Отмена прежнего решения общего собрания собственников МКД
Тема: Работа с собственниками
Источник фото: https://www.pexels.com/
Собственникам квартир в нашей стране часто кажется, что они могут на своем общем собрании собственников (далее — ОСС) многоквартирных домов (МКД) принимать хоть какие решения. И рождаются на свет протоколы собрания, при виде которых сотрудники управляющих организаций (УО) за голову хватаются. И промучившись с таким домом, где живут и здравствуют жители-фантазеры, несколько лет (кто-то год, а кто-то не один даже), просто отказываются от него.
А дом, как тот гражданин с «черной» кредитной историей, начинает пользоваться дурной славой и брать в управление его ни одна управляющая организация со здравомыслящим руководством не хочет. Так как проблем от 1-2 неадекватных активистов больше, чем от 10 других домов вместе взятых. Ведь все нелепые решения собраний необходимо обжаловать в судебном порядке, а наши суды не все отличаются тягой к справедливому, здравому и буквальному толкованию действующих норм законодательства в силу пресловутого «внутреннего убеждения». Да и квалификация определенной части представителей судебной ветви власти далека от необходимой для столь высокого звания «вершителя справедливости».
Хотя есть и такие руководители и учредители, как те мыши, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус… Наверное, есть какие-то очень серьезные основания для продолжения управления таким МКД «из черного списка» либо терпение руководителей УО безгранично и они «поймали ДЗЕН» на ниве управления МКД.
И каким бы ни было нелепым решение ОСС, как бы оно не противоречило закону, и даже если решение ОСС принято за пределами компетенции ОСС, органы государственного надзора (ГЖН) все равно могут посчитать такие решения обязательными к исполнению.
Однако такие жители-умники, а вместе с ними и орган ГЖН, забывают о том, что компетенция ОСС ограничена пределами отдельных статей Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право собственники на общем собрании принять решение об отмене прежнего решения общего собрания?
В некоторых случаях собственники пытаются отменить решение об установлении нового размера платы. Даже знаю случай, когда такую отмену проводят на собрании через 2 с лишним года. И причина отмены озвучена в повестке дня: инициатор ОСС не является собственником помещения в данном МКД. Бред полнейший, но УО придется идти в суд и отменять такое решение. Иначе ГЖН запросто может посчитать, что оно также должно быть исполнено, мало того, еще и заставит пересчитать всю плату за 2 года. Чудеса возможны с нашими надзорщиками и судами...
Другие собственники пытаюся отменить принятое решение ОСС о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Хотя логики в таком решении мало, кроме той, что жителям удобнее, чтоб в начислениях за коммунальные услуги разбиралась управляющая организация, которая рядом, а не РСО, которые обычно не в пешей доступности 3 км, как требуют теперь правила для УО. А для собственников порядок начислений не изменится от того, что заключены или не заключены прямые договоры между собственниками и РСО на предоставление коммунальных услуг.
Третья группа умнейших не хотят оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (далее — КРСОИ) по ранее принятому решению об оплате по фактическим показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) коммунальных услуг (КУ) и хотят вновь оплачивать только норматив. Понятно, что за себя и за того парня (читай-своего соседа) не хочет платить никто. Ну а управляющей организации-то не привыкать: пусть платит, раз хочет управлять нашим домом… Но такое правомочие общего собрания также не содержится в ЖК РФ.
Однако, если предположить такую возможность отмены прежнего решения собрания, то каким образом должны быть построены отношения, касающиеся периода от принятия решения до его отмены? Ведь плата за содержание общего имущества (СОИ), за КРСОИ начислялась, работы выполнялись, отчетность сдавалась, налоги платились…
Тем более, что плата за СОИ, например, утверждена не просто так, а подкрепляется определенным перечнем работ и услуг, которые выполнялись определенное время. То есть, собственники при отмене прежней платы за СОИ, не спрашивая УО, практически заставляют управляющую организацию выполнять договор управления не на выгодных для нее условиях. Также предполагается, что утвержденная плата экономически обоснована и рассчитана на основании осмотров ОИ МКД. Таким образом, отмена прежнего решения ОСС приведет к нарушению норм ГК о свободе договора для УО и нарушению норм имеющихся норм правил по установлению платы за СОИ и перечня работ.
Как известно, основные полномочия прописаны в ст. 44 ЖК РФ, также полномочия ОСС указаны в некоторых других нормах ЖК. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как «отмена прежнего решения собрания не прописана в указанных нормах закона.
Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) в отношении общих собраний не предусматривает возможность отмены прежнего решения. Так как каждое принятое решение собрания порождает определенные правовые последствия как для участников, так и иных лиц: кредиторов, собственников и т.д.
Также Жилищный кодекс не содержит права собственников принять решение о переходе вновь на норматив по КРСОИ. В ЖК однозначно прописано: КРСОИ начисляется по нормативу, если собственниками на ОСС не принято решение о начислении по фактическим показаниям ОДПУ либо по среднемесячным показаниям ОДПУ. И ничего не прописано о праве принять обратное решение. То есть, такое полномочие опять не в компетенции ОСС.
По переходу на прямые договоры также в ЖК нет полномочия вновь заставить управляющую организацию заключить расторгнутые договоры с РСО на поставку КУ. Основания для расторжения прямого договора между РСО и собственниками прописаны в законе и не подлежат расширительному толкованию, а также не содержат основания: отказа собственника от заключения договора с РСО ввиду отмены решения ОСС.
Тем более, принятое решение о переходе на прямые договоры порождает последствия и для УО, которая расторгает договор в части предоставления КУ собственникам и заключает дополнительное соглашение, и для РСО, которая становится исполнителем коммунальной услуги и обязана начислять и собирать денежные средства за КУ, производить проверку и сбор показаний ИПУ и много другое в силу действующих норм закона.
В силу пункту 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ установлено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Думается, не зря в законе указано именно так. И решение собрания не просто бумажка в виде протокола и иных документов, а официально признаваемое на уровне закона волеизъявление отдельных граждан и (или) гражданско-правовых сообществ, которое порождает правовые последствия не только для самих принявших решение граждан. И напрашивается логичный вывод, что отменять свои решения такое сообщество не может, если только это полномочие прямо не указано в законе. Иначе везде будет твориться просто бедлам и анархия… Ведь собственники в МКД у нас, они такие собственники…
Поэтому единственной возможностью отмены решения ОСС, если оно принято не в соответствии с законом и нарушает чьи-то права (по субъективному мнению некоторых индивидуумов), остается только право на обжалование таких решений в судебном порядке, как и прописано об этом и в ГК РФ и в ЖК РФ. Потому что иного способа отменить решение собрания закон не содержит, как и не содержит такого способа, как отмена прежнего своего решения.
В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
-
принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
-
принято при отсутствии необходимого кворума;
-
принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
-
противоречит основам правопорядка или нравственности.
Зато в пункте 2 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.
То есть, в законе четко прописано право последующего собрания подтвердить решение прежнего собрания, но никак не отменить его.
Таким образом, решение общего собрания собственников помещений МКД об отмене прежнего решения ОСС МКД ничтожно в силу вышеуказанной статьи ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.
Однако в любом случае, если в управляющую организацию принесут такое решение собрания, проведенное по инициативе выдумщиков-собственников, придется идти в суд и обжаловать его, чтобы не дать шанса органам ГЖН навязать его исполнение своим предписанием. А то, мало ли что...
Радует тот момент, что судебной практики по спорам о признании недействительным решений ОСС по отмене решения прежнего ОСС я не нашла (может, плохо искала, конечно). По-видимому, фантазеров — выдумщиков в нашей стране не так уж много, раз решений судов практически нет по данной категории споров.
С уважением, Ильмира Носик.
С помощью сервиса «автоматизация проведения общих собраний» от компании «Бурмистр.ру» можно с легкостью провести ОСС. Наш сервис позволяет оформить документы для собрания за 10-15 минут, тиражировать собрания (копировать повестку с одного дома на другой одним кликом мыши), загрузить сведения о собственниках из Росреестра и MS Excel, добавить собственников вручную и по ранее запрошенным выпискам, а также копировать ранее сделанные реестры собственников между собраниями внутри одного дома. Более подробная информация о сервисе тут.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользуйтесь формой ниже.
Комментарии
.gif)
.jpg)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
16702 человека
как тогда относиться к решению ОСС о смене управляющей компании? одно собрание выбрать компанию " рога и копыта", а следующее собрание- отменить решение и сохранить договор управления с прежней компанией " рагуляй". и ГЖИ принимает такой протокол)) и без суда??
Уже высказывался относительно возможности пересмотра ОСС своих решений. Повторюсь. Здравая логика по данному вопросу приведена см.{"Обзор судебной практики по вопросам, связанным с признанием недействительными решений собраний и комитетов кредиторов в процедурах банкротства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018). Основной смысл - если решение произвело юридический эффект в гражданском обороте, то оно не может быть отменено. Есть в Обзоре еще ряд соображений, явно выходящих за предмет Обзора ( банкротство), т.е. общий для решений характер.
