Как Минстрой дописал разъяснение Верховного Суда о радиаторах
Тема: Общее имущество МКД
Изображение от wirestock на Freepik
В письмах Минстроя, кои появляются в правовых базах, огорчает одно – стороннему читателю неизвестен текст вопроса, на который государственный орган ответил. Иногда оно и к лучшему: меньше знаешь – крепче спишь.
Сегодня в Лиге Следящих за руками повод встрепенуться – письмо Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04. Да-да, по шифру легко догадаться о том, чья подпись там проставлена…
Письмо это стало неприятным сюрпризом одному из наших клиентов, поскольку процитировано было оно в заявлении собственника, а не органом ГЖИ.
Итак, вводные: под управлением есть МКД с горизонтальной разводкой системы отопления («лучевая» или нет, не столь важно). На каждом этаже есть распределительный узел (коллекторная, как иногда называют в обиходе), где находится общая «гребенка» с запорным устройством, от центрального вертикального стояка на каждое помещение идут подающая и обратная трубы, установлен индивидуальный прибор учета, запорный вентиль, регулятор температуры.
При выходе из строя регулятора температуры (размещён после первого отключающего устройства), один собственник потребовал заменить его, полагая, что ему принадлежит только радиатор в квартире, а всё остальное — регулятор температуры, трубы отопления (и даже ИПУ) — это общее имущество. В требовании была ссылка на письмо Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04.
Коллеги просили нас оценить суть указанного документа и перспективы решения поставленного собственником вопроса. Для удобства откройте в соседней вкладке браузера письмо и приступим…
Начнём с понятий. В п. 4 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» закреплено понятие теплопотребляющей установки — это устройство, предназначенное для использования тепловой энергии, теплоносителя для нужд потребителя тепловой энергии.
В преамбуле Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок (ПТЭТЭ, утв. приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 N 115) даны определения теплопотребляющей энергоустановки — это тепловая энергоустановка или комплекс устройств, предназначенные для использования теплоты и теплоносителя на нужды отопления, вентиляции, кондиционирования, горячего водоснабжения и технологические нужды; определение тепловой энергоустановки - энергоустановка, предназначенная для производства или преобразования, передачи, накопления, распределения или потребления тепловой энергии и теплоносителя; определение системы теплопотребления, согласно которому система теплопотребления - комплекс тепловых энергоустановок с соединительными трубопроводами и (или) тепловыми сетями, которые предназначены для удовлетворения одного или нескольких видов тепловой нагрузки.
Из совокупности вышеуказанных определений следует, что теплопотребляющей установкой является вся внутридомовая система теплопотребления, а не отдельные её части.
В судебной практике данное толкование подтверждено судебными актами, например, в рамках дела А28-8833/2022 («отказное» определение ВС РФ от 02.07.2024 № 301-ЭС24-9146 завершило дело).
Первое, что мы рекомендуем коллегам в спорной ситуации, - ориентироваться на условия конкретного договора управления, которым (на основании решений общих собраний об утверждении состава ОИ МКД, об утверждении условий ДУ) могут быть разграничены зоны ответственности управляющей организации и собственников.
Дело в том, что согласно подп. «а» п. 1 Правил № 491, состав ОИ определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Статья 36 ЖК РФ — это, конечно, хорошо, но конкретный состав ОИ (сколько метров, штук и прочего) оговаривается при заключении ДУ именно для того, чтобы сформировать цену договора.
Так вот, в практике вопрос принадлежности того или иного оборудования, размещённого на сетях системы отопления, должен решаться с учётом условий договора управления.
Например, толково такой случай описан в постановлении 13 ААС от 13.12.2024 N 13АП-26064/24 по делу N А56-33357/2024:
«В коллекторном щите, расположенном к приквартирном холле на этаже, имеются отключающие устройства отопления к каждой квартире, позволяющие отключить систему отопления в отдельно взятой квартире, не препятствуя при этом осуществлению отопления других квартир.
