new_year

Блог

Главная Порядок назначения управляющей организации решением ОМСУ или субъекта РФ

Тема

Автор

за


Порядок назначения управляющей организации решением ОМСУ или субъекта РФ

Источник фото: https://www.pexels.com/

До сих пор вызывает споры введенная Федеральным законом № 176-ФЗ от 29.06.2015 года норма статьи 200 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а именно ее пункт 3, который возлагает на управляющую организацию (УО) обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД) до посинения момента выбора новой УО, либо организации ТСЖ в МКД, либо до проведения открытого конкурса по отбору УО, либо до перехода МКД на непосредственное управление и заключения собственниками договора с обслуживающей организацией.

Принцип свободы договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), как оказалось, не действует на договор управления многоквартирным домом. И если органы местного самоуправления (ОМСУ) не проведут конкурс или собственники не проведут собрания о переходе в новую УО, прежняя управляющая организация так и будет обязана управлять таким домом до Ишачьей Пасхи.

А органы государственного жилищного надзора (ГЖН) могут штрафовать управляющие компании при нарушениях правил содержания МКД и иных правил, что они с успехом и делают во многих регионах.

В некоторых регионах, где органы ГЖН понятливые в этом плане, такие дома просто бросаются после исключения сведений о них из реестра лицензий управляющей организации. И даже, несмотря на то, что в ЖК даже прописаны обязанности ОМСУ по проведению общего собрания собственников (ОСС) на таких домах или конкурса по отбору УО, не везде они спешат это делать. Да и на конкурс может никто не заявиться, а собрание пройти безрезультатно.

А без управления многоквартирные дома оставлять - ни-ни... Хотя все долевые собственники в абсолютном большинстве своем — взрослые дееспособные граждане (а не младенцы вовсе), которые обязаны сами озаботиться и нести ответственность за содержание своего имущества, коим и является многоквартирный дом.

Еще в конце 2017 года Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017 г. (пп. «в» п. 10 ст. 1) внесены изменения в ст. 161 ЖК РФ, которые вступили в силу 12.01.2019 года, устанавливающие следующее:

Статью 161 ЖК РФ дополнить частью 17 следующего содержания:

«Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года».

И только в декабре 2018 года Постановлением Правительства № 1616 от 21.12.2018 года (далее - Постановление 1616) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты (НПА) Правительства РФ.

Постановление вступило в силу 12 января 2019 года, как и пункт 17 ст. 161 ЖК, введенный законом 485-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 Постановления 1616 определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов РФ - г. г. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное (далее соответственно - уполномоченный орган, решение об определении управляющей организации), содержащим в том числе:

  • перечень работ и услуг по содержанию МКД в соответствии с Минимальным перечнем (Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 г.);

  • размер платы за содержание общего имущества (СОИ) равный размеру платы, установленному ОМСУ или субъектом РФ, в соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ.

Пунктом 3 Постановления 1616 установлено, что предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) в соответствии с пп. «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (далее — Правила 354).

Таким образом, при управлении МКД управляющей организацией, определенной решением ОМСУ, предоставление коммунальных услуг производится сразу на основании прямых договоров собственников с РСО, а у УО не возникает обязанность предоставления коммунальных услуг, кроме коммунального ресурса на содержание общего имущества (КРСОИ), конечно, который входит в плату за СОИ.

Однако, как указано в пункте 4 Постановления 1616, принятое ОМСУ решение об определении управляющей организации не может являться основанием для непроведения открытого конкурса по отбору УО.

В пункте 5 рассматриваемого Постановления указано на формирование ОМСУ перечня организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее — Перечень ОМСУ).

Из числа этих организаций и происходит определение УО для «бесхозных» домов. Соответственно, для принятия решения об определении управляющей организации у нее должна быть действующая лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД и она должна быть включена в указанный Перечень ОМСУ.

В Перечень ОМСУ включаются управляющие организации, которые подали заявление о включении в него, и (или) организации, которые подали заявку и признаны участниками конкурса по отбору УО. Но для включения последних в Перечень ОМСУ необходимо, чтобы участие в конкурсе обуславливалось документальным согласием претендентов на включение в Перечень ОМСУ при участии в таком конкурсе.

Датой включения в Перечень ОМСУ будет считаться дата подачи заявления о включении в перечень УО или дата составления протокола открытого конкурса о рассмотрении заявок (п. 6 Постановления 1616).

В пункте 7 Постановления говорится об актуализации Перечня ОМСУ, которая производится не реже, чем 1 раз 5 лет, а также в 3-дневный срок с момента: аннулирования лицензии УО, истечения срока лицензии УО, поступления заявления от включении или исключения от УО из данного перечня, составления протокола о рассмотрении заявок конкурса по отбору УО.

В пункте 8 Постановления установлены критерии по выбору управляющей организации при принятии решения ОМСУ об определении управляющей организации — наименьшее количество домов в лицензии УО. А если управляющие организации управляют одинаковым количеством домов, то решение будет принято в пользу той организации, которая включена в Перечень ОМСУ раньше.

