Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Муниципальный жилой фонд в городах и поселениях, который распределяется нуждающимся в улучшении жилищных условий по договорам социального найма, составляет значительную часть жилых помещений в многоквартирных домах (МКД). Органы муниципального самоуправления (ОМСУ) также имеют в собственности и нежилые помещения.

Основными собственниками жилья в нашей стране являются частные собственники, как физические, так и юридические лица, государственные органы и ОМСУ. В силу п.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственники помещений в МКД имеют право на участие и голосование в общем собрании собственников (ОСС) МКД.

Пунктом 2 ст. 48 ЖК РФ установлено, что представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Таким образом, представители ОМСУ могут принять участие в собрании согласно своим полномочиям на основании актов ОМСУ. В ЖК РФ не сказано, какой формы должен быть этот акт, но ответы можно найти в Законе о местном самоуправлении и иных НПА в этой сфере. Муниципалитет своим актом должен возложить такие полномочия на определенное должностное лицо.

Согласно ст. 41. Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от имени муниципального образования приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, могут глава местной администрации, другие должностные лица местного самоуправления в соответствии с уставом муниципального образования.

В соответствии со ст. 215 Гражданского кодекса РФ:

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Однако до настоящего времени существуют такие муниципальные квартиры, которые ОМСУ не оформили надлежащим образом никак. В нашем блоге недавно была статья на тему незарегистрированных в Росреестре квартирах собственников помещения, имеющих свидетельства «старого образца».

Но регистрация таких собственников все-таки по нормам старого законодательства до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в органах БТИ производилась, и у них на руках имелись хотя бы какие-никакие свидетельства о праве либо договоры о приватизации или купли-продажи с отметкой БТИ.

Например, работая в управляющей организации, при подготовке общих собраний в далеко не самых старинных домах 2006-2007 года постройки встречались квартиры, по которым данные в Росреестре отсутствовали. После долгих запросов или просьб собственник приносил очень затертую бумажку, в которой угадывалось распоряжение Главы города о выделении жилого помещения по договору социального найма нанимателю. А все остальные мероприятия по государственной регистрации своего права собственности на жилое помещение муниципалитет почему-то не произвел.

В нашем городе муниципальным жильем ведает Управление жилищной политики администрации города. Учитывая третью смену руководителя этого структурного подразделения за последние несколько лет, порядка в нем особо не наблюдается. Ответа на наши запросы мы ожидали оттуда по 2-3 месяца, после неоднократных повторных запросов через Главу города.

Зачастую ОМСУ никаким образом не проявляют активность, не участвуют в общих собраниях и не голосуют по муниципальным квартирам. Но не стоит забывать, что, как собственники помещений в МКД, ОМСУ также обладают правом на голосование в ОСС, обжалование его решений, а также могут выступать инициаторами собраний.

Понятное дело, что никаких проблем с таким участием ОМСУ в общем собрании не возникнет, когда помещение в МКД зарегистрировано надлежащим образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, информацию о котором можно получить в Росреестре по запросу любого лица.

А если в Росреестре отсутствуют данные? В этом случае, по моему мнению, данные в реестр собственников помещений МКД внести неоткуда, если только ОМСУ по запросу не предоставит такие документы. Ими вполне могут быть и акты приема-передачи по договору участия в долевом строительстве, какие-либо муниципальные акты либо акты субъекта РФ о передаче имущества, выписки из реестра муниципального имущества или иные документы, подтверждающие права титульного собственника.

Но в соответствии с внесенными после пары лет судебной практики о правах дольщиков на участие в общих собраниях изменений в ЖК РФ (п. 1.1. ст. 44 ЖК РФ), такие собственники (по актам приема-передачи) могут голосовать только в течение 1 года с момента подписания акт-приема передачи квартиры. То есть, древние акты не будут давать право на голосование в ОСС. Об остальных документах, подтверждающих право собственности на помещение в ЖК нет ни слова. Но суды могут думать иначе, как мы убеждаемся раз за разом.

Но если данных о помещении в МКД нет в Росреестре, то и информацию о собственнике управляющей организации получить просто неоткуда. В Жилищном кодексе РФ и иных нормах закона не предусмотрена обязанность управляющей организации разыскивать собственника и запрашивать документы на собственность. Зато есть обязанность вести актуальный реестр собственников. Но туда достаточно внесения информации из Росреестра. И обязать каким-либо образом предоставить собственника документы управляющей организации не имеется правовых оснований и полномочий на это.

Хотя такое неоформление документов вполне может быть обосновано сложностью этого процесса из-за обязанности ОМСУ соблюдать законодательство о контрактной системе закупок, когда ОМСУ обязано проводить торги и заключать муниципальные контракты. Вот поэтому, видимо, некоторые ОМСУ и не слишком заморачиваются оформлением помещений, тем более, когда ответственность за это практически никто нести не будет. А Росреестр зачастую на основании формальных оснований просто отказывает в регистрации права собственности.

Например, такая ситуация сложилась при регистрации права собственности в следующем судебном споре. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 по делу № 303-КГ18-7703, А24-3366/2017:

«…Целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

...По сути, Управление Росреестра предъявило к Управлению требование, которое являлось объективно неисполнимым, и препятствия по его исполнению не могли быть устранены в будущем. Других оснований для отказа в государственной регистрации названного договора долевого участия в строительстве в оспариваемом отказе не приведено и при рассмотрении настоящего дела Управление Росреестра не указывало на наличие каких-либо иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации спорного договора (муниципального контракта).

