Когда домофон является общим имуществом. Позиция ВС РФ
Тема: Судебная практика
Источник фото: https://www.pexels.com/
В октябре 2019 года была опубликована статья, в которой мы рассказывали читателям об отнесении домофонов к общему имуществу собственников помещений МКД.
В указанной статье было рассмотрена позиция Верховного Суда РФ, изложенная Определении № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018, в данном определении ВС РФ согласился с мнением нижестоящих судов о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома».
Руководствуясь указанной позицией, органы государственного жилищного надзора стали привлекать к административной ответственности управляющие организации за неработающие домофоны.
Следует обратить внимание, что достаточно часто суды в своих решениях ссылаются на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, в котором указано, что «обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».
Любопытно, что 30.03.2021г при рассмотрении спора об оспаривании предписания ГЖИ об устранении нарушений законодательства в части требования «выполнить ремонт домофона на двери входа в подъезд № 1», Верховный суд РФ в Определениях № 303-ЭС21-2310 по делу А24-1421/2020, № 303-ЭС21-2309 по делу № А24-1425/2020 высказал совершенно иную точку зрения.
ГЖИ Камчатского края в отношении управляющей организации была проведена внеплановая выездная проверка по вопросу соблюдения лицензионных требований в связи с поступившим обращением собственника.
По результатам проверки обществу выдано предписание о выполнении в числе прочего ремонта домофона на двери входа в подъезд № 1 МКД. Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд.
При рассмотрении заявления суды руководствовались статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 158, 161, 162, ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, учитывая вышеприведенную позицию ВС, пришел к выводу о том, что домофонное оборудование относится к общему имуществу МКД, в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1964 году. Суд апелляционной инстанции установил, что:
-
домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД;
-
не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения;
-
в договоре управления от 01.07.2010г и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют.
В связи с чем, у управляющей компании отсутствует обязанность по содержанию такого оборудования. Включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.
Суд округа, а в последствии и Верховный суд РФ согласился с указанными выводами.
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.
.jpg)
 (2).jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
13771 человек
Всегда говорил - право собственности главнее.
Стало быть, если ТСЖ вдруг решило "обобществить" домофон, и, вместо оплаты "с квартиры", ввело оплату с квадратного метра (в составе Содержания и Ремонта ОИ) без вынесения данного вопроса на ОСС - то это не законно?
ДонКихот написал:
и, вместо оплаты "с квартиры",
Оплата с квартиры это абонентская плата за трубку.
Трубка предназначена только для одной квартиры, вот за иё радимую и есть оплата
Остальная часть в виде проводов и блоков эта общая часть
Было: 30 рублей с квартиры (в квитанции); умножаем на 36 - итого 1080 рублей в месяц с подъезда (дома).
Стало: 1080 рублей делим на 1701 м2, получаем 0,635 руб/м2; заводим в смету расходов и доходов, увеличиваем тариф СиР на 0,635 руб.
Однокомнатная квартира 35 м2 платила 30 рублей, теперь платит 22,23 рубля.
Двухкомнатная 48 м2 платила 30, теперь платит 30,48 рублей.
Трехкомнатная 60 м2 платила 30, теперь платит 38,1.
Какие трубки, какие замкИ?
Дом 1979 года, двери с домофоном и трубками установлены примерно в 2010 году.
ДонКихот написал:
Дом 1979 года, двери с домофоном и трубками установлены примерно в 2010 году.
На основании чего были установлены?
Кем были установлены?
Кто обслуживает?
Было решение о включении в ОИ?
В обсуждаемой статье указано:
Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, ....
домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД;
не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения;
в договоре управления от 01.07.2010г и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют.
Остальная часть
«В первую очередь, установка домофона - это УСЛУГА. А значит, здесь действует общее правило - оказание услуги осуществляется только по инициативе заказчика - т. е. вы вправе не платить за услугу, которую не заказывали.
Второе.
