Один МКД из нескольких отдельно стоящих корпусов
Тема: Судебная практика
Изображение от wirestock на Freepik
Наверняка многие коллеги имеют в управлении многоквартирные дома, которым присвоен адрес с указанием корпуса. Например, дом 5 корпус 2. Сегодня мы поговорим о том, как понять, с чем мы имеем дело.
Да, если корпуса построены «стена к стене», то вроде бы вопросов не возникает. Но как быть, если застройщик возводит пару-тройку отдельно стоящих зданий с последующим присвоением единого адреса «с корпусом»? Чтоб стало веселее, напомним, что подавляющее большинство строителей не заморачивались и не делили земельный участок…
Возьмём-как мы быка за рога, теорию – за Гражданский кодекс.
В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Заметили оговорку «либо»? То есть необязательно наличие общих стен и (или) инженерных сетей, достаточно одного земельного участка.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Пунктом 39 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.
Но там же сказано, что в силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие упомянутой регистрации в ЕГРН такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.
Вот этот момент нужно запомнить для себя: в отношении нескольких корпусов МКД можно ли сказать, что это единый недвижимый комплекс? Ведь в ЕГРН заведомо нет записи «о праве собственности как на одну вещь» …
Рассуждаем далее… Согласно п. 6 в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
А еще с марта 2022 года есть ч 6 ст. 15 ЖК РФ, где сказано, что многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Итак, понятно, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Но при этом законодатель не выделяет отдельно таких понятий, как «строение» и «корпус».
В соответствии с пп. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Заметили употребление единственного числа («в многоквартирном доме»)? Значит ли это, что если на земельном участке находится два здания, то их совокупно можно назвать многоквартирным домом, а не многоквартирными домами?
Теперь представим себе современный жилой комплекс. Чаще всего это несколько близко стоящих зданий, которые имеют общие коммуникации:
-
- сети наружного (дворового) освещения;
-
трансформаторные подстанции (парочка на комплекс, а то и больше);
-
сети водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения.
Вишенкой на торте бывает общая рекреационная зона (на ладно, просто детская площадка) и единый паркинг (иногда – подземный) …
А если земля под корпусами такого жилого комплекса не «нарезана», мы имеем ещё один признак МКД: выход на единый земельный участок, представляющий собой внутренний дворовую территорию общего пользования для собственников помещений во всех корпусах жилого...
Комментарии
.gif)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
17783 человека
Это два дома с разными адресами в одном 6 подъездов и ТСЖ в другом 4 и УК.
А как быть с описание общего имущества в части земельного участка, элементов благоустройства и озеленения, инженерных сетей (ТП, котельная), иных элементов (детская и спортивная площадка, бассейн, ограждений, освещения и КПП)?
Правда, хотя речь и идёт за нежилое здание с нежилыми помещениями (апартаменты), но фактически ЖК применяем по аналогии + помещения сдаются в краткосрочный наём (осуществляется проживание людей).
В нашем случае 12 корпусов, которые по своим характеристикам совершенно разные, 1 здание - на 200 помещений, ещё 2 примерно на 100 (каждое), а остальные и 30 не наберётся (фактический - "непосред").
Конкретно сейчас в суде первой инстанции у нас находится дело на рассмотрение по иску 1-го из собственников, который руководствуется Вашей логикой желает оспорить результаты ОСС. Мы же со своей стороны стараемся отстоять противоположную логику в части недилимости ОИ и принадлежности к единому комплексу.
Руководствуясь указанной Вами позиции, мы должны вернуть деньги собственникам за 3 года работы + провести 12 отдельных собраний на разных корпусах? 12 Советов домов? А если на каждый корпус придут разные УК-ашки (это же "военные действия").
Также наша УК является ИКУ по всем договорам на предоставление КУ, что с этим делать, расторгаться? Как быть с земельным участком и инж. сетям (как их распределить по зонам эксплуатационной ответственности).
"Квадриллион" проблем из-за одной фразы "если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь".
Ожидаю Вашего мнения, а пока ожидаем решения 1-й инстанции (дело в Арбитраже Краснодара).
Один дом часть панельная часть кирпичная сквозная нумерация квартир адин адрес
Справа от дороги 6 подъезд слева от дороги 7 подъезд
Нумерация сквозная
написал:
А если на каждый корпус придут разные УК-ашки (это же "военные действия").
Вы картинку сверху видели? обычная межкартирная перегородка в 9эт панельке, за которой другой дом и другая УК
В смысле? Пой пост относится к статье, а не к Вашим "картинкам"...
Это не картинки а реальные дома.
Если корпуса раздельно стоящии это не проблема,
ЗУ и коммуникации прекрасно разделяются
denisuralov@yandex.ru написал:
"...если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь"
Это и есть главный определяющий аргумент.
У нас в микрорайоне постройки 70-80-х годов есть примеры (прикрепляю рисунки).
34 - два одноподъездных корпуса по 9 этажей, сквозная нумерация квартир, один адрес;
28 - два 4-хподъездных корпуса, сквозная нумерация квартир, один адрес;
12-ки - три одноподъездных корпуса по 9 этажей и одноэтажное нежилое, соединены вместе (сросшиеся), индивидуальная нумерация квартир, разные адреса;
8-ки - два одноподъездных корпуса по 9 этажей, индивидуальная нумерация квартир, разные адреса.
кто этим будет заниматься, когда застройщик не имеет больше в собственности помещения в каждом здании, участок стоит на ГКУ, как делить сети, инж. оборудование (застройщика нет, РСО не возьмут, объекты на общем участке - ОИ)?
Вопрос в изначальной цели и проекте строительства. Строились несколько основных больших зданий, а вокруг маленькие, так сказать - таун хаусы, но все объединены одной инфраструктурой. Акцент на том, что если проводить разные ОСС, то на одних домах будет непосред, на других управление, да ещё и куча разных УК с разными тарифами. Как общую территорию обслуживать-то и эксплуатировать совместные инженерные сети и оборудование.
То что существуют примеры единых комплексов, правильно оформленных мне известно, я же хотел получить рекомендацию по нашей ситуации, хотя скорее тут только суд рассудит, т.к. не совсем типичная ситуация (не жильё).
Позвольте прокомментировать специалистам, пожалуйста.
написал:
Атос , кто этим будет заниматься,
Я, и коллега Дон Кихот, привели кучу примеров..
Пофигу как оно есть, принципиально важно как зарегистрированно.
Весь ответ в той фразе которую вы сами же и привели.