С учетом спроектированной в доме системы теплоснабжения утвержденный договор управления многоквартирным домом, а именно приложение N 4 содержит Акт разграничения зон ответственности обслуживания инженерного оборудования квартиры (нежилого помещения) между Собственником и Управляющей организацией, согласно которому зона ответственности проходит по системе теплоснабжения: первые точки присоединения подводящих и отводящих труб системы теплоснабжения дома, включая первое запорное устройство.
Следует признать, что такое распределение зон ответственности не противоречит...
Комментарии
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
18613 человек
Доброго дня.
Заместитель директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Д.Ю.Нифонтов весьма грамотный специалист... Автор статьи не совсем разобрался в перлах Дмитрия Юрьевича.
Фраза Д.Ю. Нифонтова "...радиатор отопления, находящийся в помещении и предназначенный для отопления исключительно указанного помещения..." к теплопотребляющей установке МКД не имеет никакого отношения, а приобретает смысл только в случае, если помещением (жилым) является индивидуально-определенное здание, жилой дом (ст. 16 ЖК РФ «виды жилых помещений»).
Именно это утверждение и зафиксировал Д.Ю. Нифонтов в письме Минстроя.
" Исключением являются размещенные в помещениях, находящихся в индивидуально-определенной собственности, радиаторы отопления..."
А перед этим перлом, Дмитрий Юрьевич подтвердил, что в "МКД с горизонтальной разводкой системы отопления аналогично МКД с вертикальной разводкой системы отопления по общему правилу вся внутридомовая система отопления (включая коллекторы и отводы от горизонтального стояка к квартирам) входит в состав общего имущества." Обратите внимание на слово "включая", означающее, что перечень элементов системы отопления не является "исключительным".
Для справки.
Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 08.08.2024) О теплоснабжении
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
4) теплопотребляющая установка - устройство, предназначенное для использования тепловой энергии, теплоносителя для нужд потребителя тепловой энергии;
9) потребитель тепловой энергии (далее также - потребитель) - лицо, приобретающее тепловую энергию (мощность), теплоноситель для использования на принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках либо для оказания коммунальных услуг в части горячего водоснабжения и отопления;
Статья 22.1. Разрешение на допуск в эксплуатацию … теплопотребляющих установокТо есть Потребитель — Управляющая компания (ТСЖ...), приобретающая у РСО тепловую энергию (отопление и подогрев воды в ИТП посредством теплообменника) и теплоноситель (открытая система ГВС) для предоставления коммунальных услуг собственникам/владельцам помещений и для содержания ОИ.
1. Разрешение на допуск в эксплуатацию ... теплопотребляющей установки удостоверяет соответствие … теплопотребляющей установки и условий их эксплуатации обязательным требованиям (далее - разрешение на допуск в эксплуатацию) и выдается федеральным органом исполнительной власти***, уполномоченным на осуществление федерального государственного энергетического надзора.
***Ростехнадзор, в соответствии с Административным регламентом, утв. Приказом от 28.05.2021г. № 194.
4. Подача тепловой энергии, теплоносителя на теплопотребляющую установку … осуществляются после получения разрешения на допуск в эксплуатацию,…. в порядке, в случаях и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.***
***в частности, Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утв. Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 № 115
Теплопотребляющая энергоустановка (ТПЭ) - Тепловая энергоустановка ... предназначенная для использования теплоты и теплоносителя на нужды отопления, вентиляции, кондиционирования, горячего водоснабжения и технологические нужды.
2.4. Приемка и допуск в эксплуатацию тепловых энергоустановокПредусматривается проведение ПНР, комплексное опробование, теплопотребляющей установки (включая ВСЕ отопительные приборы вне зависимости от того где они установлены), проверка соответствия монтажа ТПЭ проектным решениям.
В свою очередь, при разработке проекта теплопотребляющей установки (в части системы отопления) учитывают теплопотери ВСЕГО МКД, а не отдельных квартир. Другими словами система отопления предназначена для компенсации теплопотерь через наружные ограждающие конструкции (стены, крыша...) ВСЕГО МКД, а не отдельных помещений МКД, соответственно, любой отопительный прибор в составе теплопотребляющей установки «обслуживает» не только отдельную квартиру, или нежилое помещение.