А если ОСС приняло решение установки эллектронных распашных ворот и инициатор ОС воспользовался услугой И.П. компании установщика и установили такие конструкции ворота но не по красной линии и границы двора , а с отступом от разделяющей двора границы на 30 метров в глубь двора вдоль на полосе дворовой части заезда вглубину двора ? Законно ли такие прозведены действия ? Притом , что ОСС с инициатором не рассматривался вопрос определения самого места установки ворот , и деньги давал всем собственникам МКД и инициатору в том числе как собственнику общедолевому предпрениматель собственник МКД инежилого помещения используемого под магазин одежды и оптики на усмотрение всем остальным собственникам на нужды МКД . От него такое щедрое пожертвование было неофишируя факта заинтересованности в получении подписей со всех. ему разрешения на реконструкцию его магазина в его своей границе помещения . Как бы бартер таковой . Собственники которых не уведомил инициатор поусавствовать в решении не удалось , и протокола им не дали ознакомиться в МКД . А с ГДИ ответили , что не передавался им . Собственникам , которые не были на ОСС ключи-брелки от влрот не имеют , инициатор ОСС сказал что бы обращались сами в компанию установщика и за свои деньги там приобретали брелки,-ключь . На ОСС вопрос о ключах и доступе , беспрепятственном проезде всех долевых собственников не ставился и не обсуждался так же . Вопро ; имело ли полномочие и право установки вотех ворот именно не по разделяющей границы собственности , а с отступом в глубь двора МКД , и если нет , то какой тогда смысл пока приобретать брелок-чип ключь при таких обстоятельствах вопросов вызывающих не полную ясность действительности ? Как все с точки юридической правомерности становится и выглядит?
В Курске закононы по ЖКХ избирательно применимы , всеравно как "их там нет ;свои законы "у ГЖИ , у управляйки , у жителей МКД , и за фальсификации протокольных форм как официальных , за рэйдерства МКД и остальных нет наказуемости .
в 2017 году собрание ТСЖ приняло смету на 2017-2018 год. В 2018 году оно было отменено судом, так как собрание не имело кворума. Решение суда вступило в законную силу.
В 2018 году было проведено новое собрание ТСЖ, где принята смета на 2017-2019 год. Я обращалась к юристу может ли быть такое решение законным (согласно п.2 ст 181.4). Он сказал ДА, кворум есть - всё законно. Я всё-таки подала в суд.
1.Как вы считаете законно ли такое решение собрания ТСЖ за 2018 год???
2.Насколько важно, что смета новая принимается не на год, а на 2 с лишним года?
Так ответить, без документов, будет некорректно. Каким образом было сформулировано решение, неясно и из вопроса не усматривается.Но судебной практики о незаконности ограничения пользования придомовой территорией очень много и она на стороне собственников.
Кроме того, если в открытом доступе протокол ОСС не размещен как положено, срок исковой давности на обжалование решения можно восстановить. Рекомендую все-таки не согласным заняться обжалованием ОСС. Можно и жалобы на незаконные действия этого собственника писать. Но пострадает вполне возможно и УО, если не сделало все законным способом и документально это не сможет подтвердить.
Там, где собственники не амебы, то есть активные и знают свои права и не живут по принципу:"моя хата с краю", и УО, и ОМСУ не очень будут лезть в бутылку совершая явно незаконное.
Обратной силы закон не имеет. Решение собрания об установлении размера платы и (или) сметы доходов и расходов нельзя принять на прошлый период, только наперед. По Пленуму ВС № 22, если решение об установлении размера платы признано незаконным - действует старый размер платы, до установления нового его размера.
По поводу принятия сметы на 2,5 лет, смотря как прописано все в ней. Вполне возможно принять ее на срок более года, но все доходы и расходы и размер платы расписать на каждый год. запрета принять на собрании смету на три года сразу не имеется.
Юрий Иванов: Собрание и голосование было проведено в нарушение правил и норм при подсчете голосов, отсутствии подписи реальных собственников и т.п.
ГЖИ приняла протоколы и зарегистрировала их, а на запрос неудовлетворенных собственников отписалась, что для внеплановой проверки нет оснований, как быть?
Сейчас ГЖИ просто принимает оригиналы на хранение. Для возбуждения проверки нужны факты нарушений, изложенные в жалобе. ПРи их обоснованности - будет проверка. Вот так мне как-то в ГЖИ пояснили. Это уже происходит как года 3. Если просто бумажка от жалобщика что собрание незаконное - не будет проверки, так как это нарушение закона.