Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Самый, наверное, сложный и нелюбимый период всех сотрудников управляющих организаций (УО) – это время проведения ежегодных общих собраний собственников многоквартирных домов (МКД), на проведение которых направлены все трудовые и другие резервы организаций. Ведь проведение общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД - мероприятие сложное и требует финансовых, временных,трудовых затрат и усилий всех сотрудников УО.

Мало какие из управляющих организаций имеют финансовые возможности нанять дополнительных временных сотрудников для проведения собраний, в основном, они проводятся силами постоянных сотрудников УО. Также большая редкость и, наверное, счастье - наличие в доме активного Совета МКД, который может взять на себя большую часть работы по проведению ОСС.

В соответствии с пунктом 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, настоящей статьей.

В названной статье ЖК РФ говорится об обязанности собственников проводить ежегодное общее собрание, но на деле его организацией и проведением занимается управляющая организация, так как именно она в первую очередь заинтересована в том, чтобы все необходимые для дальнейшей работы моменты были обоснованы решением собственников во избежание дополнительных оснований для проверок со стороны государственных органов жилищного надзора (ГЖН).

Общее собрание собственников помещений МКД может быть проведено в очной, заочной, очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).

По очной форме собрания все ясно и без дополнительных разъяснений: оно проводится в конкретный час определенной календарной даты. Вопрос в том, в какие сроки должно проводится заочное голосование ОСС МКД, который конкретно не урегулирован в ЖК РФ.

Заочное ОСС или заочное голосование на очно-заочном ОСС проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (пункт 1 ст. 47 ЖК РФ).

Как сказано выше, ЖК РФ не установлен период проведения заочного голосования ОСС, что приводит иногда к неверному толкованию данной ситуации со сроками заочного голосования.В связи с этим отдельные правоприменители толкуют исчисление сроков заочного голосования слишком расширительно: считают, что период сбора индивидуальных письменных решений собственников по заочному голосованию может быть пролонгирован на неопределенный срок до того момента, когда их соберется достаточно для кворума ОСС. Ведь закон прямо не запрещает пролонгацию периода передачи бланков для голосования инициатору или в место их сбора.

Понятна мотивация правоприменителей – управляющих организаций в таком толковании положений ЖК об ОСС: ведь при отсутствии кворума придется заново проводить все этапы общего собрания, что снова потребует усилий и затрат. Однако давайте попробуем разобраться, действительно ли можно бесконечно долго собирать индивидуальные письменные решения собственников по заочному голосованию до того момента, пока не наберется его кворум.

В связи с тем, что в ЖК РФ конкретно не прописан данный момент, попробуем разрешить спорный вопрос, опираясь на совокупный анализ норм ГК, ЖК, федеральных законов и иных нормативно-правовых актов (НПА).

Пунктом 5 ст. 45 ЖК установлено, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в том числе и должны быть указаны:

дата, место, время проведения данного собранияили в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

Пунктом 3 ст. 47 установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 02 июня 2011 года № 107-ФЗ «Об исчислении времени» (далее по тексту – Закон 107)календарная дата - порядковый номер календарного дня, порядковый номер или наименование календарного месяца и порядковый номер календарного года.

В соответствии с п. 1 ст. 194 ГК РФ если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

О том, что в качестве события, которое неизбежно должно наступить в документах рассматриваемого общего собрания указывается сбор определенного количества бланков голосования, которое в дальнейшем составит кворум ОСС, будет все-таки неверным толкованием соответствующей статьи ГК РФ, так как указанное событие не отличается обязательной неизбежностью его наступления.

По вопросу установления срока путем наступления неизбежного события имеется обширная судебная практика, которая считает установление срока, зависящего от волеизъявления третьих лиц (в данном случае – принимающих в общем собрании собственников помещений МКД) не соответствующим требованиям понятия неизбежности, установленным названной статьей ГК РФ.

Так, например, в Постановлении 17 ААС от 22.08.2011 № 17АП-7004/2011-ГК по делу № А60-1972/2011 указано:

«Указанное сторонами в договоре возмездного оказания услуг событие в виде перечисления на счет ответчика (заказчика) денежных средств Министерством здравоохранения по Свердловской области за соответствующий отчетный период, с наступлением которого стороны связали наступление срока оплаты, не обладает признаком неизбежности и зависит от воли третьего лица. Безусловно, позиция суда правильна. В данном случае условие о сроке не может быть признано согласованным постольку, поскольку оно не соответствует нормам материального права. Более того, у истца (исполнителя) заведомо отсутствовала возможность отслеживания факта перечисления на счет ответчика денежных средств в связи с предусмотренными в законе ограничениями, касающимися соблюдения банковской тайны».

Исходя из действующего законодательства РФ, анализа судебной практики, следует, что событие по смыслу п. 2 ст. 190 ГК РФ не должно характеризоваться вероятностью, поскольку последняя не соотносится с такой категорией, как неизбежность.

Участники гражданских правоотношений не в силах отменить либо изменить приближение события. Для сторон должно быть очевидным, что ожидаемое событие наступит вне зависимости от их поведения или поведения третьих лиц, то есть речь идет о таком представлении сторон о будущем, в котором они не допускают иного варианта развития событий.

Идем далее…

Пунктом 6 Приказа Минстроя РФ от 25 декабря 2015 года № 937-пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее по тексту – Приказ 937) установлено, что датой протокола общего собрания является дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) общего собрания.

