Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Собственниками помещений, как жилых, так и нежилых, в многоквартирных домах (МКД) могут являться также и несовершеннолетние граждане. Однако в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ) момент участия несовершеннолетних в общих собраниях не прописан подробно. Вернее, вообще никак не прописан. То есть, здесь применяется аналогия закона (ст. 7 ЖК РФ), на основании которого мы можем обратиться к Гражданскому кодексу РФ (далее — ГК РФ), в котором имеются нормы о право- и дееспособности несовершеннолетних, а также к Семейному кодексу РФ (далее — СК РФ), в котором также есть нормы о законных представителях детей.

В соответствии с пунктом 1 ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Пунктом 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

В ст. 18 ГК РФ закреплено содержание правоспособности граждан:

Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Согласно пункту 1 ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В пункте 2 указанной статьи говорится также о том, что если гражданин вступил в брак до 18 лет, то он признается полностью дееспособным. Даже если он потом разведется до 18 лет — все равно он считается дееспособным полностью. Если же брак признают недействительным — судом может быть принято решение об утрате полной дееспособности - с момента, определяемого судом.

Дееспособность совершеннолетнего гражданина может быть ограничена только при определенных условиях, установленных законом. Отказ от право- или дееспособности ничтожен, исключение составляют случаи, допускаемые законом.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

В соответствии с пунктом 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

В статье 26 ГК РФ предусмотрены вопросы о дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

По общему правилу несовершеннолетние этой категории могут совершать сделки с письменного согласия родителей (пункт 1).

В соответствии с пунктом 2 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1. распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2. осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 

3. в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;

4. совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 ст 28 ГК РФ.

С 16 лет несовершеннолетние вправе быть членами кооператива.

В статье 27 ГК РФ установлено также понятие «эмансипация». Несовершеннолетний может быть признан полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или контракту, а также занимается с согласия родителей предпринимательской деятельностью. Решение об этом принимается органами опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителей либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.

В силу п. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Так как дееспособность несовершеннолетних не позволяет им голосовать лично, то за них на ОСС голосуют (и подписывают письменные решения) их законные представители. В соответствии со ст. 28 ГК РФ сделки за несовершеннолетних до 14 лет совершаются их законными представителями за некторыми исключениями, установленными законом.

Но если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он с письменного согласия родителей может сам принять решение на ОСС и подписать свое письменное решение. Законом не установлена форма письменного согласия на совершение сделки несовершеннолетнего от 14 до 18 лет. Поэтому, думаю, будет целесообразным в письменном решении при голосовании указать рядом с подписью несовершеннолетнего также подпись одного из родителей с указанием на его согласие либо оформить отдельное письменного согласие. В законе ничего не сказано о том, должны ли давать такое письменное согласие один или оба родителя.

Без такого письменного согласия в силу ст. 175 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним от 14 до 18 лет может быть признана незаконной по решению суда по иску родителей, усыновителей или попечителей.

В ЖК РФ не указано, каким документом должен быть подтвержден статус родителя или иного законного представителя несовершеннолетнего. В НПА по оформлению документов в подтверждение родственных отношений и подтверждения прав опекунов, попечителей и иных представителей несовершеннолетних углубляться не будем. Эти нормы имеются в других отраслях законодательства РФ и могут также быть применены по аналогии закона или права.

Но на официальном сайте Росреестра, например, указано: «Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением)».

Поэтому, если выясняется, что собственность оформлена на несовершеннолетнего, при желании родителей проголосовать на собрании, попросить представить копию свидетельства о рождении собственника (и его паспорт — с 14 лет), а также паспорт самого родителя или иного законного представителя. А при голосовании несовершеннолетних с 14 до 18 лет, в письменном решении проставить подпись и самого собственника , и его родителя с надписью «согласен» либо оформить письменное согласие отдельно.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-34615/2018: «...Доводы истцов о том, что в голосовании общего собрания собственников жилых помещений в МКД принимали участие несовершеннолетние, судом признаны несостоятельными, поскольку за данных лиц голосовали их родители, которые в силу положений абз. 2 ч. 1 адрес ст. 64 адреса РФ являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, без специальных полномочий».

К сожалению, более подробно в решении ничего не сказано о голосовании несовершеннолетних. Полагаю, что суд посчитал голосование родителей за детей правомочным без наличия каких-либо дополнительных документов.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 6 сентября 2018 г. по делу № 33-8648/2018: «...Также судом было установлено, что ряд представленных ответчиком бюллетеней был заполнен и подписан имени несовершеннолетних и малолетних собственников помещений общей площадью 316,416 кв. м, дееспособность которых в силу статей 26 и 28 ГПК РФ ограничена и они не вправе самостоятельно участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Доказательств того, что от имени несовершеннолетних бюллетени для голосования были подписаны их законными представителями, ответчиком не представлено. В связи с этим, являются правильными выводы суда первой инстанции об исключении голосов несовершеннолетних собственников общей площадью 316,416 кв. м из числа лиц, принявших участие в голосование.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела сведений о несовершеннолетии указанных выше лиц, являются несостоятельными, поскольку такие сведения содержатся в выписках из ЕГРП, которые приобщены в материалы дела.