...Ввиду отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 15.06.2015) и в государственной регистрации права муниципальной собственности из-за отсутствия регистрации муниципального контракта Управление лишено возможности защитить свой законный интерес, поскольку пыталось иными возможными способами оформить право муниципальной собственности на спорные квартиры, однако получало отказы со ссылкой на отсутствие государственной регистрации контракта».

Так как решения по аналогичным делам рассматривается много, судя по правовым системам, то скоро таких неоформленных муниципальных помещений в многоквартирных домах не останется, раз многие ОМСУ взялись через суд оформлять право собственности.

В соответствии с пунктом 5.1. ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны также: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

Если таких сведений и документов о собственности собственник в лице ОМСУ предоставить не может, то и принять участие в голосование — также вряд ли получится. Ведь имеется обширная судебная практика, когда суды исключали из кворума такие письменные решение, когда не указывались данные о правоустанавливающем документе о собственности на помещение в МКД. Таким образом, реквизиты правоустанавливающего документа о собственности на помещение в МКД являются обязательными для внесения в письменное решение собственника и участия в собрании.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.10.2017 № 35-КГ17-9:

«В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

При этом отказ органа местного самоуправления в принятии жилищного фонда в муниципальную собственность, а также отсутствие решения об исключении соответствующего здания из специализированного жилищного фонда не могли препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, в том числе права на приватизацию жилья, поскольку их реализация не могла быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Из материалов дела следует, что решением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июня 2006 г. № 1730-р федеральное имущество, в том числе здание общежития, в котором находится занимаемое истцами жилое помещение, изъято из оперативного управления квартирно-эксплуатационной части с передачей имущества в муниципальную собственность г. Твери.

Органом местного самоуправления издано постановление о принятии от 201 квартирно-эксплуатационной части района имущества, указанного в перечне к распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, с возложением на дирекцию по эксплуатации зданий обязанности заключить с гражданами, проживающими в квартирах на момент передачи зданий в муниципальную собственность, договоры социального найма жилых помещений. Данная передача фактически произведена не была. По сообщениям территориальных органов управления государственным имуществом, а также администрации г. Твери и администрации Заволжского района г. Твери, объект недвижимого имущества по адресу: <...>, не числится в реестрах федерального или муниципального имущества (т. 1, л.д. 15 - 16, 52 - 53).

Между тем факт принятия решения о передаче общежития, которое находилось в государственной собственности и было закреплено за 201 квартирно-эксплуатационной частью района на праве оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения с применением к нему в силу закона правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Данные обстоятельства судами не были учтены.

Неисполнение Министерством обороны Российской Федерации своей обязанности по передаче в муниципальную собственность недвижимого имущества и отсутствие регистрации права муниципальной собственности на спорное жилое помещение не могут являться препятствием для реализации истцами их жилищных прав».

В принципе, из вышеуказанного решения понятно, по какой причине появляются помещения в МКД без данных о них в Росреестре. Банальное неисполнение органами государственной власти и ОМСУ своих обязательств надлежащим образом, проще говоря, халатное отношение к работе конкретных представителей этой власти и муниципалитета. Конечно, не очень весело простым людям, которым зачастую приходится добиваться своих прав в суде.

Но в любом случае, голосование собственника по такому помещению невозможно в силу действующих норм ЖК. Хотя на моей памяти работы в управляющей организации муниципалитет практически ни разу как собственник помещения не принял участие ни в одном общем собрании.

Исходя из приведенных выше решений судов, информация о праве собственности на муниципальное или федеральное имущество может также находится в реестрах федерального или муниципального имущества. Такие реестры размещены обычно в свободном доступе на официальных сайтах ОМСУ и субъекта РФ.

Только ввиду низкой активности ОМСУ в плане участия в общих собраниях и их обжаловании, судебной практики по оспариванию таких собраний практически нет. А положения о ведении такого реестра принимаются путем утверждения муниципального правового акта, который в каждом муниципальном образовании свой.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20 февраля 2019 г. по делу № 33-2248/2019:

«...Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая объяснения представителя истца, представителя ответчика ООО «УК ЖКХ Октябрьского района», судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что муниципальное образование «город Екатеринбург» является собственником помещений в данном многоквартирном доме, что следует из выписки из реестра муниципального имущества от 31.10.2017.

Ответчик Б. является собственником квартиры № <...> в указанном доме, что сторонами не оспаривалось».

Таким образом, хотя законом на управляющие организации не возложена обязанность по дотошному выяснению всех титульных собственников помещений при проведении общих собраний, все-таки лучше знать, на каком основании используются незарегистрированные в Росреестре помещения МКД. Для этого надо своевременно направлять запросы в ОМСУ, а также изучать имеющиеся в открытом доступе реестры муниципальной собственности, а также нормативные и ненормативные акты муниципалитета.

А то вдруг очередной судья при принятии решения по иску о признании ОСС незаконным посчитает выписку из реестра муниципальной собственности основанием для участия общем собрании или обжаловании его решения в качестве правоустанавливающего документа о праве муниципальной собственности.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.