new_year

Статьи

Главная Отказ собственников помещений от прямых договоров при смене УО

Показать статьи темы

за


Отказ собственников помещений от прямых договоров при смене УО

Тема прямых договоров, а если придерживаться официальной терминологии, то договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключаемых собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО, является на сегодняшний день одной из самых обсуждаемых в сфере ЖКХ.

И если поначалу вопросы возникали в основном о порядке и нюансах перехода на прямые договоры между собственниками помещений и РСО, то теперь все чаще возникают вопросы об обратном – можно ли собственникам помещений прекратить действие таких прямых договоров и вернуться к ситуации, когда исполнителем коммунальных услуг для них будет управляющая организация.

В данной статье мы рассмотрим одну из ситуаций, ставшую предметом судебного разбирательства, в отношении которой суд признал возможным отказ от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений в МКД и РСО при смене управляющей организации.

Указанная ситуация сложилась в связи со следующим. В доме сменилась управляющая организация (далее также будем называть ее новой УО).

Предыдущая управляющая организация нарушала сроки оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в многоквартирный дом, поэтому РСО «за долги» расторгла с ней договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения, направив уведомление об отказе от исполнения указанных договоров в порядке, установленном ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ.

Последствием одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения явилось прекращение такого договора с ранее действовавшей УО в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальных услуг и заключение РСО с собственниками и пользователями помещений в МКД прямых договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг горячего водоснабжения и отопления.

Собственники помещений выбрали новую управляющую организацию и заключили с ней договор управления, предмет которого включает в себя, в числе прочего, предоставление коммунальных услуг.

Поскольку новая управляющая организация уже имела заключенные с РСО договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения в отношении других многоквартирных домов, находящихся у нее в управлении, она обратилась к ресурсоснабжающей организации с предложением о внесении в действующие между ними договоры дополнений в части указания в перечне многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды, нового многоквартирного дома.

Однако, ресурсоснабжающая организация отказала УО во внесении таких дополнений, сославшись на то, что ею ранее был заявлен односторонний отказ от исполнения договоров с предыдущей управляющей организацией, с собственниками помещений многоквартирного дома заключены прямые договоры, в связи с чем отсутствуют основания для заключения дополнительных соглашений к договорам ресурсоснабжения с управляющей организацией.

Фактически (хотя это прямо и не прозвучало в судебных актах) в данном случае ресурсоснабжающая организация применила п. 13 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124, в котором основанием для отказа ресурсоснабжающей организации от заключения договора ресурсоснабжения названо наличие договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), теплоснабжения, заключенных собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией в случаях, предусмотренных подпунктами "г" - "ж" пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг.

Т.е. по мнению РСО, наличие у нее прямых договоров с собственниками помещений, заключенных в связи с ее односторонним отказом от договора ресурсоснабжения с предыдущей УО в части объема поставки коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг, позволяет ей отказаться от заключения договора ресурсоснабжения на полный объем коммунального ресурса как с новой управляющей организацией, так и со всеми последующими УО, которых выберут собственники.

Следует отметить, что суды всех трех инстанций не согласились с позицией РСО и сделали вывод о наличии у нее обязанности заключить договор ресурсоснабжения с вновь выбранной управляющей организацией на весь объем коммунального ресурса (в конкретной рассматриваемой ситуации – о наличии у РСО обязанности внести дополнения в действующий договор теплоснабжения и в договор горячего водоснабжения в части включения многоквартирного дома в состав объектов, на которые осуществляется поставка тепловой энергии и горячей воды в объеме, обеспечивающем не только содержание общего имущества, но и предоставление коммунальных услуг).

 При этом суды (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.11.2020 №Ф01-13242/2020 по делу N А28-4687/2019) основывались на следующем:

  • собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления - управление управляющей организацией, заключили с новой УО договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;

  • сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;

  • собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, а также о возложении на РСО обязанности по предоставлению коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения либо решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги, действовавшего до принятия решения о выборе новой управляющей организации, что исключает возможность применения положений ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ о праве РСО отказаться от заключения договора с управляющей организацией;

  • управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги (пункты 2, 8, 9, подпункты "а", "б" пункта 31, подпункт "а" пункта 32 Правил №354, пункт 11 Правил №124);
  • действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;

  • новая УО, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД - непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УО от своего имени договоров с РСО.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что «Буквальное толкование положений части 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации применительно к рассмотренному спору не свидетельствует о том, что расторжение договора с одной управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией. Цель введения в Жилищный кодекс Российской Федерации названной нормы состоит в соблюдении прав ресурсоснабжающей организации и конечных потребителей коммунального ресурса, добросовестно исполняющих свои обязанности по внесению платы исполнителю коммунальных услуг, поставленных под угрозу действиями управляющей организации, не исполняющей свои обязательства надлежащим образом».

