Выводы Верховного суда по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД
Тема: Судебная практика
Изображение от Freepik
С переустройством и перепланировкой помещений сталкивались все ТСН и управляющие организации. Достаточно часто вопросы связанные c переустройством и перепланировкой решаются в судебном порядке.
В декабре 2023 года Президиум Верховного Суда РФ опубликовал Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023). В данной статье рассмотрим основные выводы указанного обзора, которые будут полезны в работе.
1. В случае, если при проведении работ происходит изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, затрагиваются несущие строительные конструкции, такие работы является реконструкцией многоквартирного дома.
В частности, к реконструкции относятся:
-
оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены;
-
строительство пристройки к квартире, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры.
-
объединение нескольких квартир
2. Уточнен порядок согласования работ:
-
Необходимо соблюдать закреплённые законодателем различные порядки для согласования переустройства и (или) перепланировки (глава 4 ЖК РФ) и получения разрешения на реконструкцию (статья 51 ГрК РФ).
-
Проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.
-
Переход на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в многоквартирном доме допустим, если такая возможность предусмотрена схемой теплоснабжения муниципального образования. Отключение жилого помещения от внутридомовой системы теплоснабжения возможно лишь при переустройстве данной системы в целом и при наличии такой возможности согласно схеме теплоснабжения муниципального образования.
-
Установка газового оборудования в помещении должна производиться с соблюдением предусмотренного законом разрешительного порядка и быть согласована с органом местного самоуправления. Выполненные работы по отключению существующего централизованного отопления и горячего водоснабжения и установке газового котла для индивидуального отопления в помещении без согласования с органом местного самоуправления создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в многоквартирном доме. В связи с этим помещение истца не может быть сохранено в переоборудованном состоянии.
-
Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.
-
Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией. Если работы по замене балконного профиля остекления выполнены собственниками с соблюдением строительных, пожарных норм и правил, не нарушают прав и законных интересов проживающих в многоквартирном жилом доме лиц, разрешения уполномоченного органа на проведение данных работ не требуется.
3. Перечислены случаи, в которых для проведения работ необходимо получить согласие всех...
Комментарии
.gif)
.gif)
.png)
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписалось уже
17424 человека
УК имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома.
1. УК имеет ПРАВО , а не ОБЯЗАНА . Это как понимать? А кто ОБЯЗАН? И кого обязана или тоже имеет право штрафовать ГЖИ?
2. При НАЛИЧИИ сведений о самовольной . Это как "сорока на хвосте принесла" ? Или ждём явных последствий такой "перепланировки" , как провал пола или потолка , залива спальной комнаты у соседей сверху или снизу пр.
При отказе НАНИМАТЕЛЯ привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование ..., суд по иску вышеуказанного ОРГАНА может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя.,..
А если это СОБСТВЕННИК жилого помещения, то кто может на него подать в суд и выселить его из квартиры?
На эти вопросы ВС не даёт ответа ....?
Николай Чирков написал:
УК имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома.
1. УК имеет ПРАВО , а не ОБЯЗАНА . Это как понимать? А кто ОБЯЗАН? И кого обязана или тоже имеет право штрафовать ГЖИ?
2. При НАЛИЧИИ сведений о самовольной . Это как "сорока на хвосте принесла" ? Или ждём явных последствий такой "перепланировки" , как провал пола или потолка , залива спальной комнаты у соседей сверху или снизу пр.
При отказе НАНИМАТЕЛЯ привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование ..., суд по иску вышеуказанного ОРГАНА может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя.,..
А если это СОБСТВЕННИК жилого помещения, то кто может на него подать в суд и выселить его из квартиры?
На эти вопросы ВС не даёт ответа ....?
ВС все свел к "Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью"
"Согласие ВСЕХ собственников"... Хоть бы чисто теоретически, с точки зрения математики, теории вероятности законотворцы объяснили, какова вероятность в доме, к примеру, с 10 тыс. м2 в период проведения ОСС (ну, месяц, например...) получить 100% "за"! Законотворцы, конечно, ещё те математики, но всё-таки...