Также в пункте 9 Постановления указано, что решение не может быть принято в отношении той организации, с которой собственники ранее уже расторгли договор управления. Если сведения о таком доме были ранее исключены из реестр лицензий данной УО, она также не может быть назначена управлять таким МКД.

В пункте 10 Постановления указаны обязанности уполномоченного органа после принятия решения об определении управляющей организации:

  • в течение 1 рабочего дня направляет решение в орган ГЖИ и этой управляющей организации, размещает его в ГИС ЖКХ и на своем официальном сайте в сети «Интернет»;

  • в течение 5 рабочих дней направляет его собственникам или (при отсутствии заключенного договора управления между Застройщиком и управляющей организацией в силу п.14 ст.162 ЖК РФ) — лицам, принявшим помещения в МКД от Застройщика, после ввода дома в эксплуатацию, по акту или иному документу.

Последний момент вызывает вопрос, каким образом должно быть направлено решение об определении УО собственникам и «дольщикам»? В Постановлении этот момент не конкретизирован.

Постановлением 1616 также внесены изменения в Постановление Правительства № 75 от 06.06.2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — Правила 75) и в Правила 354.

В правилах 75:

Пункт 52 дополнен условием о том, что при подаче заявления об участии в конкурсе по отбору управляющей организации претендент дает согласие о включении в перечень организацийдля управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.

Пунктом 52 обязательный перечень документов для участия в конкурсе дополнен документом о согласии о включении в Перечень ОМСУ, а в Приложении 4 — установлена форма согласия о включении в Перечень ОМСУ.

Также внесены изменения в подпункт «б» пункта 17 Правил 354, согласно которым РСО приступает к предоставлению коммунальных услуг собственникам МКД на основании п. 17 ст. 161 ЖК РФ с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Постановление нужное и логичное в свете вышеуказанных норм ЖК и сложившейся судебной практики, делающих невозможным для управляющей организации отказаться от многоквартирного дома и расторгнуть договор управления по инициативе управляющей организации, если ее не устраивает что-то.

Однако, как всегда, пробелы в законе никто не отменял, а решаться они будут только посредством судебной практики, которая разнополярна из-за «внутреннего убеждения» различных представителей судебной власти. И узнаем мы о них по мере наработки судебной практики по принятым НПА, то есть, через пару-тройку лет, когда какое-либо решение достигнет Верховного суда РФ. Так что - работаем!

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.


Комментарии

  • Наталья Орлова
    Наталья Орлова
    21.10.2019

    Добрый день. Все же, по п. 8 Постановления оценивается количество домов в Лицензии УО или МКД, которыми управление осуществляется на основании решения об определении УО?
    "В пункте 8 Постановления установлены критерии по выбору управляющей организации при принятии решения ОМСУ об определении управляющей организации — наименьшее количество домов в лицензии УО. А если управляющие организации управляют одинаковым количеством домов, то решение будет принято в пользу той организации, которая включена в Перечень ОМСУ раньше."
    Спасибо

  • Ильмира
    Ильмира
    06.11.2019

    По моему мнению это лишь один из критериев оценки все-таки. Не единственный. Оцениваться все должно в совокупности. Есть еще критерий, например, что не назначается та УО, договор управления с которой расторгнут.
    Так как нормы закона новые и много пробелов, да и сомнительно, что НПА будет широко применяться, вряд ли скоро мы увидим по нему обширную судебную практику. Поэтому указанный НПА пока что вызывает много вопросов по его применению.

  • Тихон
    Тихон
    19.02.2020

    Добрый день. А порядок выхода (исключения) УО из такого реестра существует? Не могу нигде найти

  • Sergey_P
    Sergey_P
    19.02.2020

    Тихон написал:


    Добрый день. А порядок выхода (исключения) УО из такого реестра существует? Не могу нигде найти

    просто по заявлению.

  • Виктория
    Виктория
    11.03.2021

    Интересно...а если ук зайдет на конкурс и выиграет его, то может ли потом выйти из такого реестра без последствий. Чтобы из конкурсным домом остаться и в реестре не числиться ;)

  • ЖалуйтесьКомуХотите
    ЖалуйтесьКомуХотите
    11.03.2021

    Виктория написал:


    Чтобы из конкурсным домом остаться и в реестре не числиться

    Любите рыбку? :roll:

    Собственники могут провести ОСС по вопросу выбора способа управления и при необходимости выбрать УО. Далее сообщаете ОМСУ что не хотите находится в реестре УО которые могут быть отобраны ОМСУ. Все. В реестре ОМСУ вас нет, МКД вы управляете.

  • ООО УК Вера1
    ООО УК Вера1
    07.04.2021

    Добрый день! Обязана ли "временна УК" определенная решением ОМСУ заключить договор с РСО на КРСОИ? Судебная практика по этому вопросу разная.
    Хотелось бы услышать Ваше мнение.

  • ЖалуйтесьКомуХотите
    ЖалуйтесьКомуХотите
    07.04.2021

    ООО УК Вера1 написал:


    Обязана ли "временна УК" определенная решением ОМСУ заключить договор с РСО на КРСОИ?

    Добрый день!
    В конечной цепочке действий - обязана.

Добавить комментарий

Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Загрузить файл

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Для улучшения работы сайта и его взаимодействие с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках браузера.

Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!