Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Давно назревала необходимость восполнения пробела в жилищном законодательстве об управлении многоквартирным домом (МКД) в случае, когда управляющая организация (УО) не желала перезаключать или продлять договор управления МКД после его окончания. Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД не предусмотрен законом для управляющей организации, кроме как по истечении срока договора управления. И ни о какой свободе договора речи не идет касаемо договора управления, когда такое право на одностороннее расторжение до истечения его срока имеют только собственники.

Споры о правомерности возложения обязательств по управлению домом на управляющую организацию по окончании договора управления и при нежелании его продления с ее стороны, не утихают по сей день. Но, тем не менее, пункт 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), возлагающая такие обязательства на прежнюю УО до момента выбора новой или проведения конкурса органом местного самоуправления (ОМСУ), успешно применяется.

И вот, свершилось! Правительством РФ в декабре 2018 года Постановлением № 1616 от 21.12.2018 года (далее - Постановление 1616) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты (НПА) Правительства РФ. Об этом мы уже писали СТАТЬЮ в нашем блоге.

С 12 января 2019 года Постановление 1616 и п. 17 ст. 161 ЖК РФ, принятый Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017 г. о назначении УО решением ОМСУ, вступили в силу. И сразу возникли вопросы по его применению. А именно: на основании каких документов будут вноситься изменения в реестр лицензий субъекта РФ органами государственного жилищного надзора (ГЖН) и каким образом должен быть подписан договор управления в этом случае? И надо ли такой дом внести в реестр?

Порядок внесения изменений реестр лицензий субъекта РФ определен Приказом Минстроя РФ № 938-пр от 25 декабря 2015 года «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок 938). В указанный Приказ также внесены изменения 02 марта 2018 года, связанные с назначением решением ОМСУ управляющей организации.

Как установлено п. 2 ст. 162 ЖК РФ, сторонами договора управления являются управляющая организация и собственники помещений в этом доме. Также от имени собственников договор управления может быть заключен ТСЖ, ЖСК. Обязанность заключить договор управления МКД до момента выбора УО Кодексом возложена и на Застройщика после получения им разрешения на введение дома в эксплуатацию (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В пункте 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Но в пункт 5 этой же статьи изменения не были внесены. И в нем также остаются 3 вида договора управления: договор управления с собственниками на основании решения общего собрания собственников (ОСС), заключенный на срок от года до пяти лет, договор управления с Застройщиком, заключенный на срок 3 месяца с дальнейшей пролонгацией, договор управления на основании проведенного открытого конкурса, заключенный на срок от года до трех лет (считается заключенным по истечении 2 месяцев с момента проведения конкурса, если собственники не подпишут его).

В пункте 17 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД осуществляется управляющей организацией на основании решения ОМСУ не более одного года.

В пункте 17 ст. 161 ЖК РФ, в ст. 162 ЖК РФ, в Постановлении 1616, иных нормах не указывается, кто должен подписать договор управления с назначенной УО. Требование о подписании договора при выборе УО на общем собрании урегулировано в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, как указано выше.

В соответствии с пунктом 13 ст. 161 ЖК РФ если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. Для внесения изменений в реестр достаточно подписанного договора управления со стороны управляющей организации.

Таким образом, остается открытым вопрос о заключении и подписании договора управления в связи с принятым решением ОМСУ о назначении управляющей организации.

Пунктом 2 Порядка 938 установлено, что заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ должно содержать следующие сведения, в том числе и:

б) об основании заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом;

г) реквизиты распорядительного документа органов местного самоуправления, органов исполнительной власти городов федерального значения - Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, в случае заключения договора управления многоквартирным домом, в соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 3 Порядка 938 установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению, среди которых:

е) копия договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией на основании распорядительного документа органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения - Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в случаях, предусмотренных частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ;

з) копия договора управления многоквартирным домом, подписанного управляющей организацией, определенной победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Исходя из вышеназванных норм НПА, никак не усматривается момент подписания договора управления при назначении управляющей организации решением ОМСУ со стороны собственников. Для включения дома в реестр лицензий лицензиату в любом случае необходимо приложить к заявлению копию договора управления, а также разместить его в ГИС ЖКХ. А как собственники подписывают договоры и иные документы сотрудники управляющих организаций прекрасно знают. И набрать подписи в размере 50%+1 голос собственников подобно подвигу, особенно, если дом немаленький.

Логично было бы упростить на такой случай подписание договора аналогично договору управления, заключенного на основании протокола проведенного конкурса. То есть, считать его автоматически заключенным по истечении месяца или двух после принятия решения, если собственники не подпишут его, а к заявлению о включении дома в реестр лицензий приложить договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации.

Ввиду неурегулированности данного вопроса в нормах закона, у органов ГЖН есть 100% основание отказать во внесении дома в реестр при отсутствии подписанного (кем? история умалчивает) договора управления и размещения его в ГИС ЖКХ. А если дом не внесен в реестр, соответственно, и приступать к управлению, начислять платежи и выставлять платежные документы за содержание общего имущества МКД собственникам и нанимателям, назначенная УО не вправе.

То есть, управлять им должна прежняя УО в силу п. 3 ст. 200 ЖК РФ, пока назначенная УО не подпишет договор с собственниками, обладающими 50%+1 голосом от количества всех голосов собственников помещений МКД. Правда, правовые основания такого требования о подписании именно таким количеством собственников в законе отсутствуют, кроме аналогии закона. Но по аналогии можно же и применить нормы закона, касающиеся подписания договора управления по конкурсу, которые ближе по регулированию к ситуации с назначением УО.

Кстати, и в пункте 3 ст. 200 ЖК РФ имеется обязанность прежней УО управлять домом до момента выбора УО на ОСС или выбора УО на конкурсе. Здесь изменения в закон также не внесены.

Таким образом, пока неясно, что будет требовать ГЖН при внесении таких домов в реестр лицензий субъекта РФ за назначенной управляющей организацией. Может, Минстрой разъяснит ситуацию. Хотя его письма и не являются обязательными нормами права, но для органов ГЖН они обязательны к применению как указания вышестоящего государственного органа и отраслевого Министерства. Несмотря на то, что Чибис покинул Минстрой, видно, его последователи и воспитанники, генерирующие идеи в виде законодательных инициатив, там остались и работают так, как привыкли работать (не сказать что хорошо), чтоб жизнь нам медом не казалась.

Как говорится, будет день и будет пища. Остается только ждать главного регулятора правоприменительной практики — разъяснений законодательства в виде выражения правовой позиции при вынесении решений судами различных инстанций либо очередного Пленума Верховного суда или Обзора судебной практики. Хотя и это у нас в стране совершенно ничего не гарантирует.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.