Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Работая в управляющей организации, перестаёшь со временем удивляться странным «хотелкам» собственников многоквартирных домов. Наркоманы делают подъезды их домов местом сбыта наркотиков - собственник звонит с жалобой почему-то в управляющую компанию, а не в полицию.

Детскую площадку хочется новую – собственники пишут заявления в управляющую организацию, забывая о том, что оплатить её приобретение и установку для собственников должна не управляющая организация, а сами собственники, приняв сначала об этом решение на общем собрании собственников МКД.

Да и прокуратура с полицией от них не отстают зачастую. Угнали автомобиль со двора многоквартирного дома – полиция пишет представление в управляющую организацию МКД об устранении условий для совершения преступлений и даёт указания об этом, а именно: провести собрание жителей, установить камеры видеонаблюдения, провести работу с жильцами. Как будто управляющая организация создала эти самые условия и теперь должна сделать за них работу, при этом за свой счёт проводить внеочередные собрания, а жители домов – оплачивать установку видеокамер для того, чтобы полиции легче было найти преступников. Ведь устранять условия для совершения преступлений и ловить преступников – как раз непосредственная обязанность полиции, для выполнения которой она и создана и за которую доблестные сотрудники получают заработную плату за счёт тех же жильцов многоквартирных домов - налогоплательщиков…

Ну, а законы читать сотрудникам полиции, по-видимому, необязательно, раз они такие странные, с точки зрения законодательства, опусы, извиняюсь - представления, пишут. Хотя в полиции должны работать люди с юридическим образованием, насколько мне известно… Но юридическое образование, видно, не для всех предполагает юридические знания и их применение в своей работе.

Но некоторые права, закреплённые в законе, собственников МКД понимают слишком расширительно, чему способствуют также и пробелы в законе, которые потом толкуются судами и надзорными органами в основном не в пользу управляющих организаций, а в пользу собственников.

Одним из таким правомочий собственников – это их право, закреплённое в пункте 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ), которое предусматривает следующее:

«Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Но многие воспринимают это право так, что любой из собственников имеет право требования проведения общего собрания собственников помещений МКД, о чём и пишут заявления в управляющие организации. Мало того, граждане упускают тот момент, что заявление могут подать собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов, чем не может похвастаться каждый собственник квартиры в МКД. Также они не задумываются о том, за чей счёт должно быть проведено общее собрание, которое они пожелали провести.

Ведь только сотрудники управляющих организаций, особенно с немаленьким жилым фондом, прекрасно знают, сколько усилий и затрат (финансовых, трудовых, временных) требует проведение очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.

А самое главное, что в той же норме закона содержится следующее требование: «В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания». Не просто желания и требования, а «формулировка вопросов», как требует ЖК РФ.

Однако, если внимательно изучить нормы закона, касающиеся реализации данного права собственников, то здесь мы увидим, что подробного урегулирования вопроса о таких внеочередных собраниях по желанию собственников МКД, в том числе об их финансировании, в жилищном законодательстве не содержится.

Пункт 6 ст. 45 ЖК РФ гласит: «По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса».

Если проанализировать данное требование закона, то управляющая организация должна направить в адрес каждого собственника заказное письмо с уведомлением о собрании (если ранее собственники не предусмотрели иной способ уведомления), что само по себе недёшево, а также осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания, оформить результаты общего собрания.

Исходя из смысла указанной нормы следует, что общее собрание проводится сначала за счёт управляющей организации, что никак не соответствует некоторым нормам ЖК и правил и даже им противоречит. Но законодатель предусмотрел также и возможность определения порядка финансирования такого собрания, которое зависит, увы, от волеизъявления собственников.

Подпунктом 3.5. п. 2 ст. 45 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса. Но обязанности финансирования этого внеочередного общего собрания в законе нет. То есть, если собственники не примут положительное решение о том, каким образом должно быть профинансировано собрание, то и возмещать расходы управляющей организации никто не будет.

Минстрой РФ в своём письме от 28.08.2015 г. № 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД» разъясняет:

«Из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом ЖК РФ возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.