А остекление открытых балконов к какой категории попадает? С одной стороны это индивидуальные балконы, без общего доступа, а с другой стороны это изменение конфигурации помещения (в т.ч. увеличение отапливаемой площади), а также изменение архитектурного облика здания. Перепланировка или реконструкция? У кого есть опыт подскажите, есть ли обязанность УК "воевать" с остеклителями? Балконные плиты являются ОИ, какой кворум для согласования остекления, тоже 100%? Заранее спасибо
xrusel x написал:
Балконные плиты являются ОИ, какой кворум для согласования остекления, тоже 100%? Заранее спасибо
От остекления ОИ не уменьшится.
xrusel x написал:
есть ли обязанность УК "воевать" с остеклителями?
А вам это зачем? Больше дел нет? Чьи права нарушены? Воров-домушников?
xrusel x написал:
а также изменение архитектурного облика здания
Плюньте и забудьте, если никто не наезжает.
xrusel x написал:
другой стороны это изменение конфигурации помещения (в т.ч. увеличение отапливаемой площади),
Про площадь - это вы лихо! С чего вдруг, если сохранена стена и нет вмешательства в систему отопления? Спасибо сказать надо за то, что меньше будут теплопотери. У вас что, под этим балконом президентский кортеж ездит?
xrusel x написал:
С одной стороны это индивидуальные балконы, без общего доступа, а с другой стороны это изменение конфигурации помещения (в т.ч. увеличение отапливаемой площади)
Ильич, могу предположить, что xrusel x сталкивался со случаями остекления балконов именно для организации там дополнительной комнаты - а для чего ещё остеклять? Я тоже такое видел, и вижу. Читал, что кое-где площади таких балконов (лоджий) включают в счет за отопление, тем самым принимая и узаконивая факт присоединения к площади квартиры. Рассуждение на эту тему может породить очередную дискуссию.
Николай Чирков написал:
УК имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, ... 1. УК имеет ПРАВО , а не ОБЯЗАНА . Это как понимать? А кто ОБЯЗАН?
Я думаю, что это касается вопроса о необходимости периодического проведения осмотров общего имущества, находящегося в квартирах. На форуме неоднократно "выходили" на этот вопрос.
Людмила П. написал:
"Согласие ВСЕХ собственников"... Хоть бы чисто теоретически, с точки зрения математики, теории вероятности законотворцы объяснили, какова вероятность в доме, к примеру, с 10 тыс. м2 в период проведения ОСС (ну, месяц, например...) получить 100% "за"
По сути - заградительное требование на такие работы. В то же время, я уже где-то пытался обосновать, что форма 100%-го согласия, согласно ЖК РФ - не обязательно ОСС.
Мне кажется, ещё интересен последний пункт данного обзора.
23. Требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения.
Нередко слышу и читаю в интернете такое: "А я причём? Я такую квартиру купил!". Касается и вентиляции, и отопления - что в техническом паспорте не отражается. Практически не доказуемо. ВС высказал свою позицию. Тоже можно отдельную тему на форуме открывать.
Ильич написал:
А вам это зачем? Больше дел нет? Чьи права нарушены? Воров-домушников?
В том то и дело, дом новостройка. Некоторые начали стеклить балконы без всякого уведомления (конечно же делая там дополнительную комнату). Другая часть жильцов предъявляет УК за бездействие (порча фасада.. или банальное "почему меня не спросили"..). Обеспечить интересы всех невозможно. Надо принять чью то сторону, что естественно грозит "войной". Прежде чем начинать "войну", хочу узнать есть ли прямая обязанность УК бороться с "остеклителями", чтобы аргументированно подойти к своим действиям.
Ильич написал:
Про площадь - это вы лихо! С чего вдруг, если сохранена стена и нет вмешательства в систему отопления? Спасибо сказать надо за то, что меньше будут теплопотери. У вас что, под этим балконом президентский кортеж ездит?
Дом без газа, отопление электрическое, есть расчёт по нагрузке электросетей на площадь дома. Остекление балконов влечёт увеличению этой площади, в связи с чем возрастает нагрузка на энергосистему и вероятность перегрузов и аварийных отключений (предположительно).
xrusel x написал:
Дом без газа, отопление электрическое, есть расчёт по нагрузке электросетей на площадь дома. Остекление балконов влечёт увеличению этой площади, в связи с чем возрастает нагрузка на энергосистему и вероятность перегрузов и аварийных отключений (предположительно).
Это смотря с какой стороны смотреть.
Остекление балконов образует дополнительную воздушную камеру на пути холодного воздуха, а следовательно нагрузка на отопление падает.
Не надо путать простое остекление балконов (не вижу ничего предосудительного) с присоединением балкона к квартире (прямо запрещено законодательством).