Согласно пункту 8 Приказа 937 в протоколе общего собрания обязательно в качестве даты проведения общего собрания в случае, если оно продолжалось несколько дней, указывается дата начала и дата окончания общего собрания. Место и дата проведения общего собрания, указанные в протоколе, должны соответствовать адресу и дате, указанным в сообщении о проведении общего собрания.

Подтверждением мнения о невозможности длящегося бесконечно общего собрания собственников помещений МКД может служить также пункт 1 ст. 45 ЖК РФ, который говорит о том, что, если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, настоящей статьей.То есть в данной статье ЖК РФ также говорится о проведении ежегодного общего собрания за период, определенный конкретным кварталом определенного календарного года.

В вышеназванных статьях ЖК РФ, которые регламентируют проведение общего собрания собственников помещений МКД, конкретно указано на окончательную дату передачи решений инициатору общего собрания (а также иные даты процедур его проведения), которая не может быть длящейся в силу приведенных норм ГК РФ, Приказа 937 и Закона 107 о датах и сроках.

Иное толкование данной нормы является слишком расширительным и искажает сам смысл проведения общего собрания, так как такая формулировка позволяет проводить собрание годами. За этот период потребности многоквартирного дома, такие как необходимый перечень и виды работ по содержанию и текущему ремонту, а также иные потребности в содержании общего имущества МКД могут претерпеть изменения и перестать быть целесообразными.

Ведь есть много других норм НПА, которые устанавливают определенные обязанности УО, например, проведение текущих или сезонных осмотров МКД, при которых выявляются потребности выполнения тех или иных работ, исходя из чего управляющей организацией составляется перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту МКД (СОИ) и, соответственно, разрабатывается экономически обоснованная плата за СОИ.

Кроме того, состав собственников помещений МКД за этот период может измениться, из чего следует, что решения на общем собрании, принятые бывшими собственниками, могут не устроить новых собственников, у которых появится установленное законом право на обжалование данного решения. А зачем управляющей организации такие проблемы в судах по обжалованию ОСС, которые также потребуют немалых усилий и затрат?

Хотя в законе нет запрета на указанную формулировку, все-таки это лишь пробел в правовом регулировании данной ситуации. Кроме того, думается, что прямое указание на обязательность в сообщении о проведении общего собрания и протоколе общего собрания о дате его проведения, а также дату окончания приема письменных решений собственников при проведении очной формы голосования однозначно говорит о том, что эти сроки являются пресекательными и возможность их пролонгации законом не предусмотрена.

При подготовке статей мы всегда стараемся найти и представить в них сложившуюся судебную практику по той или иной проблеме, волнующей нас и наших форумчан. Одно дело, когда закон толкуют сотрудники УО и иные правоприменители, другое – состоявшиеся судебные решения, которые в дальнейшем попадут в Обзоры судебной практики и Пленумы ВС РФ.

Так вот, несмотря на поиски решений судов по аналогичным спорам, судебной практики по ним практически не нашлось, если не считать следующее апелляционное определение Московского городского суда, представленное нам управляющей организацией.

Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2017 г. по делу № 33-49620/2017:

«Из приведенных норм права следует, что юридически значимыми обстоятельствами для разрешения данного спора являются вопросы извещения о проведении собрания, наличия кворума, легитимности лиц, участвовавших в голосовании, соблюдения порядка голосования и подсчета голосов.

Ссылку истцов на незаконное продление периода приема индивидуальных решений собственников помещений дома 41 по ул.... суд обоснованно признал несостоятельной, поскольку решение о продлении принималось Советом дома, о принятом решении ставились в известность как собственники помещений указанного дома, так и ГУ ИС района Сокольники, что подтверждается материалами дела. Продление срока голосования было вызвано объективной причиной - летними каникулами (л. д. 33 - 34, 35). Кроме того, суд верно указал, что действующее законодательство РФ не содержит прямых запретов относительно продления периода приема индивидуальных решений, на изменение сроков голосования.

Все вышеперечисленные обстоятельства при проведении голосований полностью соответствуют законодательству РФ».

Практикующие юристы и руководители УО знают, что в Москве и Московской области часто очень отличная (от других) судебная практика, которая позволяет называть МСК «государством в государстве». И поэтому, понятное дело, тенденции московского правосудия почему-то очень отличаются от сложившейся по РФ практики судов и не всегда могут служить подтверждением сложившейся судебной практики по стране.

Суды (в основном)считают существенным нарушения при оформлении письменных решений собственников, которые говорят об их ничтожности и влекут исключение голосов по ним недействительными, следующие: невозможность определения волеизъявления собственника, решение принималось и подписывалось не собственником и у подписанта не имеется надлежаще оформленное доверенности от собственника, бланк решения получен инициатором после окончания срока передачи решений, отсутствует в письменном решении информация о собственнике либо информация о документе о праве собственности.

Однако «внутреннее убеждение» судей(по нашему мнению, не всегда поддающееся логике и обоснованию с помощью норм закона) может посчитать существенными и любые иные нарушения порядка проведения общего собрания собственников помещений МКД.

Подведя итоги всего вышесказанного, считаем все-таки, что во избежание признания общего собрания собственников недействительным судом по иску любого собственника помещения МКД из-за отсутствия кворума или по иным нарушениям порядка проведения общего собрания, что нужно оформлять все документы общего собрания на основании требований жилищного законодательства РФ и проводить общее собрание собственников помещений МКД в установленные сроки и определенные в сообщении о проведении ОСС даты.

Провести общее собрание собственников поможет наш сервис dom.burmistr.ru

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.