Как правило, при заключении договора управления МКД, управляющие организации формально подходят к составлению и утверждению перечня работ, поскольку все текущие и неотложные работы считаются включенными в договор управления, а расходы на их выполнение признаются предпринимательскими рисками. Главное- утвердить размер платы. При этом, как показывает практика, такой подход может принести неприятный сюрприз в виде проверки ГЖИ и перерасчета.
В данной статье рассмотрим судебный спор между внимательным собственником, который обнаружил в перечне работ несуществующую услугу и невнимательной управляющей организацией.
Управляющая организация г. Омска заключила договор управления собственниками помещений МКД. Решением общего собрания собственников был утверждён размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на 2018 г. согласно предложенному управляющей организацией перечню, в котором плата за обслуживание общедомового прибора учёта (далее – ОДПУ) тепловой энергии в пункте 4 показана равной 0 р., в пункте 6 отнесена в состав платы за текущий ремонт.
Поскольку ОДПУ тепловой энергии в МКД не был установлен, нашелся внимательный собственник, который направил жалобу в ГЖИ.
Инспекцией проведена внеплановая выездная проверка, в ходе которой установлено нарушение части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), что выразилось в неправомерном взимании платы за обслуживание общедомового прибора учета тепловой энергии в размере 0,54 рубля за кв.м в условиях неоказания данной услуги.
Управляющей организации было выдано предписание о перерасчете платы за содержание и ремонт и дальнейшем начислении платы за содержание жилого помещения собственнику, обратившемуся с жалобой, без платы за услугу по обслуживанию общедомового прибора учета тепловой энергии.
Считая предписание незаконным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд, указало, что плата за обслуживание ОДПУ тепловой энергии не взимается, ввиду неоказания такой услуги, денежные средства, соответствующие ей, направлены собственниками помещений в МКД, как видно из утверждённой ими структуры платы на содержание и текущий ремонт жилого помещения на 2018 г., на текущий ремонт.
Удовлетворяя требование, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что взимание платы осуществлено обществом в размере, согласованном собственниками многоквартирного дома.
Суды апелляционной и кассационной инстанции такой позицией не согласились и привели следующие аргументы:
-
плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должна начисляться управляющей организацией жильцам названного дома в соответствии с тарифом, утвержденным решением общего собрания от 23.01.2018, с учетом фактически оказанных видов услуг, а расходование соответствующих денежных средств, поступивших в счет платы за содержание и ремонт, должно производиться в соответствии с утвержденными указанным решением статьями расходов, поскольку собственники не наделяли управляющую компанию правом перераспределять плату по ее структурным элементам на иные статьи расходов;
-
основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников является волеизъявление последних, выраженное в принимаемом общем собрании таких собственников решении;
-
перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
-
управляющей организации не предоставлено право выставлять плату за не оказываемые услуги, а также в одностороннем порядке перераспределять полученные средства между услугами и работами.
Указанные доводы поддержал ВС РФ в Определении №№ 304-ЭС19-22867 от 13.12.2019г (дело №А46-22408/2018).
В завершение вышеизложенного, хочу внимание на 2 вещи:
-
содержание перечня работ: в нем НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ несуществующих услуг;
-
включите в договоры управления условие о наделении управляющей организации правом перераспределять плату за содержание и ремонт по ее структурным элементам на иные статьи расходов (именно оно выручит, если что-то не так с перечнем работ).
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги УК и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.
Ок, если право перераспределения есть, то как оно (перераспредление) нужно отражать в отчете?
И если такое перераспредление носит устоявшийся характер (изначально стоимость компонентов платы посчитана неверно), то как быть со следующими годами?
Переголосовывать.