При проведении ПНР проводится регулировка (проверяется корректная работа) ВСЕХ отопительных приборов системы отопления…
Таким образом любой отопительный прибор системы отопления МКД, с правовой точки зрения, относится к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ и не является частной собственностью.
В соответствии с Правилами 491, собственники помещений МКД на ОСС определяют состав ОБЩЕГО имущества с целью его содержания, что никак не влияет на принадлежность имущества, а лишь регламентирует границы ответственности Управляющей организации (ТСЖ), что в свою очередь используется при определении состава, объема и стоимости работ по содержанию ОИ... Правила 491 обуславливают, что из общего имущество должно в обязательном порядке "содержаться" Управляющей организацией.
Сергей Тихомиров написал:
любой отопительный прибор системы отопления МКД, с правовой точки зрения, относится к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ и не является частной собственностью.
Я уже как-то обещал не вступать в дискуссии с несущим с непомерным апломбом махровый бред в красном цвете ИИ по прозвищу .
И всё же.... О том, что относится в системах отопления к ОИ, давно всё сказано.
Освежу для новичков:
Обещания надо выполнять...
Впечатлил источник, который является для Вас "истиной в последней инстанции" из г.о. Орехово-Зуево (запорные устройства, понимаешь)
А ещё по телевизору много интересного говорят, поинтересуйтесь...
И ни в коем случае самостоятельно не читайте законы и, тем более, всякие технические регламенты... Берегите себя, кушайте больше морковки и иных витаминов (помогают развивать остроумие и веселить "новичков" своими искрометными шутками по поводу ИИ, прозвищ и махрового бреда). Успехов Вам, любви и счастья.
Решил немного добавить для "новичков" про "запорные устройства, которые устанавливаются на батареях" и оказывают существенное влияние на принадлежность "батарей" (термины из г.о. Орехово-Зуево - источника энциклопедических знаний Ильича).
1. Запорное устройство на отопительный прибор установить невозможно, поскольку этим специальным термином обзывают устройства закрывающие отверстия в цистернах, либо устройства в системах пожаротушения, либо приспособление, обеспечивающее фиксацию частей соединителя в сочлененном положении и предотвращающее их самопроизвольное разъединение (ГОСТ Р 51325.1-99 Соединители электрические бытового и аналогичного назначения).
2. Не существует отопительных приборов с гордым названием "батарея"... Это ближе к артиллерии...
3. Отопительные приборы отключают от системы отопления посредством запорной арматуры (шаровые и пробковые краны), Регулируют параметры рабочей среды (теплоносителя) при помощи "регулирующей арматуры" - смесительных клапанов, запорно- регулирующих клапанов, регуляторов прямого действия и т.д.
4. По большому счету, даже в статейке г.о. Орехово-Зуево речь идет об эксплуатационной ответственности Управляющих организаций, а не о принадлежности отопительных приборов. Эксплуатационная ответственность управляющей организации определяется ДОГОВОРОМ УПРАВЛЕНИЯ. Принадлежность отопительных приборов, как неотъемлемой части системы отопления МКД - статьей 36 ЖК РФ....
Сергей Тихомиров написал:
весьма грамотный специалист.
Личные оценки мы не рекомендуем тут публиковать относительно деятельности чиновников. Ваше мнение останется Вашим.
Сергей Тихомиров написал:
Фраза Д.Ю. Нифонтова "...радиатор отопления, находящийся в помещении и предназначенный для отопления исключительно указанного помещения..." к теплопотребляющей установке МКД не имеет никакого отношения, а приобретает смысл только в случае, если помещением (жилым) является индивидуально-определенное здание, жилой дом (ст. 16 ЖК РФ «виды жилых помещений»).
Мы предлагаем Вам лично в течение рабочей недели опубликовать официальное подтверждение самого Д.Ю Нифонтова сказанных Вами слов.
Либо Вы впредь не говорите за чиновника, либо представляете подтверждение, что смысл сказанного именно таков.
Многое в жизни смысла не имеет вовсе, независимо от утверждений обратного самыми заслуженными представителями науки и техники.
