Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Долги в сфере ЖКХ были, есть и будут. Это аксиома для всех, кто работает в этой отрасли. Долги существуют разные: по суммам, по должникам, по основаниям возникновения. Но мне кажется, что любая управляющая организация скажет, что наиболее злостные неплательщики проживают в квартирах, предоставленных на основании договора социального найма. И пусть таких квартир все меньше, размер долгов по муниципальному (государственному) жилищному фонду практически не меняется.

К таким должникам управляющие организации обычно применяют стандартные меры борьбы с долгами: предупреждения, ограничения подачи коммунальных услуг, взыскание долга в судебном порядке.

Были, конечно, попытки со стороны управляющих организаций по взысканию задолженности по таким квартирам непосредственно с собственника – муниципального образования, но суды заняли четкую позицию, согласно которой при наличии договора социального найма муниципалитет не несет ответственности по долгам нанимателя за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Также неохотно муниципалитеты идут на применение части 1 статьи 90 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), которая предусматривает выселение нанимателя и членов его семьи при наличии задолженности более 6 месяцев, так как в большинстве случаев у них отсутствует соответствующий жилищный фонд, куда подлежат переселению неплательщики.

Вот и получается, что от таких квартир управляющие организации имеют только долги и головную боль.

Но, на мой взгляд, есть один момент, по которому управляющие организации могут хоть немного компенсировать задолженность по муниципальному жилищному фонду.

Для этого обратимся к самому началу, а именно к части 2 статьи 162 Жилищного кодекса, в силу которой: по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Конструкция договорных отношений по квартирам, предоставленным на основании договора социального найма выглядит следующим образом:

управляющая организация  < договор управления >  муниципальное образование  < договор соц.найма >  наниматель

Итак, мы видим, что непосредственно между управляющей организацией и нанимателем по договору социального найма отсутствуют прямые договорные отношения. Договор управления в интересах таких нанимателей заключается непосредственно собственником квартир – соответствующим муниципальным образованием.

Часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса устанавливает, какую именно плату вносит наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно:

1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3. плату за коммунальные услуги.

При этом частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса предусмотрено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

И ответственность за несвоевременное внесение платы остается такая же, как и у обычного собственника и предусмотрена частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса.

А теперь посмотрим на указанную норму более внимательно: «Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты …».

Как мы разобрали выше, между управляющей организацией и нанимателем не существует прямых договорных отношений и соответственно управляющая организация не может являться кредитором для нанимателя.

А кому тогда должны платить пени должники – наниматели?

На мой взгляд, ответ на этот вопрос нужно искать в договоре социального найма.

Согласно части 2 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

В соответствии с частью 2 статьи 63 Жилищного кодекса типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

И действительно, Правительством Российской Федерации 21 мая 2005 г. было принято постановление N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

А вот тут уже становится интереснее. Подпункт «з» пункта 4 Типового договора социально найма содержит следующие положения:

«Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей».

Ранее мы разобрали, что в силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации условия типового договора обязательны для сторон договора и не могут быть изменены и соответственно получается, что пени нанимателям может начислить исключительно Наймодатель – муниципальное образование.

Двойное взыскание с должников не допускается согласно общим принципам гражданского права и, по моему мнению пени по квартирам, переданным по договору социального найма, управляющие организации могут смело взыскивать с собственников – муниципальных образований и это позволит хоть как-то сгладить негатив от таких долгов.

К сожалению, в х источниках отсутствует судебная практика по этому вопросу. Если у кого-то есть соответствующая практика (как отрицательная, так и положительная), то прошу сообщить о наличии таковой.

Всем хорошего дня!

С уважением, М.С. Тельтевский

Член экспертного совета Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», заместитель генерального директора по правовым вопросам Межрегиональной ассоциации СРО управляющих многоквартирными домами Иркутской области и Республики Бурятия «Содружество ЖКХ».

Напомним, что любой желающий и верящий в силу своего слова может прислать нам статью и, если она будет хороша, мы тут же ее опубликуем на сайте, в соцсетях и, конечно же, на нашем форуме. Присылай свои работы на почту lera@burmistr.ru.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.