С учетом изложенного, по мнению Минстроя России, финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:

• в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника - то этот собственник;

• если по инициативе управляющей организации - управляющая организация;

• если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, - указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества, кооператива общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что касается вопроса, связанного с проведением годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обращаем внимание на следующее.

…С учетом того, что проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к обязанностям таких собственников, представляется вполне логичным распространить действие порядка финансирования расходов, связанных с созывом общего собрания по инициативе собственников не менее 10% голосов собственников помещений, на проведение ежегодных собраний с предоставлением полномочий по организации проведения такого собрания управляющей организации».

Выводы специалистом Минстроя РФ не лишены логики, но прямого указания закона на обязанность инициатора предварительно оплатить расходы на проведение общего собрания не имеется.

Только Минстрой РФ забыл в своём письме указать, а что же делать управляющей организации, если инициатор - собственник не спешит оплатить расходы для проведения общего собрания? Как в этом случае исполнить требования ст. 45 ЖК РФ в установленные сроки? На эти вопросы ответов ни в письме, ни в законе нет.

Хорошо, если управляющая организация предусмотрительно ранее в повестку дня общего собрания включила вопрос об уведомлении способом, менее затратным, чем заказная почтовая корреспонденция: например, на досках объявлений в подъездах, на квитанциях на оплату ЖКУ, на сайте управляющей организации и т.д., тогда, в принципе, исполнение данной обязанности потребует пары пачек бумаги и расходных материалов на принтер плюс трудозатраты сотрудников, то есть не слишком обременительные, со стороны финансов, затраты.

В минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, установленного Постановлением Правительства РФ, мероприятия по организации общего собрания не включены. Может быть, одним из вариантов решения вопроса о финансировании будет включить данные услуги в плату за содержание и текущий ремонт МКД. Или заранее предусмотреть решением общего собрания возложение расходов по проведению внеочередных общих собраний на инициаторов общего собрания, а также установить размер таких расходов. Однако на дополнительное возложение бремени расходов собственники обычно неохотно соглашаются и такие вопросы часто разрешаются на собрании отрицательно.

Из всего вышесказанного напрашивается вывод о том, что всё-таки нести какие-то расходы придётся управляющей организации, чтобы не нарушить закон.

Но, как сказал ещё М.Е. Салтыков-Щедрин ещё в 19 веке: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». Данное высказывание не потеряло актуальность и в настоящее время.

Ведь организовать общее собрание собственников помещений МКД и провести все мероприятия возможно по-разному.

Можно провести качественное, реальное собрание, если управляющая организация желает пойти навстречу лояльным собственникам при адекватности предложенных вопросов, особенно когда в плате за содержание и ремонт предварительно предусмотрены такие непредвиденные расходы. А собственники, в свою очередь, также примут активное участие в его проведении и посодействуют в положительном разрешении вопросов повестки дня. Обычно такое происходит при хорошем взаимопонимании между собственниками и управляющей организацией.

Но можно провести общее собрание формально: сделать минимальные необходимые мероприятия, без активного участия со стороны управляющей организации, если предложенные вопросы не в интересах управляющей организации или не в компетенции общего собрания вообще, а инициаторы – вечно недовольные собственники, которые без конца жалуются на свою управляющую организацию по поводу и без. И если инициативные собственники при этом будут ожидать, что всё за них сделает управляющая организация, то в результате они получат протокол общего собрания, не состоявшегося в связи с отсутствием кворума или отрицательными решениями по предложенным вопросам.

Таким образом, если ваша управляющая организация не бездействует, а работает, пусть и не всегда на «отлично», и старается исправить все свои нарушения в работе, лучше разрешать все вопросы мирно и без лишних жалоб. Тогда и направленное вами, как собственником (совместно с другими собственниками), предложение в вашу управляющую организацию о проведении внеочередного общего собрания будет выполнено не формально, а предложенные адекватные вопросы повестки дня будут обязательно разрешены, конечно, не без вашего активного участия, так как главные заинтересованные лица всё-таки вы, как собственники МКД.

Но самое простое и не требующее дополнительных финансовых затрат для вас и вашей управляющей организации решение – предложить управляющей организации включить ваши вопросы в повестку дня очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.