Также суд отметил, что «При расторжении договора с предыдущей управляющей организацией по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключение следующего договора возможно только с иным исполнителем коммунальной услуги либо напрямую с потребителем. В противном случае цель введения названной нормы не будет достигнута, права потребителей действиями управляющей компании, не исполняющей свои обязательства по оплате поставленных коммунальных ресурсов, вновь будут поставлены под угрозу».

Из приведенных выводов следует, что суд посчитал возможным и правомерным при смене на доме управляющих организаций изменить порядок предоставления коммунальных услуг, сложившийся при предыдущей управляющей организации, а именно признал законным право «уйти» от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений и РСО, и наделить новую управляющую организацию статусом исполнителя коммунальных услуг, отказаться от заключения договора с которым на поставку коммунального ресурса в полном объеме РСО не вправе.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.


Комментарии

  • Филимонова
    Филимонова
    29.03.2021

    Очень рады, что осветили данный вопрос. Мы тоже подали на РСО о признании нас исполнителем коммунальных услуг и заключить допсоглашение к договору.

  • razin
    razin
    29.03.2021

    Т.е., собственники помещений могут уйти от прямых договоров только при переходе в новую УК и, только в одном случае, если они были переведены на прямые договора за долги предыдущей УК перед РСО. А, если собственники помещений перешли на прямые договора в добровольном порядке (на основании протокола ОСС), то уйти с прямых договоров в этом случае не получится.

  • Сибиряк
    Сибиряк
    29.03.2021

    razin написал:


    Т.е., собственники помещений могут уйти от прямых договоров только при переходе в новую УК и, только в одном случае, если они были переведены на прямые договора за долги предыдущей УК перед РСО. А, если собственники помещений перешли на прямые договора в добровольном порядке (на основании протокола ОСС), то уйти с прямых договоров в этом случае не получится.

    У нас получилось: создали ТСЖ, ушли на обычный договор с Водоканалом через ОСС.
    А можно было бы и без ОСС, как в статье пишут.

  • Yulija
    Yulija
    29.03.2021

    Это видимо от рсо зависит. У нас рсо отпустило по решению осс с прямых договоров на договор с тсж

  • Евгений Болгов
    Евгений Болгов
    23.04.2021

    Yulija написал:



    Это видимо от рсо зависит. У нас рсо отпустило по решению осс с прямых договоров на договор с тсж

    Это смена способа управления как раз ст.157.2.
    А вот без смены УК или способа управления (смена с УК на ТСЖ) наш дом РСО не отпускает с прямых договоров, так как ранее по решению ОСС дом перешел самостоятельно на прямой договор. И даже новое ОСС об обратном переходе РСО не указ, ссылаясь на ст. 44 4.4 ЖК РФ, так как говорится только о заключении договора, но не о расторжении.

  • razin
    razin
    26.04.2021

    Евгений Болгов написал:


    Это смена способа управления как раз ст.157.2.А вот без смены УК или способа управления (смена с УК на ТСЖ) наш дом РСО не отпускает с прямых договоров, так как ранее по решению ОСС дом перешел самостоятельно на прямой договор. И даже новое ОСС об обратном переходе РСО не указ, ссылаясь на ст. 44 4.4 ЖК РФ, так как говорится только о заключении договора, но не о расторжении.

    Евгений, на самом деле это так и есть, как говорится "умерла, так умерла", т.е. если дом перешел на прямые договора то обратного пути нет. Сегодня на планерке Юрий Владимирович говорил о том, что планируется внести поправки в ЖК РФ, чтобы собственники могли принять решение о переходе с прямых договоров на расчеты за коммуналку через УК (ТСЖ).

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей



Подпишись на рассылку новостей ЖКХ, а также наших статей!

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!