реализуя полномочие по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, органы местного самоуправления должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений.

То есть, наделение органов местного самоуправления полномочиями по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения в соответствии с ч.4 ст.158 ЖК РФ направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, учитывая при этом интересы как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений.

Доказательствами непринятия решения собственниками вышеуказанных МКД решений на ОСС об установлении платы за СОИ собственникам указанных многоквартирных домов являются представленные протоколы общих собраний собственников помещений от (указать даты и №№ протоколов).

Таким образом, административным истцом предприняты все возможные меры и осуществлены все мероприятия, необходимые для утверждения платы на следующий календарный год собственниками на ОСС, а именно: разработана экономически обоснованная плата за СОИ и представлена на ознакомление собственникам, разработана повестка дня ОСС (в том числе и об утверждении платы), инициировано общее собрание с оформлением всех необходимых документов и уведомлением собственников, проведением всех процедур ОСС, оформлены результаты ОСС, направлено обращение с необходимыми документами в орган местного самоуправления в лице администрации г. Иваново о необходимости принятия ОМСУ муниципального акта об установлении платы за СОИ для собственников МКД.

Однако администрацией города в нарушение вышеназванных норм действующего законодательства не приняты необходимые действия по установлению экономически обоснованной платы за содержание общего имущества многоквартирных домов №№ 1,2,3 по ул. Красивой г. Иваново.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 4,19,22,124,127,175 Кодекса административного судопроизводства РФ, представленными доказательствами,

Прошу суд:

1.    Удовлетворить административное исковое заявление ООО «Лучшая УО» о признании незаконным бездействия администрации г. Иваново в части непринятия муниципального правового акта, устанавливающего размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений многоквартирных жилых домов №№ 1,2,3 по ул. Красивой города Иваново, расположенных на территории муниципального образования г. Иваново Ивановской области, которыми на общем собрании соответствующее решение не принято, об обязании принять соответствующее решение.

2. Признать бездействие администрации г. Иваново Ивановской области в части непринятия муниципального правового акта, устанавливающего размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений многоквартирных жилых домов, расположенных на территории муниципального образования г. Иваново (многоквартирных домов №№ 1,2,3по улице Красивой города Иваново), которыми на общем собрании соответствующее решение не принято, незаконным.

3. Обязать администрацию г. Иваново Ивановской области, во исполнение требований части 4 статьи 158 ЖК РФ, рассмотреть вопрос о принятии муниципального правового акта, устанавливающего размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений многоквартирных жилых домов №№ 1,2,3по улице Красивой г. Иваново, расположенных на территории муниципального образования г. Иваново Ивановской области, которыми на их общем собрании соответствующее решение не принято, а также принять соответствующий муниципальный акт в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Руководитель УО (представитель) ____________ (ФИО)

Однако при принятии решения о подаче административного иска необходимо тщательно изучить муниципальные правовые акты вашего муниципалитета и судебную практику региона по данному вопросу, чтобы определить наличие оснований для подачи такого иска.

Надеемся, данная статья поможет вам при осуществлении своей деятельности в качестве управляющей организации.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке. 

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользоваться формой ниже.