И чтоб дважды не вставать - предлагаем Вам подумать, почему письмо Минстроя посвящено исключительно МКД, а Вы утверждаете о том, что некий смысл появляется... если... "индивидуально-определённое здание, жилой дом" (то есть не МКД).
Вопрос интересный, Вам его и обосновывать: если речь про жилой дом (не МКД), то в какой момент там появляется проблема разграничения общего имущества МКД и личного? Проще говоря, где в частном доме спрятан МКД и почему Ю.Д. Нифонтов так туманно это пишет?
Дежурный по кухне написал:
письмо Минстроя посвящено исключительно МКД,
Доброго дня.
Письмо Минстроя "посвящено" неизвестному лицу и является ответом на "засекреченное обращение неизвестного лица". Для того, чтобы "подумать почему письмо Минстроя относится исключительно к МКД" хотелось бы ознакомиться с обращением неизвестного лица. Я не уверен, что в обращении в Минстрой, неизвестное лицо чётко обозначило исключительно систему отопления именно в МКД.
Таким образом, Ваше утверждение носит предположительный характер.
Предлагаю Вам подумать, почему Д.Ю. Нифонтов вместо простого термина "квартира" употребил в своем "произведении" сложное словосочетание "в помещениях, находящихся в индивидуально-определенной собственности", которое определяет не только квартиру в МКД но и индивидуальный дом (жилое помещение)?
Дежурный по кухне написал:
почему Ю.Д. Нифонтов так туманно это пишет?
Все очень просто. "Туман" - стиль наших слуг народа. Дабы не было "тумана" надо тщательно писать сами обращения в Минстрой, не давая Д.Ю. Нифонтову развивать свои способности в части написания неоднозначных ответов, которые ни при каких обстоятельствах не повлекут негативных последствий для Заместителя директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства (не повлияют на его карьерный рост)...
Немного об одном косяке, допущенном Д.Ю. Нифонтовым при написании письма от 11 октября 2024 г. N 59724-ДН/04.
Извлечение.
"Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в , в случае если на отводах от трубопровода (стояка) отопления к радиатору отопления, находящемуся в помещении и предназначенному для отопления исключительно указанного помещения, имеются запорно-регулировочные краны, позволяющие перекрыть подачу теплоносителя в радиатор отопления и демонтировать такой радиатор, тогда указанный радиатор принадлежит на праве собственности собственнику соответствующего помещения."
Выделенная фраза -фантазия Д.Ю. Нифонтова, поскольку в решении ВС РФ речь идет исключительно о правилах 491 в части эксплуатационной ответственности Управляющей организации, со ссылками на конкретные пункты этих правил, в которых указано, что состав ОИ, с целью выполнения обязанности по содержанию общего имущества, определяется собственниками помещений... Другими словами, НЕ ВСЁ ОИ должно содержаться и обслуживаться Управляющей организацией. А что в обязательном порядке включается в состав ОИ (в целях содержания) обозначено в правилах 491 и в правилах 290....
Меня заинтересовало разделение понятий "состав общего имущества - как вообще" и "состав общего имущества - в целях управления им организацией, управляющей многоквартирным домом (управдом)".
Что вы об этом думаете, коллеги?
Такое толкование примиряет разделение компетенций в пункте 1 Правил ПП 491.
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
То есть, разные субъекты могут определить свой состав ОИ в одном и том же МКД, и этот состав может не совпадать с составом, определённым другими субъектами.
Другими словами: состав ОИ, это продукт консенсуса субъектов, упомянутых в п.п. а, б, в пункта 1 - или можно "раздербанить" дом на разные части, "кто как видит"?
Верховный суд при рассмотрении того самого резонансного дела связал пункт 6 Правил с пунктом 5 - откуда и появились "первые отключающие устройства" на отопительных приборах.
Не затрагивая спорный вопрос о принадлежности отопительных приборов (радиаторов, батарей и прочих) к общему имуществу, поинтересуюсь:
а сами отключающие устройства - в принятой нынче парадигме принадлежности квартирных радиаторов к личному имуществу - относятся ли к ОИ?