Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

У многих управляющих организаций в управлении находятся муниципальные и так называемые «ведомственные» многоквартирные дома (далее по тексту-МКД). При этом, как показывает практика, управляя данным жилищным фондом, управляющая организация не редко сталкивается с рядом сложностей.

Так, например, достаточно часто возникают разногласия  по вопросу правомерности  управления такими МКД без проведения конкурса (путем проведения общего собрания,  в котором участвуют  (голосуют) министерства и ведомства).  Чтобы разобраться в данном вопросе, обратимся к нормам законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Согласно ч.4 указанной статьи, имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (статьями 294, 296).

В соответствии со ст. 163 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Так, например, в пп.71 п. 7 Положения о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденного Указом Президента РФ от 16.08.2004 № 1082 указано,  что, Минобороны России осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества Вооруженных Сил, имущества, которое составляет государственную казну Российской Федерации и управление которым осуществляет Минобороны России, а также правомочия в отношении земель и других природных ресурсов, предоставленных для нужд Вооруженных Сил.

Статьей 163 ЖК РФ так же закреплено, что, управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 .

Следовательно, в случае, если доля физических лиц - собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, то физические лица лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований. При этом, порядок участия публичных образований в правоотношениях, связанных с порядком выбора организации по управлению многоквартирным домом, определен статьями 161 - 162 ЖК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и заключается в осуществлении публичных процедур путем проведения торгов.

Данная позиция  о необходимости проведения конкурсов подтверждается многочисленной судебной практикой.

Достаточно часто судебные споры возникают в связи с обжалованием постановлений Федеральной Антимонопольной службы, поскольку действия органов местного самоуправления и управляющих организаций  признаются нарушениями закона «О защите конкуренции».

Как следует из Определения ВС РФ от 25.07.2016 по делу № 305-КГ16-7882,   оспариваемым решением антимонопольного органа администрация признана нарушившей пункт 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ввиду не проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом что привело к ограничению конкуренции.

В Определении ВС РФ от 25.07.2016 по делу № 305-КГ16-7981 указал, что суд кассационной инстанции, признавая правомерными оспариваемые ненормативные акты антимонопольного органа, исходил из того, что поскольку в данном случае физические лица являются собственниками менее 50% общей площади помещений в спорном многоквартирном доме, то у граждан отсутствует возможность самостоятельно определить способ управления этим домом, и выбор органом местного управления управляющей организации без проведения конкурса является, по сути, предоставлением муниципальной преференции отдельному хозяйствующему субъекту в отсутствие на то законного основания, что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции.

Кроме того, по данному вопросу  существует несколько писем-разъяснений Министерства-экономического развития РФ (далее по тексту –МЭР РФ).

Так в письме МЭР РФ от 10 апреля 2017 г. № Д28и-1554, указано, что закупка товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с положениями Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ) и Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом, в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, заключение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, может осуществляться у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).При этом, заключение и исполнение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, с управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с положениями Закона № 44-ФЗ с учетом жилищного законодательства.

Указанное письмо можно трактовать следующим образом:  если в МКД более 50% помещений находятся в собственности РФ, муниципальной собственности, либо собственности Министерства обороны (или  других ведомств), для выбора управляющей организации в таком доме- необходимо проводить конкурс, по результатам которого заключается договор управления.

При этом, если доля ведомственного жилья в МКД менее 50%, и управляющая организация выбрана на общем собрании, при заключении договора необходимо  обеспечить соблюдение Закона № 44-ФЗ.

Таким образом, необходимо запомнить, что общие собрания по выбору управляющей организации в МКД, где  ведомственных/муниципальных квартир более 50%,- не правомерны. Их с легкостью может оспорить любое заинтересованное лицо. Кроме того, проголосовавшему собственнику (ведомству/муниципалитету) может прилететь штраф от УФАС.

Компания "Бурмистр.ру" предоставляет своим клиентам юридическое обслуживание. Более подробная информация по ссылке. 

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.