...При таких обстоятельствах, в совокупности с установленными фактами подписания бюллетеней от имени умерших и несовершеннолетних, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об исключении из числа лиц, принявших участие в голосовании, собственников помещений общей площадью 4 142,849 кв. м, как не принимавших участие в собрании.

Поскольку после исключения из числа проголосовавших (10 008,7 кв. м) собственников указанных выше помещений (240,35, 316,416 и 4 142,849 кв. м), голосов оставшихся собственников недостаточно для наличия необходимого кворума, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности решений общего собрания».

Однако суд в решении не пишет, какие доказательства должны быть представлены. В ЕГРП в обычной выписке не видна дата рождения и иные персональные данные о собственнике, поэтому вывод суда немного некорректный. Хотя может быть, это продвинутый суд, который электронно с помощью ЭЦП сам запрашивает сведения из ЕГРП, и ему были представлены полностью все данные собственников с датой их рождения… Но складывается впечатление от решения суда, что несовершеннолетних тут указали до кучи, так как по факту много было других нарушений, повлиявших на кворум: письменные решения уже умерших собственников, «липовые» подписи части других и т.п.

Апелляционное определение Омского областного суда от 05.07.2017 по делу № 33-4392/2017: Суд отказал в удовлетворении требований общества о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом суд отклонил доводы общества о том, что голосование производилось взрослыми родителями за их несовершеннолетних детей - собственников помещений по конкретным квартирам. Как указал суд, в силу ч. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу от 24 апреля 2018 г. № 33-16774/2018 «...Довод истца об отсутствии кворума также проверялся судом первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку опровергается содержанием представленных в дело бюллетеней собственников помещений, направлениями уведомлений по почте о проведении общего собрания собственников, о вручении уведомлений о проведении общего собрания собственников нарочно, листом регистрации собственников, присутствующих на общем собрании, реестром всех собственников помещений в многоквартирном доме, реестром собственников, принявших участие в голосовании. Отсутствие подписи секретаря в протоколе, указание в трех бланках решений не собственников помещений (несовершеннолетних), а их законного представителя, отсутствие регистрационного номера протокола и иные, указанные истцом в иске и дополнении к нему несущественные недостатки не влекут признание решения указанного собственника, а также решений, принятых на общем собрании большинством собственников помещений в многоквартирном доме, недействительными».

Апелляционное определение Ленинградского областного суда № от 31 октября 2018 г. № 33-6625/2018: «...В основание жалобы указала доводы аналогичные изложенным в иске, а также на нарушение процедуры очного голосования, определившей наличие кворума при очной форме голосования и на то, что бюллетени для голосования не содержат сведений о принятии их инициативной группой для подсчета голосов, счетная комиссия не создавалась, протокол комиссии не составлялся. В отношении несовершеннолетних собственников квартир №№ 13, 31, 37, 48 не представлены свидетельства о рождении, предоставляющее право на голосование от имени несовершеннолетних.

...В суд представлены копии свидетельств о рождении несовершеннолетних собственников помещений в многоквартирном доме, от имени которых участие в голосовании принимали их законные представители (родители)».

Апелляционное определение Самарского областного суда от 5 декабря 2018 г. № 33-8848 : «...При этом при расчете кворума судом были исключены голоса собственников жилых помещений №№ (общая площадь 97,3 кв. м), листы для голосования которых имеют неоговоренные исправления, а также листы голосования несовершеннолетних собственников квартир № (общая площадь 51,41 кв. м), поскольку не представлено доказательств, что на общем собрании приняли участие законные представили несовершеннолетних собственников или голосование осуществлялось с согласия законных представителей».

Таким образом, все зависит от «внутреннего убеждения» суда при оценке голосования и письменных решений от имени несовершеннолетних. Ясности по этому вопросу в НПА не имеется, да и суды в своих решениях пишут об этом вскользь и очень обтекаемо… Но лучше не допускать существенных нарушений при проведении общих собраний в МКД во избежание признания их недействительными и иметь все необходимые документы (хоть о них и не сказано в ЖК РФ). Особенно это важно, если в доме проживают собственники - «писатели», часто критикующие работу вашей управляющей организации.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.