Однако, признавая, что общее собрание является органом управления многоквартирным домом, статья 44 ЖК РФ четко определяет компетенцию общего собрания и формы его проведения. Домофоны туда не вписываются.»
"как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией. Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как "Обслуживание домофона", является необоснованным и незаконным."
«В договоре может быть прописано, что в случае отказа от оплаты за домофон, компания имеет право отсоединить трубку домофона от базы, это означает, что связи больше не будет, но замок на входной двери будет работать по-прежнему, отпираться ключом или кодом, использовать его для входа в подъезд будет возможно. Нужно ли платить за домофон, если он отключен»
«Когда возникает вопрос, нужно ли платить за домофон, если он отключен, то в таком случае существует однозначный ответ – нет. Если услуга больше не предоставляется, то взимать за нее плату неправомерно.»
Источник:
««Домофонная система (входная дверь с блоком питания, блоком вызова, блоком управления электромагнитного замка и блоком коммутатора)»
здесь же говориться, что
«то есть является общедомовым имуществом (подпункт «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)»
но
«2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов ...»
этот пункт не подходит,
далее говориться, что
«7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая …
автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, ...»
т.е.
«(входная дверь с блоком питания, блоком управления электромагнитного замка»,
а, об остальном – « блоком вызова, блоком коммутатора» и « от трубки в квартире» (т. е. для инд. связи), ничего , это доп.услуга,
и это всё надо решать при заключении ДОГОВОРА.
« В выставляемые истцу платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг включена стоимость технического обслуживания запирающего устройства. Стоимость услуги выставляется по поручению управляющей компании. 01.11.2011 г. между ГУП г. Москвы ДЕЗ Восточное Дегунино и ООО «Сервис Домофон» был заключен договор на техническое обслуживание и ремонт запирающего устройства в подъездах жилых домов. 26 апреля 2016 года между ГБУ г. Москвы «Жилищник района Восточное Дегунино» и ООО «Сервис Домофон» было заключено дополнительное соглашение к договору на техническое обслуживание и ремонт запирающих устройств в подъездах и жилых домах.
Абонентская плата за техническое обслуживание запирающего устройства в месяц с квартиры была установлена в размере 64 рублей с переговорным устройством и 48 рублей без переговорного устройства.»
Определение (дело № 4г-9163/2019, Московский городской суд).»
Все эти споры от однокомпонентного мЫшления
На самом деле компоненты две
.
- Содержание домофона в той части которой от работает на всех (доводчик электромагнитный замок ключи)
- Абонентская часть: трубка монитор
Первая в соответствии с долей, вторая фиксированая платаДоговора тоже разные.
- "Дикие" домофонщики которые заключили договор на подъезд с жителями в обход УК.
- Официальные заключившие договор с УК
Первые не берут вообще плату за содержаниеи и ремонтируют общую часть за свой счёт с жителей берут только добровольную абонентскую плату ибо никаких правовых основания у них нет вообще..Вторые берут плату с УК когда общедомовая часть ломается, а абонентская часть обычным путем через квитанции и только с тех кто захотел пользоватся.
Равел Равлов написал:
Судя по стилистике и многобуквию "не по делу", забаненный ранее Потребитель вернулся...
Увы, горе мне...
Атос написал:
Все эти споры от однокомпонентного мЫшления
Этому даже название есть:
Эффектом Даннинга-Крюгера - называется когнитивное искажение, в котором неквалифицированные личности страдают от иллюзорного превосходства. По-научному этот эффект описывает метакогнитивную неспособность лица осознавать свои собственные пределы.
Если перевести на ЖКХ - й язык: Долбо_бу нельзя объяснить что он Долбо_б, потому что - он Долбо_б
Атос написал:
Все эти споры от однокомпонентного мЫшления
На самом деле компоненты две
.
Содержание домофона в той части которой от работает на всех (доводчик электромагнитный замок ключи)
С какого боку доводчик - часть домофона?
С какого боку ключи работают на всех?
Еще раз: правильно сказали суды и ВС засилил: важно только одно: является домофон ОИ или нет.
Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».