«Правило коммунальной квартиры»? Интересное заблуждение насчёт нежилых помещений
Тема: Общее имущество МКД
Источник фото: https://www.pexels.com/
О чём речь: в законодательстве не имеется легальной дефиниции «коммунальной квартиры», при этом ЖК РФ в отдельных нормах содержит правовое регулирование отношений, объектом которых является коммунальная квартира именно как жилое помещение, поскольку такие квартиры обладают всеми признаками жилого помещения - изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (статьи 30, 41-43, 59, 76 ЖК РФ).
Упомянута коммунальная квартира также в ст. 57, ч. 2 ст. 61, ст. 62 ЖК РФ, которые посвящены предоставлению, пользованию жилыми помещениями по договору социального найма.
Для отнесения квартиры к коммунальным нужны условия:
-
квартира состоит из нескольких жилых помещений (комнат);
-
квартире проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющиеся членами одной семьи;
-
основаниями проживания выступают отдельные договоры найма в отношении отдельных комнат, или право собственности на отдельные комнаты.
К нам обратились коллеги, получившие достаточно интересное требование совета дома, просили прокомментировать обоснованность позиции жителей.
Дом, кстати, довольно типовой по планировке: в цокольном этаже расположены несколько нежилых помещений, санузел. Кстати, полагаем, что именно санузел и стал камнем преткновения... Судите сами, впрочем.
Ссылаясь на некое «правило коммунальной квартиры», совет дома заявил, что площадь коридора в цокольном этаже не является частью площади общедомового имущества, а «распределяется» между собственниками нежилых помещений и должна содержаться как часть нежилых помещений.
Между тем, по данным ЕГРН (соответствующие выписки были нами изучены) в собственности находились исключительно площади нежилых помещений (там располагаются офисы), а потому вполне обоснованной является позиция наших коллег, которые изначально рассматривают площадь коридора и санузел цокольного этажа именно как ОИ МКД на основании ст. 36 ЖК РФ.
Вполне естественно, что содержание коридора и санузла осуществляется за счёт получаемой по договору управления платы за содержание и ремонт ОИ МКД.
Поскольку коллеги просили подготовить правовое обоснование необоснованности (каламбур!) позиции совета дома, стало ясно, что простое изучение технического паспорта МКД жителей не убедило...
Мы постарались доступно разъяснить очевидное и вот как это сделали.
Пойдём по иерархии: в силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности ОИ в МКД, а именно:
помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
-
межквартирные лестничные площадки;
-
лестницы;
-
ифты;
-
лифтовые и иные шахты;
-
коридоры;
-
технические этажи, чердаки;
-
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
-
иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
-
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Тут сделаем...
Комментарии
.gif)
.gif)
.gif)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
18810 человек
Добрый день!
Вопрос из Екатеринбурга.
1. Есть встроенное в МКД нежилое помещение с отдельным входом на 7 офисных помещений и 2-мя санузлами на этаже.
2. Помещения сдаются в аренду.
3. В 7 помещениях ежедневно находятся до 30 человек, которые соответственно активно пользуются ХВС, ГВС и водоотведением.
4. Собственник помещений отказывается оплачивать КУ по санузлам, расположенным в коридоре офисной части, утверждая, что он оплачивает КР на СОИ, а унитазов и раковин конкретно в его офисных помещениях нет.
Таким образом, 30 человек арендаторов, работающих 5/8-12 - это общедомовое имущество?
Елена Мицевич написал:
1. Есть встроенное в МКД нежилое помещение с отдельным входом на 7 офисных помещений и 2-мя санузлами на этаже.
Если это так, как написано, и санузлы входят в "нежилое помещение", то всё просто: у собственника нежилого помещения должен (и другого не может быть!!!) быть прямой договор на водоснабжение и водоотведение с МУП "Водоканал". И никакие расчеты за коммунальные услуги не могут осуществляться через УК/ТСЖ.
В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Так и у собственников в коммунальной квартире есть доля в праве в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, и не факт, что отраженная в ЕГРН
а по бывшим общагам коридорного типа вообще мрак